Ekspertene avblåser boligboblefrykten

Er vi inne i en boble, der boligene er ekstremt overpriset? Hvordan kan vi dempe risikoen for et kraftig prisfall? VG har spurt landets fremste økonomer.

			STOR ØKNING: Grafen viser utvikling i konsumpriser, lønn, byggekostnader for boliger- og boligpriser fra 1992 og frem til i dag. Aller grafer er basert på indekser, der årstallet 1992=100. *Lønn per normalårsverk. Kilde: SSB/Grafikk: VG
STOR ØKNING: Grafen viser utvikling i konsumpriser, lønn, byggekostnader for boliger- og boligpriser fra 1992 og frem til i dag. Aller grafer er basert på indekser, der årstallet 1992=100. *Lønn per normalårsverk. Kilde: SSB/Grafikk: VG

Nordmenn har en samlet boligformue på 4500 milliarder kroner. Etter finanskrisen advarte sentralbanksjef, finanstilsynssjef og økonomer mot en oppblåst boligboble.
Men nå er det nye toner!

LES OGSÅ TOM STAAVIS BLOGG: Unge - den nye underklassen

Sov trygt
Og du kan sove trygt: De ti ekspertene vi har snakket med er tydelige på at boligprisene ikke vil rase over natten.

Don`t worry!

Du trenger ikke engste deg for sparepengene.

- En boble er et psykologisk fenomen, forklarer samfunnsøkonomen Erling Røed Larsen.

LES OGSÅ:Flere kupper boliger før visning

- Alt å gjøre med tro
Enkelte mener at boligbobler handler om priser som presses langt høyere enn reell markedsverdi.

Andre snakker om ekstrem overprising, som følge av at kjøperne har urealistiske forventninger.

- En boble har alt å gjøre med tro. Tro på videre prisoppgang driver i seg selv prisene i været. Helt til boblen sprekker, fortsetter Røed Larsen.

LES OGSÅ:Dette må du ikke vise megleren

Tidligere boligkrakk
Det har skjedd før:

* I Norge falt boligprisene ca. 35 prosent i 1987-1993.

* I USA er boligprisene ca. 35 prosent lavere enn i 2006.

* I Danmark var prisfallet over 30 prosent i 2006-2009.

Tror på vekst
Med unntak av en «korreksjon» på 10-15 prosent i 2007-2008 har boligprisene i Norge steget uavbrutt i 17 år.

Prisene er rekordhøye - og fortsatt tror folk på vekst:

Syv av ti forventer at prisene vil være høyere om 12 måneder enn i dag, viser Boligmeteret for mars fra Eiendomsmegler1.

Men flere eksperter ser faresignaler.

LES OGSÅ:- Boligprisene er for høye

Flere forskriver besk medisin for å svekke kjøpekraften og unngå krakk:
* Bankene må bli strengere og kreve mer egenkapital.

* Renten må økes, raskere enn Norges Bank har tenkt.

* Fradraget for gjeldsrenter bør gradvis avvikles.

* Eiendomsskatten bør økes.

Her er ekspertenes svar på om 1) Vi er inne i en boble, der boligene er ekstremt overpriset? og 2) Hvordan dempe risikoen for et kraftig prisfall?

    Lisa Kristine Reiakvam, Econ Pöyry Foto: Svein Erik Dahl
Lisa Kristine Reiakvam, Econ Pöyry Foto: Svein Erik Dahl
Lise Kristine Reikvam,direktør i Econ Pöyry:
- Trenger sunn utlånspolitikk
- Jeg tror ikke vi er inne i en boble. Riktignok stiger prisene mer enn lønnsveksten, men det er ikke så unaturlig at vi vil bruke mer av inntekten på å bo. Prisstigningen på boliger i fjor var nokså moderat. I år tegner den til å bli noe høyere, så det er mulig vi beveger oss mot høy prisvekst igjen.

Det største faremomentet er frislipp av utlånskapital. Risikoen for en boble kan dempes med sunn utlånspolitikk, som dels oppnås gjennom reguleringer og dels gjennom god intern styring i bankene, sier Lisa Kristine Reiakvam.

    Kjersti Haugland, DnB NOR. Foto: Jan Petter Lynau / VG.
Kjersti Haugland, DnB NOR. Foto: Jan Petter Lynau / VG.
Kjersti Haugland, seniorøkonom i DnB NOR:
- Må styre utlån og renter
- Vi tror ikke det. Det er ikke urealistiske forventninger som ligger bak de høye boligprisene, men lav boligbygging og god fart i norsk økonomi.

Kombinasjonen av vedvarende høy boligprisvekst og overdreven tro på inntektsutvikling og gjeldsbetjeningsevne, kan skape en boble. Raskere renteoppgang vil dempe risikoen, men samtidig føre til svakere utvikling i norsk økonomi. Strammere lånevilkår vil også dempe risikoen, men samtidig gjøre det vanskeligere for unge å komme inn i boligmarkedet, sier Kjersti Haugland.

    Karen Helene Ulltveit-Moe, Universitetet i Oslo. Foto: Jan Petter Lynau / VG
Karen Helene Ulltveit-Moe, Universitetet i Oslo. Foto: Jan Petter Lynau / VG
Karen Helene Ulltveit-Moe, økonomiprofessor ved Universitetet i Oslo:
- Boblerisikoen kan dempes
- Vi ser bobletendenser. Og vi risikerer at boblen blir større, dersom de dårlige økonomiske tidene hos våre viktigste handelspartnere i EU fortsetter, mens oljeprisen går i været. Da blir det vanskelig å sette renten så høyt som finansiell stabilitet og bobleavverging krever.

Bolig- og/eller eiendomsskatt bør settes inn, for å dempe risikoen for en boble. Det er også viktig å informere om at økende rente er sannsynlig. Da kan låntagerne legger det inn i regnestykket, når de vurderer låneopptak, sier Karen Helene Ulltveit-Moe.

    Elisabeth Holvik, Sparebank 1. Foto: Sparebank 1
Elisabeth Holvik, Sparebank 1. Foto: Sparebank 1
Elisabeth Holvik, sjeføkonom i Sparebank 1 Gruppen:
- Gjeldsgraden bør senkes
- Nei. Kraftig økning av arbeidsledigheten og vedvarende høy rente er trolig kombinasjonen som kan utløse et krakk i boligprisene. Men det er vanskelig å se at det skal skje.

Hvis den lave renten fører til raskere kredittvekst, vil det kunne bidra til ytterligere overinvestering i boligmarkedet. Da bør Norges Bank reagere med å sette opp renten. Regjeringen bør varsle gradvis avvikling av rentefradraget og formuesskatten. Det vil redusere husholdningenes høye gjeldsgrad og fjerne den skattemotiverte investeringen i bolig, sier Elisabeth Holvik.

    Hilde C. Bjørnland, Handelshøyskolen BI.
Hilde C. Bjørnland, Handelshøyskolen BI.
Hilde C. Bjørnland, økonomiprofessor på Handelshøyskolen BI:
- Husholdningene er sårbare
- Om vi er inne i en boble, er for tidlig å si. Men høy gjeld og sterk vekst i boligprisene gjør husholdningene sårbare for brå endringer i renten eller konjunkturene. Hvis gjeldsveksten i lang tid holdes oppe av et svært lavt rentenivå og urealistiske forventninger til fremtidens boligpriser, kan det vi nå ser, være starten på en boble.

Risikoen kan dempes ved raskere renteøkninger. Bankene kan bli strengere på ikke å gi lån over 90 prosent av boligens verdi. Og beskatningen som favoriserer investering i bolig, kan strammes inn, sier Hilde C. Bjørnland.

    Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret.
Bjørn Erik Øye, partner i Prognosesenteret.
Bjørn-Erik Øye, Partner i Prognosesenteret:
- «Luften» siver ut
- Nei. Uansett er det mer vanlig at «luften» siver ut av bobler, enn at de sprekker. I dag er det naturlig at boligprisene stiger, uten at boblebegrepet forklarer noe som helst.

Risikoen for en boble øker, ved fortsatt lave renter og tiltagende fremtidsoptimisme. Og ikke minst ny tro på at boligprisene ikke kan falle. Det beste tiltaket mot en boble, er å starte bygging av nye boliger til en pris folk kan betale, uten at de behøver å ha en overdådig økonomi. Det nest beste er en rask renteøkning, sier Bjørn-Erik Øye.

    Per Jæger, Boligprodusentene. Foto: Boligprodusentene
Per Jæger, Boligprodusentene. Foto: Boligprodusentene
Per Jæger, adm.dir. Boligprodusentene:
- God boligforsyning viktig
- Nei. Stigende boligpriser skyldes at boligbyggingen er lavere enn befolkningsveksten tilsier. Dessuten har skjerpede krav fra myndighetene gjort det vesentlig dyrere å bygge nytt. Det virker prisdrivende, også i bruktmarkedet.

Det viktigste tiltaket for å dempe risikoen for en boble, er å sikre god nok boligforsyning. I de sentrale pressområdene må det reguleres tilstrekkelig antall tomter for boligbygging. Økt boligbygging for å sikre boliger for folk flest, må bli et viktigere politisk mål, sier Per Jæger.

    Ola H. Grytten, Norges Handelshøyskole. Foto: Scanpix
Ola H. Grytten, Norges Handelshøyskole. Foto: Scanpix
Ola H. Grytten, økonomiprofessor ved Norges Handelshøyskole:
- Tror på langsom prisnedgang
- Boligprisene har økt ualminnelig mye siden 1993. I et langsiktig perspektiv er nok markedet ute av likevekt.

Likevel tror jeg kun på en stor sprekk, dersom det kommet et nytt, betydelig negativt makroøkonomisk sjokk. Mer sannsynlig er det at prisene langsomt går ned eller flater ut. Fortsatt lav rente, lavt tilbud av boliger og høy etterspørsel kan bringe oss inn i en betydelig boligboble. Risikoen kan reduseres ved å heve renten, øke boligbeskatningen og tilrettelegge for mer nybygging, sier Ola H. Grytten.

    Peter Batta, Huseiernes Landsforbund. Foto: Scanpix
Peter Batta, Huseiernes Landsforbund. Foto: Scanpix
Peter Batta, adm. dir. i Huseiernes Landsforbund:
- Tror ikke på et krakk
- Nei. Høy etterspørsel vil nok føre til høyere priser, men jeg tror ikke dette vil bli etterfulgt av et krakk i nær fremtid.

Jeg tror på bedre balanse i markedet om 2-3 år. Helt påkrevet er økt nybygging, særlig rimelige boliger for dem som kjøper for første gang. Regjeringen må slutte å innføre lover og tiltak som fordyrer boligproduksjonen unødig. Rentenivået må forsiktig normaliseres. Og bankene holdes i tømme: Uansvarlig utlånspolitikk, med lave krav til egenkapital, er planlagt ulykke, sier Petter Batta.

    Steinar Holden, UiO. Foto: UiO
Steinar Holden, UiO. Foto: UiO
Steinar Holden, økonomiprofessor ved Universitetet i Oslo:
- Prisene vil stige jevnt
- Nei. Etterspørselen etter boliger - og prisene - vil trolig stige de neste årene, på grunn av økte inntekter, betydelig innvandring og sentralisering.

Men det er betydelig usikkerhet. Utviklingen kan bli selvforsterkende - økte boligpriser kan i seg selv stimulere til økt etterspørsel, fordi folk tror prisene vil stige enda mer. Økt rente kan bryte en slik spiral. Norges Bank bør ikke vente lenge. Også bedre kollektivtransport som gjør det mer attraktivt å bo utenfor sentrum, kan svekke risikoen for en boble, sier Steinar Holden.

På forsiden nå