Eksperter: Derfor er det billig å binde renten nå

Bankene kan konkurrere på pris på fastrentelån uten at det får noen særlige konsekvenser for bankenes totale marginer, ifølge analytiker.

Mens Norges Bank har begynt å skru til renteskruen forsiktig, er det en økende etterspørsel etter å binde renten.

Men økningen kommer fra et svært lavt nivå.

Ifølge den ferskeste statistikken fra SSB som gjelder for fjerde kvartal i fjor, er det bare 6 prosent av husholdningene som har fastrentelån.

Porteføljeforvalter for renter Tormod Vågenes i Holbergfondene mener den lave andelen gir bankene rom til å konkurrere på pris på fastrentelån, uten at det får noen særlige konsekvenser for bankenes totale marginer.

– Bankene er helt tydelig interessert i å konkurrere på pris på boliglån med fastrente. Bankene velger å konkurrere på fastrente, men ikke på flytende rente, sier Vågenes til E24.

Han viser til at bankene tilsynelatende har lavere marginer på fastrentelån enn på lån med flytende rente.

Ifølge porteføljeforvalteren opererer for eksempel Norges største bank, DNB, med en nesten dobbelt så høy margin på lån med flytende rente som fastrentelån med tre års bindingstid. (Les mer om dette lenger ned i saken)

– Bankene er opptatt av å binde kundene til seg. Fastrente kan være en grei måte å knytte kunder til banken og selge andre produkter der bankens marginer er høyere enn på fastrentelån, sier Vågenes.

Les også: (+) Kan denne grafen redde boliglånet ditt fra rentehopp?

– Penger på gaten

– Hvis du tror Norges Bank vil gjøre det de sier at de vil gjøre, er dette penger på gaten, sier Vågenes.

Vågenes mener at du kan spare titusener på å binde renten, hvis Norges Banks forventning om høyere renter fremover slår til.

Han har fremskrevet kostnadene for boliglån på 3 millioner kroner med fastrente og flytende rente og konkluderer at besparelsen kan bli i overkant av 60.000 kroner over tre år ved å velge fastrente, basert på Norges Banks prognose for styringsrenten.

– Lavere marginer på fastrentelån

Kredittanalytiker Pål Ringholm i Sparebank1 Markets mener at en vanlig misforståelse er at bankene taper penger på fastrentelån dersom rentene går opp. Han forklarer at bankene ikke gambler på fastrente.

– En bank vil sikre seg eller låne penger slik at den ikke har noen risiko på egen rentebalanse i forhold til rentebevegelser, sier Ringholm til E24.

Banken tar ingen risiko på fastrentelån. Når en boliglånskunde ønsker fastrente, så sikrer seg banken i markedet.

For å tjene penger på fastrentelån, legger banken på et påslag. Men banken tjener ikke noe på renteforskjellen i seg selv. Hvis renten går opp eller ned raskere enn markedet forventet, så vil ikke det ikke ha noe å si for banken.

Kredittanalytikeren mener at et argument for å velge fastrente er at bankenes marginer på fastrentelån er forholdsvis lave.

– Med fastrente låser du inn en høyst moderat fortjenestemargin til banken i en periode, sier Ringholm.

Ringholm anbefaler å binde renten lengst mulig. Bankenes boliglån med fastrente har typisk 3, 5 eller 10 års bindingstid.

Eksempel: Bank med lavere 3-års fastrente enn flytende rente

I skrivende stund er det KLP Banken som tilbyr billigste fastrentelån for alle som kan stille inntil 25 prosent egenkapital/sikkerhet (75 prosent belåning), uavhengig av alder og uten andre særkrav, ifølge Finansportalen.

Fastrente med 3 års binding har en lavere effektiv rente enn den nåværende flytende renten, som er 2,88 prosent på et ordinært boliglån i banken.

• Fastrente i 3 år: 2,57 prosent
• Fastrente i 5 år: 2,98 prosent
• Fastrente i 10 år: 3,44 prosent

Lånerentene ovenfor er hentet inn 9. november fra Finansportalen.no. Sjekken omfatter kun landsdekkende aktører. Lån som krever medlemskap i en organisasjon eller fast sparing, er ikke med i undersøkelsen. Effektive renter er beregnet ut fra et lån på 3 millioner kroner med 25 års løpetid.

Les også: (+) Kan du stole på Øystein Olsens pinnsvin-prognose?

Slik finansieres fastrentelån

Norges Bank har signalisert gradvis heving av styringsrenten fra dagens 0,75 prosent til om lag 2 prosent ved utgangen av 2021. Dette etter at sentralbanken i september hevet styringsrenten for første gang på syv år.

Styringsrenten er hoveddriveren og setter det korte rentenivået på boliglånet ditt – men boliglånsrenten påvirkes også av flere andre deler. Bankenes innlånskostnad er avgjørende for boliglånsrenten.

For å finansiere boliglån, utsteder bankene obligasjoner og mottar innskudd. Litt forenklet blir boliglån med flytende rente finansiert med obligasjoner med flytende rente. Og enkelt forklart finansieres boliglån med fastrente med obligasjoner med fastrente.

Når bankene henter inn penger ved å utstede obligasjoner, må de betale en pris for disse pengene. Prisen bankene betaler går til investorene i form av to deler.

For obligasjoner med flytende rente er den ene delen 3-måneders pengemarkedsrente (Nibor), som er rørlig. Den andre delen er det såkalte risikopåslaget (kredittpåslaget). Kredittpåslaget varierer med markedsforholdene.

For obligasjoner med fastrente er den ene delen swaprente (rentebytteavtale), som er en markedsbasert fastrente. Den andre delen er også her risikopåslaget.

Eksempel: Bankens margin på fastrentelånet er 0,72 prosentpoeng

Vågenes har sett nærmere på rentene til en annen bank, som i likhet med KLP Banken har hovedkontor i Barcode i Bjørvika, nemlig Norges største bank DNB. Vågenes peker på en graf der boliglån med 3-års fastrente for Saga-kunder i DNB sammenlignes med 3-års swaprente. Årsaken til at det i eksemplet er boliglån for Saga-kunder i DNB, skyldes at det finnes en lang nok tidsserie for disse.

– Differansen mellom swaprenten pluss kredittpåslaget og fastrenten blir bankens margin på fastrentelån. Når kurvene i grafen nærmer seg hverandre, minker bankens marginer, sier Vågenes.

– Vi har det siste halvåret sett at swaprenten har steget, men fastrentene har ikke steget like mye. Riktignok har det vært en reprising av fastrentelån den siste måneden, men fortsatt har swaprenten steget mer enn fastrenten, legger han til.

Grafen ovenfor viser at 3-års swaprente er 1,75 prosent. I tillegg kommer kredittpåslaget som er 0,20 prosentpoeng for tre års obligasjoner med fortrinnsrett (OMF). Det vil si at banken har en innlånskostnad for slike fastrentelån på i underkant av 2 prosent.

I grafen sammenlignes dette med effektiv rente på boliglån med fastrente med binding i 3 år. Den effektive renten er for tiden 2,67 prosent for Saga-kunder i DNB, ifølge Finansportalen.

– Dermed er bankens margin på slike fastrentelån 0,72 prosentpoeng, sier Vågenes.

Samtidig er den flytende renten høyere på boliglån til Saga-kunder i DNB. Den effektive rente på boliglån med flytende rente er for tiden 2,72 prosent for Saga-kunder i DNB, ifølge Finansportalen.

– Nesten 2 ganger marginen på fastrentelån

Vi finner innlånskostnaden for det flytende boliglånet ved å ta 3-måneders pengemarkedsrente (Nibor), som i skrivende stund er 1,16 prosent pluss risikopåslaget som er 0,20 prosent.

Noe som betyr at banken har en innlånskostnad for slike flytende lån på i underkant av 1,4 prosent.

– Det medfører at bankens margin på slike boliglån med flytende rente er rundt 1,35 prosent. Altså nesten 2 ganger marginen på fastrentelån, sier Vågenes.

Vågenes peker på en graf der en blå linje viser flytende rente for Saga-kunder i DNB. Den stopper i dag og fra den fortsetter en stiplet blå linje samt en gul linje.

Stiplet blå linje viser Norges Banks prognose for endring i styringsrenten pluss nåværende flytende rente for Saga-kunder i DNB. Den stiplede linjen viser altså forventet rente frem i tid.

Den gule linjen viser 3-års fastrente for Saga-kunder i DNB. Vågenes synes det er rart at ikke flere velger den gule linjen.