LØNNSOMT: Å kjøpe sekundærbolig for utleie kan være meget lukrativt - og med lav skatt.

Grøtt, Vegard Wivestad / NTB scanpix
Kommentar

Et treroms skatteparadis

Å drive boligutleie i storstilt skala er en lukrativ jobb. I dag skattes det ikke slik, og bolighaiene tjener grovt på det.

  • Anne Rokkan
    Kommentator i Bergens Tidende
Publisert:

Det er ingen hemmelighet at unge, og spesielt enslige, ofte har store vanskeligheter med å komme inn på boligmarkedet. At det samme boligmarkedet nærmest er et skatteparadis for de pengesterke utleierne, er en noe bedre bevart sannhet.

Nøkkelordet? Sekundærbolig.

En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i. De kommer i mange former. Det kan være en pendlerbolig eller et nedarvet hus på landet, en «hytte i byen» – eller en utleiebolig.

Les på E24+

Her ville de bygge 180 boliger. Like før sommeren ble planene stoppet.

I dag er reglene slik at du kan eie, og leie ut, fire slike boliger – uten at det blir sett på som næringsdrift. Du kan for den saks skyld eie så mange boliger du bare vil, men leier du ut fem eller flere av disse sekundærboligene, må du skatte som en bedrift.

La oss gjøre et tankeeksperiment: Jeg skaffer egenkapital nok til å kjøpe fire sekundærboliger. Hver av disse kan godt være store, la oss si fire soverom i hver. Dersom jeg tar 5000 kroner i mnd per soverom, har jeg da en årsinntekt på 960.000 fra disse fire leilighetene.

Siden leieinntekter regnes som kapitalinntekt, skatter jeg bare 22 prosent.

Dersom jeg tar meg jobb som lærer, tjener jeg omtrent 550 000. Siden dette er lønnsinntekt, får jeg en skattesats på opp mot 26,5 prosent.

Rettferdig?

Den avgjørende faktoren her, er hvorvidt utleien regnes som næringsdrift eller ikke. Dersom den gjør det, blir situasjonen annerledes. Da skattes både selskapet og utbyttet, og disse 960.000 vil bli beskattet opp mot 49,6 prosent innen de havner i investorens lomme.

Skatteetaten vurderer hvorvidt utleien er næringsdrift eller ikke etter en skjønnsmessig vurdering, men det er i all hovedsak regelen om disse fire sekundærboligene som praktiseres – så lenge man ikke driver korttidsutleie som f.eks. Airbnb.

Man kan altså kjøpe seg fire ekstra boliger, innrede, annonsere, ha visninger, skrive kontrakt og vedlikeholde boligene og leieforholdene, for deretter å kalle det hele en privat fritidssyssel.

Det er i hovedsak to problemer med praksisen. Det ene er at den gjør det svært gunstig å putte sparepengene sine i bolig, i stedet for andre investeringer som er bedre på å skape arbeidsplasser og økonomisk vekst.

Les på E24+

Tre av disse boligene ble solgt for mer enn to millioner over prisantydning

Det andre er at boligmarkedet allerede er svært presset, med mangel på boliger, galopperende priser og høy barriere for førstegangskjøpere. Enkelte advarer om boligboble, men det nytter ikke å sette seg ned for å vente på krakket: Etter en vår i koronaens navn, med prognoser om kraftig fall i boligprisene, fikk vi likevel rekordhøy prisstigning.

En undersøkelse som ble presentert i februar viser at dersom du er enslig og i alderen 25–34 år, har du i gjennomsnitt bare råd til 6 prosent av boligene som er for salg i Oslo. I perioden 2003–2007 hadde du til sammenlikning råd til 36 prosent av disse boligene.

Det er sannsynligvis bedre kår i Bergen, hvor vi har noenlunde likt lønnsnivå, men billigere boliger. Dommen er likevel klar: Kjøpekraften din er kraftig redusert.

Samtidig har antallet sekundærboliger i Norge økt, og hele 15 prosent av bygningsmassen i Norge er i dag eid av noen som ikke bor i den - i Bergen er tallet omtrent 9 prosent, for Oslo er andelen 17 prosent.

Mange av disse er utleieboliger, som igjen kunne vært aktuelle for førstegangskjøpere.

Det hele er en ond sirkel: Jo bedre leiemarkedet er for utleier, jo flere vil være interessert i å kjøpe sekundærbolig for utleie. Dette driver opp prisen på slike leiligheter, noe som gjør at færre førstegangskjøpere har råd til dem. Disse må da fortsette å leie, noe som gjør det enda mer lukrativt for velstående boligeiere å kjøpe enda flere utleieboliger.

Det å eie sin egen bolig har svært mange fordeler. Det utjevner økonomiske og sosiale forskjeller, og det er et tverrpolitisk vedtatt mål at flest mulig skal gjøre det.

Rent økonomisk er det også frabefalt av finansdepartementet at det skal være spesielt gunstig å investere i bolig, slik det er nå.

Det er i det hele tatt svært merkelig at markedet for utleieboliger ikke er bedre regulert.

Les også

Frykter ukontrollert prisvekst – ser 2016-tendenser i boligmarkedet

En av årsakene kan være at skattlegging av boliger fort blir en betent affære. Motstanderne, som primært finnes på høyresiden, har argumentert med at det ikke skal være skatt på «et trygt sted å bo».

Dette treffer dårlig på sekundærboliger. Dette er ikke boliger hvor familien skal slå røtter og samles rundt peisen, men rene investeringsobjekter hvor ethvert nytt soverom er en økonomisk triumf.

I Oslo har byrådet foreslått å øke eiendomsskatten på sekundærboliger, men regjeringen sier nei. Et annet, og mer treffsikkert verktøy, kan være å endre Skatteetatens praksis. Må man opp i hele fem utleieleiligheter før det kalles næringsvirksomhet? Holder det ikke med ... fire? Tre? To? Eller én?

Den skattemessige konsekvensen av dette ville vært at mange investorer fant det mer lukrativt å heller putte pengene mer samfunnsnyttige steder. Slik frigjøres også flere boliger til markedet.

Det er faktisk den blåblå regjeringen, med finansminister Siv Jensen i tet, som har gjort mest for å hindre at boliger hoper seg opp på få hender.

Den politiske venstresiden kan ikke akseptere å se seg slått på dette feltet. Boligpolitikk er sosialpolitikk, og rent samfunnsøkonomisk er det vanskelig å argumentere for å opprettholde utleiernes lille skatteparadis.

De høye boligprisene skaper dessuten like mye jammer som det vestlandske sommerværet. Førstnevnte er det faktisk mulig å gjøre noe med.

Her kan du lese mer om

  1. Bolig
  2. Boligpolitikk
  3. Leiemarkedet
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Brennhett sommermarked for små leiligheter: Sturla utsatte boligsalget for å treffe studentmarkedet

  2. Regjeringen vil innføre «luksusbolig-skatt»: – Merkelig symbolpolitikk

  3. TGS vil kjøpe seismikkdata fra PGS for 5,4 mrd.

  4. Annonsørinnhold

  5. Børsfest går sammen med bratt nedtur i økonomien

  6. Uten nye permitteringsregler må Halliburton må si opp inntil 100