– De har nylig lært en lekse og vet hva de skal se etter

Aktører utenfor Norge ser mer pessimistisk på det norske og svenske boligmarkedet enn aktører her hjemme. Og de kan selvsagt ha rett, mener sjeføkonom Harald Magnus Andreassen. 


<p><b>FALLET OVER?</b> Mandag kommer tall fra Eiendom Norge som viser boligprisutviklingen i februar. </p>

FALLET OVER? Mandag kommer tall fra Eiendom Norge som viser boligprisutviklingen i februar. 

Etter ett år med fall i boligprisene, koster norske boliger i snitt mindre nå enn for ett år siden. 

Men landets meglere melder bud om at et nytt temperaturskifte i markedet kan være i emning, og mandag kommer fasiten for prisveksten i februar fra Eiendom Norge. 

I januar steg boligprisene på landsbasis med 2,0 prosent, hvilket er svakere enn normalt for måneden, og sendte den sesongkorrigerte prisveksten 0,4 prosent på nedsiden. 

Uavhengig av fortegnet i tallene mandag, mener ekspertene at det er for tidlig å erklære hetere tider.

– Man må se en bedring i markedet over flere måneder for å se at det er et trendskifte, fordi månedstall svinger, sier administrerende direktør Christian Dreyer i Eiendom Norge til E24. 

– Det var et fall i sesongkorrigerte priser i januar som viser at markedet går opp og ned. 

Sjefanalytiker i Nordea, Erik Bruce, tror prisutviklingen på landsbasis i februar var flat sesongjustert. 

– Vi har sett i de siste tallene at det blir solgt flere boliger enn det kommer ut på markedet. Det virker som om det er mer balanse i boligmarkedet. Jeg regner med at prisfallet på boliger er noenlunde over, sier han til E24.

Normalen er prisbrems i andre halvår

Signalene fra medlemmene i meglerorganisasjonen er at februar var vesentlig bedre enn 2017. Markedet er fortsatt selektivt, og ikke alle objektene blir solgt etter første visningsrunde, ifølge Dreyer. 

– Mange steder er det et marked med god balanse mellom tilbud og etterspørsel.

Normalt stiger «alltid» prisene i første kvartal, og særlig mye i januar. Store deler av prisveksten tas ut i årets to første måneder, fordi det sesongmessig er flere boligkjøpere i markedet i forhold til antall boliger til salgs. Når det såkalte «vårslippet» kommer, vil prisutviklingen bli svakere mot sommeren, og flate ut utover høsten. 

 <p><b>SLIPPER NYE BOLIGTALL MANDAG:</b> Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge.</p>

SLIPPER NYE BOLIGTALL MANDAG: Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendom Norge.

– Ikke lett synlig at prisene skal falle

Men det er lenge siden normalen har vært realiteten i det norske boligmarkedet. 

De siste årene har meglerhus utenfor Norden vært vesentlig mer bekymret for et stort boligprisfall enn norske meglerhus fordi boligprisene har steget kraftig.

Boligboble-varslene har de siste årene kommet fra Goldman Sachs, Moodys, Det internasjonale pengefondet, men også fra norske aktører som Finanstilsynet og selvsagt noen norske økonomer.

Varslene fra utlandet er blitt avvist av norske aktører med at utenlandske aktører har mindre innsikt i det norske markedet.

– Det er ingen som kan ha en sikker modell som virker under alle omstendigheter. Men vi vet at boligprisene i rike land kan falle, og at de kan falle mye. De store prisfallene skjer i gjennomsnitt om lag hvert 30. år og prisene faller 20-40 prosent og innimellom over 50 prosent. Før prisene faller, er det ikke lett synlig at prisene skal falle, sier Andreassen.

Sjeføkonomen forklarer at boligprisfall oftest starter når økonomien er sterk, ledigheten er lav og renten ikke er særlig høy.

– Det er nødvendig at priser og gjeld har steget mye i forkant, og at byggingen har steget mye. Men det er ingen presisjon i når det slår ut. Det er ikke lett å si når det kommer til å gå galt.

– Det vet jeg alt om, for jeg har trodd det skulle gå galt lenge, legger Andreassen til.

Advarer svenskene mot å tro på «myk landing»

Norge, Sverige, Canada og Australia har til felles at landene ble skånet for de verste etterdønningene av finanskrisen, i motsetning til land som USA og Spania, hvor boligmarkedene kollapset. 

Fordi sentralbanker i toneangivende land ble tvunget til å presse ned styringsrentene, måtte også sentralbankene i Norge og Sverige følge opp det lave rentenivået. 

 <p>Erik Bruce, sjefanalytiker i Nordea.</p>

Erik Bruce, sjefanalytiker i Nordea.

Etter flere år med galopperende oppgang, begynte boligprisene å falle i Sverige i 2017. I utlandet var det flere aktører som fryktet at korreksjonen var et varsel om at det nå var Sverige, Canada, Australia og Norges tur til å oppleve et større boligprisfall. 

Den franske investeringsbanken Natixis helte denne uken kaldt vann i årene på svensker som håper på kortvarig nedtur. Banken advarte om at det aldri noensinne har skjedd en «myk landing» i et overopphetet boligmarked, og at prisene i Sverige kan fortsette å falle, ifølge Di.se.

Det er ikke bare utenlandske analysehus som er skeptiske til de svenske og norske boligmarkedene. Aktørene i valutamarkedet later til å ha vært mer pessimistiske enn norske økonomer om risikoen for et langvarig prisfall, og markedsaktørene satte tydelige spor i den norske og svenske kronen i 2017. 

Uro for nordmenns gjeldsbyrde og sterk prisvekst i boligmarkedet over flere år skal være blant årsakene til at kronen ble svekket til svakeste nivå siden finanskrisen i desember. 

Saken fortsetter under annonsen.

– Det virker som valutamarkedet var engstelig for boligfall i Sverige, Norge og Canada. Valutaene ble svekket uten god grunn, sier Bruce. 

– Det har vært en del internasjonale artikler, OECD snakket om faren for boligbobler, og man så et mønster i flere land med at boligprisene hadde økt mye, og så kom det en korreksjon. Det er den beste forklaringen vi har på den svake norske og svenske kronen. Vi så i høst at norsk valuta reagertesvenske boligpristall

 <p>Sjeføkonom i Sparebank1 Markets, Harald Magnus Andreassen.</p>

Sjeføkonom i Sparebank1 Markets, Harald Magnus Andreassen.

– De kan selvsagt ha rett

– Folk tror det må økt rente til, eller et eller annet ytre som utløser fallet. Fallene i andre land har ofte startet «innenfra», i boligmarkedet, fordi det er ubalanser eller noe som ikke er bærekraftig i markedet. Det tror jeg mange har sett utenfra hos oss, men vi ser ikke slike bobler innenfra, vi som sitter inne i «boblen». Vi har andre fortellinger om boligmarkedet enn utlendingene. De har nylig lært en lekse og vet hva de skal se etter – og de synes at de ser det samme hos oss nå. Og de kan selvsagt ha rett, sier Andreassen.

Andreassen minner om økonomen Robert Shiller og andres lærdom om at det er viktig hva aktørene på boligmarkedet «forteller» hverandre om boligmarkedet, både på opp og nedtur. Det bestemmer hva mange av oss gjøre, om man ønsker å kjøpe eller selge.

– Hvis «fortellingen» om boligmarkedet endres i folks mentalitet under en nedgang, kan fallet tilta. De store boligprisfallene pleier å ta en tre – fire år, men de kan også vare i over 10 år.

– Det er ikke normalt slik at en dårlig makroøkonomi utløser boligprisfallet. Det er heller slik at boligprisfall og lavere boligbygging og høyere sparing fører til en dårlig makroøkonomi. Boligprisfall starter jo nesten alltid når økonomien er strålende. I USA startet boligprisfallet tidlig i 2006, ett til halvannet år før man så de første problemene i finansmarkedene og 2,5 år før selve finanskrisen. Boligbyggingen toppet enda tidligere, selvsagt på et uvanlig høyt nivå, sammenfallende med en uvanlig rask økning i husholdningenes gjeld. 

– Men nå ser det ikke ut som om vi er på vei inn i den langvarige prisnedgangen, sier Andreassen. 

Han viser til at salgsaktiviteten i markedet har tatt seg opp de siste månedene og beholdningen av brukte boliger for salg har falt i flere måneder allerede.

– Vi venter at meglerne vil melde at prisene steg i februar, også sesongjustert, sier Andreassen. Folk ble ikke skremt denne gangen, «fortellingen» om boligmarkedet ble ikke endret, ser det ut til.

– Men på dagens prisnivå tror jeg altså boligbyggingen vil forbli for høy i en økonomi som ikke har spesiell vekstkraft og hvor befolkningsveksten har blitt helt normal igjen. Og vi kommer ikke til å se kombinasjonen av en ekstremt lav rente og god vekst lenge. Enten skal renten opp, eller økonomien ned. Boligmarkedet er og blir utsatt. Utlendingene kan til slutt få rett, sier Andreassen. 

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

På forsiden nå