Stadig flere kommer inn i boligmarkedet, men én stor gruppe sliter

Det er bred enighet om at eierlinjen i den norske boligmodellen står sentralt i den norske velferdsutviklingen. 82 prosent av innbyggerne bor i en bolig som husholdningen eier, og de aller fleste bor godt. Den høye andelen har ifølge SSB vært ganske stabil siden 90-tallet, til tross for sterk prisvekst i perioden.

Likefullt er eierlinjen under et visst press i områder av landet hvor etterspørselen etter boliger er sterkest. Dette har flere forklaringer som det er viktig å forstå for å kunne ta kloke politiske beslutninger.

Det er store forskjeller på by og land. Siden 1993 har boligprisene steget i takt med fallende renter, befolkningsvekst og sysselsettingsvekst som har gitt høyere etterspørsel etter boliger. Flere arbeids- og studieplasser har blitt lokalisert til storbyene, og ungdom og innvandrere har i stor grad bosatt seg der. Oslo har alene hatt en befolkningsvekst på 47 prosent. Boligbyggingen har ikke holdt tritt med etterspørselsveksten, og de lave lånerentene har fått fullt gjennomslag til boligprisene i pressområdene.

Over en million personer bor alene i Norge. Unge som venter lenger med å etablere seg i parforhold og eldre som lever lenger er noe av forklaringen. Oslo skiller seg ut med hele 47 prosent enpersonshusholdninger.

Prisstigningen har vært spesielt sterk for de mindre boligene, som vanligvis etterspørres av boligetablerende og andre med svak økonomi. Størst har prisstigningen vært i Oslo-området. Her er prispresset forsterket etter 2007 av et kommunalt forbud mot å bygge mindre boliger.

I lys av prisutviklingen skulle man kanskje tro at folk med vanlige inntekter ville få problemer med å komme inn i boligmarkedet. Men stemmer det?

NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk analyse, forsøker å besvare dette spørsmålet gjennom løpende statistikker og analyser. Faktum er at ikke siden 2011 har flere unge klart å sikre seg sin første bolig, og trenden er sterkest i Oslo. Andelen førstegangskjøpere av befolkningen har økt de siste årene, gjennomsnittsalderen har falt fra 28,3 år i 2008 til 27,8 år i 2020, andelen sekundærboliger har falt og i årets første kvartal registrerer vi den laveste sekundærboligandelen i Oslo siden slutten av 2013.

Vi finner altså ikke statistisk belegg for å hevde at folk med vanlige inntekter, som for eksempel sykepleiere og lærere, faller utenfor boligmarkedet. Selv om teoretiske modeller tilsier at færre med vanlige inntekter har råd til å kjøpe sin første bolig, viser det seg at de fleste finner en vei inn i markedet. Mange unge er flinke til å spare og utnytter det lave rentenivået. NEF og Ambitas samkjøperindeks viser at rundt 60 prosent tilpasser seg høye boligpriser ved å kjøpe sammen med partnere, venner, søsken eller foreldre. Samtidig indikerer tall fra SSBs levekårsundersøkelse i 2018 at nær 40 prosent i aldersgruppen 20-39 år får foreldrehjelp.

Tall fra SSB viser at unge i Norge flytter hjemmefra tidligere enn i andre europeiske land, og de eier i større grad egen bolig. Tallene tyder imidlertid på at andelen unge som eier sin egen bolig i storbyene har falt noe etter finanskrisen og fram til 2017. Denne tendensen kan knyttes til en økende andel lavinntektshusholdninger, og her er innvandrere overrepresentert.

Oslo er den største innvandrerkommunen i Norge. Fra 2000 til 2021 har andelen innvandrere og norskfødte med innvandrerforeldre økt fra 19 til 34 prosent av Oslos befolkning. Nasjonalt er eierandelen blant innvandrere 60,4 prosent mot 86,9 prosent i befolkningen for øvrig. I Oslo er eierandelen blant innvandrere fra EU 50,2 prosent og fra Afrika og Asia 62,7 prosent mot 81,8 prosent i befolkningen for øvrig.

Barn av innvandrere adopterer den norske eierlinjen, men det tar tid å bygge egenkapital til boligkjøp i pressområder. Mange unge får hjelp av foreldre til å komme inn i boligmarkedet, mens barn av innvandrere oftere kommer fra lavinntektshusholdninger som ikke har samme mulighet til å hjelpe barna.

Eierandelen blant innvandrere har falt de senere årene. Dette er særlig påvirket av den relativt sterke innvandringen fra tidligere Øst-Europa. I dag utgjør innvandrere og barn av innvandrere en tredjedel av Oslos befolkning mot en femtedel før EØS-avtalen. Dette er den viktigste forklaringen på hvorfor eierlinjen er under press i Oslo.

Skal vi klare å motvirke et fall i eierandel må flere integreres i den norske boligmodellen. Sammen med arbeid er eierskap til egen bolig de viktigste brikkene i god integrering. Målet bør være å gjøre det mulig å eie egen bolig for alle som ønsker det, så fremt de er i stand til å betjene eget lån.

Vår erfaring er at de mest effektive løsningene er langs denne linjen:

• Den viktigste faktoren er at det bygges nok boliger av en standard, størrelse og pris som møter etterspørselen i pressområdene.
• Sentrale barrierer er lav tomtetilgang, høye tomtekostnader, trege planprosesser, lang saksbehandlingstid, dårlig arealutnyttelse, feil boligstørrelser, høye byggekostnader
• Det bør satses tungt på infrastruktur som åpner opp flere attraktive boområder i randsonen av storbyene, med god kommunikasjon inn til bysentraene.
• Presskommunene bør i større grad styre etter måltall for boligbygging, for å sikre en jevnere regulerings- og byggetakt over tid.
• Presskommunene bør legge til rette for rimeligere boliger som:
• Mindre boliger som passer for enpersonshusholdninger.
• Nye bo-konsepter som kombinerer mindre boenheter med gode fellesløsninger.
• Alternative eieformer som gjør det enklere å oppfylle kravene til egenkapital. 
• Det bør åpnes for at førstegangskjøpere med høy betjeningsevne får unntak fra egenkapitalkravet, ved rentebinding eller en annen form for forsikring mot renteøkning. 
• Sparerammene i BSU-ordningen bør utvides for de som ennå ikke har kjøpt sin første bolig.

Disse utfordringene bør politikerne ta på stort alvor inn i årets valgkamp, om det langsiktige idealet om høy eierandel skal opprettholdes.