Handelsbanken om boligmarkedet: – Ikke starten på et krakk

Handelsbanken tror ikke nedkjølingen i boligmarkedet er en boble som sprekker, og tror derfor heller ikke at prisene skal veldig mye ned.

Da vi gikk inn i 2017 kunne vi snakke om en historisk høy boligprisvekst i Oslo.

Men etter måneder med ellevil prisoppgang, skjedde det noe i vår. Fra og med mai har prisutviklingen vært negativ. Og fra og med juni falt boligprisene mer enn ventet. De siste fem månedene har hovedstaden sett et sesongjustert fall på 7,5 prosent.

«Dette har naturlig nok ført til noen spekulasjoner om hvorvidt det er en boble som har sprukket,» skriver Handelsbanken i sin halvårige konjunkturrapport.

Selv vil ikke økonomene i Handelsbanken karakterisere 2016 som en ren boble. Selv om de anerkjenner at deler av prisoppgangen i Oslo gjennom høsten i fjor trolig var spekulasjonsdrevet, mener de at mesteparten av prisveksten kan henføres til fundamentale forhold.

«Derfor tror vi ikke den pågående nedkjølingen i Oslo markerer starten på et krakk. Vi ser den heller som en korreksjon etter et vel sterkt 2016,» skriver banken i rapporten.

Det er utviklingen i boligprisene i hovedstaden som stort sett har preget den nasjonale prisstatistikken de siste fem-seks månedene, påpeker seniorøkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken. Nå snakkes det om at boligmarkedet i Oslo er inne i en korreksjonsfase.

– Vi ser dette i sammenheng med at boligprisene i Oslo steg vel mye i fjor, spesielt mot slutten av fjoråret. Den korreksjonen vi nå ser oppfatter vi som ganske naturlig. Når vi snakker om korreksjon, mener vi at prisene steg noe mer enn vi kan forklare. Men ikke så mye at vi vil bruke boble-begrepet, sier Gonsholt Hov.

Forklarer veksten med fundamentale forhold

Handelsbanken ser for seg at boligprisene i Norge totalt kan falle med om lag 2 prosent i 2018, regnet som årsgjennomsnitt.

– Skulle vi anslått at prisene virkelig skulle mye ned, måtte vi vært sikre på at vi hadde en boble i fjor, sier Gonsholt Hov.

Han understreker at Handelsbankens økonomer ikke er blant dem som tror vi har hatt å gjøre med noen boligboble.

– Vi mener at skal vi snakke om en boble må vi ha en prisvekst som stikker helt av gårde sett opp mot fundamentale forhold, sier seniorøkonomen.

Det var ikke det vi så i Oslo i fjor, forklarer Handelsbanken i sin konjunkturrapport. Det vi så var en rask vekst i etterspørselen, noe som kan forklares med rentekutt etter oljeprisfallet i 2014 og stigende konsumenttillit.

– Det er ikke dermed sagt at vi ikke er blitt mer sårbare, for det er vi blitt. Men vi må skille mellom ren forventningsdrevet prisoppgang, og en oppgang drevet av fundamentale forhold, slik som lavere renter, sier Gonsholt Hov.

Det vi nå ser er at innstramminger, i form av en ny og strengere boliglånsforskrift, har hatt effekt i boligmarkedet i den forstand at de nye reglene bidrar til å bremse prisutviklingen.

– Dette er innstramminger som har fungert akkurat som de skal, sier Gonsholt Hov.

– Vi så i Oslo i fjor at vi fikk et økt innslag av hobbyinvestorer som har virket prisdrivende. Informasjon så langt tyder på at disse har trukket seg mer tilbake, sier han.

Ser for seg «myk landing»

Den siste boligprisstatistikken for september fra Eiendom Norge viste en tydeligere trend til svakere utvikling over hele landet. Gonsholt Hov mener imidlertid ikke det er noen særlig grunn til bekymring.

– Det skal litt mer ned i Oslo enn i resten av landet, men vi venter ikke noe markert fall verken i Oslo eller i landet forøvrig, sier han.

– Vi vil se et par kvartaler til at prisene faller, men noe særlig mer enn det synes vi er vanskelig å forklare.

Handelsbankens anslag er at boligprisene i Norge skal stige svakt igjen litt senere i 2018.

«Med dette ser vi for oss en myk landing. Den ventede oppgangen blir imidlertid moderat,» skriver banken i konjunkturrapporten, og viser til at effekten av tidligere rentekutt er uttømt, inntektsveksten er moderat og at det vil ta noe tid å få den høye boligbyggingen ned.

Tror på fall på 12–15 prosent

Danske Banks analytikere tror samtidig at boligprisene på landsbasis skal falle nye tre til fire prosent innen nyttår.

Og særlig skal prisene i Oslo lenger ned.

– Når vi ser fremover er det naturlig å anta at prisene vil komme til sine fundamentale nivåer. I så fall trenger Oslo-prisene å falle 12–15 prosent fra toppen. Ettersom de har falt med 7,5 prosent til nå, så er det fortsatt et godt stykke igjen, heter det i Danske Banks «Nordic Outlook» med nye anslag for blant annet norsk økonomi.

Men i 2018 snur det, tror analytikerne. For heller ikke Danske Bank tror det er en boligboble som er i ferd med å sprekke vi ser:

– Med fortsatt lave renter og arbeidsledighet vil gjeldsbetjeningsevnen fortsette å være god og risikoen for en vesentlig korreksjon er begrenset, skriver banken i rapporten.

De forklarer boligprisfallet med at tilbudet av boliger for salg har økt som følge av den høye boligbyggingen, samtidig som strengere myndighetskrav til boliglån har dempet etterspørselen.