Boligprisene

«Bobleindeks»: Boligprisene var 25 prosent overvurdert i tredje kvartal

Spriket mellom de faktiske boligprisene og nivået boligforskere mener de burde ligget på, har økt kraftig det siste året. Men boligforsker venter mer moderat utvikling fremover, og frykter ikke boble.

Illustrasjonsfoto
  • Ada Lea
Publisert: Publisert:

– Våre anslag viser at boligprisene i Norge var 25 prosent overvurdert ved utgangen av tredje kvartal i år, sier boligforsker André Kallåk Anundsen ved Housing Lab til E24.

I tredje kvartal i fjor viste bobleindeksen at prisene var 1,3 prosent for høye. I andre kvartal 2021 hadde det steget til 10 prosent.

Hvert kvartal oppdaterer Housing Lab, Nasjonalt senter for boligmarkedsforskning, deres bobleindeks.

Indeksen prøver å tallfeste forskjellen i fundamentale og faktiske boligpriser – henholdsvis det boligforskere mener prisene burde vært, og det de faktisk er.

Litt enkelt forklart er indeksen basert på inntekt og boligtilbud per innbygger, rente og inflasjon.

Men selv om den ferske bobleindeksen viser at boligprisene er 25 prosent overvurdert, vil ikke Anundsen kalle det en boligboble.

Administrerende direktør i Norsk Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving, stiller bak denne vurderingen.

– Det er ikke grunnlag for å frykte at dette er en reell boble, rett og slett fordi at den underliggende økonomien i husholdningen er sterk. Kjøpekraften er høy, økonomien er god og arbeidsledigheten er lav, sier han.

– Hvis man ser forbi pandemipermitteringene, legger han til.

Administrerende direktør i Norsk Eiendomsmeglerforbund, Carl O. Geving.

Tåler overvurderingen

Det er flere grunner til at Norge tåler dette store gapet mellom fundamentale og faktiske boligpriser, ifølge Geving.

– Vi har strenge kredittkrav. Så selv om vi har høy gjeldsgrad, så har vi høy gjeldsbetjeningsevne. Nordmenn stresstestes på å tåle 5 prosent renteheving – og det skal mye til for at vi kommer dit, forklarer han.

I tillegg er bankene og boligbyggerne i Norge mer solide, enn det normen er nedover i Europa, ifølge Geving.

– Egentlig startet denne overvurderingen i 2016, men gapet mellom faktiske og fundamentale priser ble raskt tettet da Norges Bank satte ned styringsrenten i kjølvannet av nedstengingen 12. mars, forklarer Anundsen.

Renten ble satt ned for å holde boligmarkedet i gang under pandemien: Fra 1,5 prosent til null prosent. Baksiden av medaljen var at folk lånte veldig mye mer penger, og veksten i boligprisene ble enda høyere enn antatt, ifølge Geving.

Det kan være en av grunnene til at bobleindeksen viser en 25 prosent overvurdering.

Les også

Hun fikk rett om boligprisene i corona-året 2020. Nå går hun mot ekspertflokken igjen

Boligforsker André Kallåk Anundsen ved Housing Lab, Nasjonalt senter for boligmarkedsforskning, ved Oslo Met.

Forventer moderat boligprisutvikling

– Renteeffekten på fundamentalprisene er umiddelbar, mens det tar lengre tid før den får fullt gjennomslag til de faktiske boligprisene, sier Anundsen.

For å korrigere gapet mener han det mest realistiske er at de faktiske boligprisene vil flate ut. Ikke at fundamentalprisene vil stige.

– Renten er allerede lav, og signalene fra Norges Bank er at den skal videre opp. Det er derfor mer trolig at renteutviklingen vil trekke fundamentalprisene ytterligere ned, sier han.

Onsdag ble det kjent at Norges Bank hever styringsrenten til 0,5 prosent.

Han tror derfor på en roligere prisvekst fremover, samt at boligprisene vil falle noen steder i landet.

Det er Carl O. Geving enig i.

– Etter 30 år med rentefall og prisvekst, går vi nå inn i en periode med mer moderat prisvekst, sier han.

Hvor lang tid det tar før gapet er tettet, er vanskelig å forutse.

– Gapet vil minke fremover, men det pleier å ta lang tid før et slikt gap tettes. Mye kan være tettet i løpet av en tre-fire års periode, sier Anundsen.

Les også

Norges Bank følger planen tross omikron-uro: Setter opp renten til 0,5 prosent

Flytting fra Oslo kan forklare gapet

Det er også mulig at de overvurderte boligprisene skyldes det Anundsen kaller et «strukturelt brudd».

– Det siste året har boligprisene på Østlandet økt mer i byer som har et lavt boligprisnivå, men som er innenfor pendleravstand til Oslo, for eksempel Larvik, Tønsberg og Porsgrunn, enn i Oslo, sier boligforskeren.

Dette kan gi høy boligprisvekst nasjonalt, og dermed en overvurdering av boligprisene.

– Om dette er grunnen er vi noe mindre bekymret, sier han.

Høy boligprisvekst i områder med lave prisnivåer, og dermed mindre gjeldsbelastning, er mindre utfordrende for den finansielle stabiliteten, forklarer han.

Hva som skylder overvurderingen vil tiden vise.

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Boligprisene
  2. Boligpriser
  3. Carl O. Geving
  4. Inflasjon
  5. Rente
  6. Boliglån
  7. Norges Bank

Flere artikler

  1. Sjeføkonom frykter Norges Bank kan få en bolig-overraskelse

  2. Venter rekordmange førstegangskjøpere

  3. Venter sterk desember for boligprisene: – Vi har blitt en nasjon av bolignomader

  4. Finanstilsynet: Bekymret over høy gjeld hos låntakere

  5. Sjeføkonom om boligprisen: – Unormalt svak desember