Lei ut et rom til en student

I disse dager er det mange studenter som trenger husly. Kan du leie ut et rom kan du hjelpe en student - og spe på inntekten.
TJEN PENGER: Har du rom til overs, kan du leie de ut. Illustrasjon: Elisabeth Johannessen, Dine Penger.
TJEN PENGER: Har du rom til overs, kan du leie de ut. Illustrasjon: Elisabeth Johannessen, Dine Penger.

Bor du i et hus med mange rom, kan du enkelt leie ut et rom, men bare pass på at du gjør det riktig.
Å spe på inntekten med noen leiekroner kan fort blir noen tusen i året.

Les også: Hyblene ofte utleid før visning

Hvor mye leie kan du ta?
For å fastsette leieprisen, bør du sjekke ut hva som er «gjengs leie» i området der du bor. Prisene varierer mye etter beliggenhet, størrelse og standard. Jo større by, jo mer sentralt og jo nærmere universitet/høyskole, jo høyere leiepriser.

For å få en oversikt over markedsprisene på nye leieboliger kan du sjekke leieboligkalkulatoren til Boligbygg.no og annonser på Finn.no.

LES OGSÅ:Slik unngår du husleiefella

Utleiemegleren, som er en aktør i markedet, presenterer også jevnlig statistikk. Dette er reelle tall. Men de ligger kanskje litt høyt, mener Lars Aasen, daglig leder i Leieboerforeningen.

Ferske tall fra Utleiemegleren viser en liten nedgang i utleieprisene i juli. Men Utleiemegleren venter fortsatt prisoppgang.

- Husleieprisene i juni i år var sterke. Selv om det er en liten nedgang i prisene for juli, forventer vi fortsatt prisøkning. August er måneden med høyest trykk i utleiemarkedet, sier daglig leder Geir Skogheim hos Utleiemegleren Frogner.

Siste utleieprisoversikt fra Utleiemegleren for juli viser at det nå i snitt koster 7.123 kroner per måned å leie en 1-roms leilighet i Oslo. Dette er en nedgang på 6,5 prosent fra måneden tidligere. Sammenlignet med samme måned i fjor er det en oppgang på 6,8 prosent.

Til sammenligning kan du se hva studentboligene til Studentsamskipnadene i de største byene koster her: Dette koster studentboligene.

LES OGSÅ:- Studenter vil ha bedre standard

Pass på at det er lovlig
Skal du lage en selvstendig boenhet er det søknadsplikt, men hvis du lager en hybel i din egen bolig er det ingen søknadsplikt.

Før du setter igang, bør du lese «Lov om eierseksjoner» og «Husleieloven». Kunnskap om arealkrav, fuktsikring, brannsikring og inneklima er blant de viktigste områdene du bør lære deg.

Byggereglene krever minimum 2,20 meter romhøyde, men det er anbefalt å ha minst 2,40 meter.

Romvolum skal være minst 15 kubikkmeter for henholdsvis stue, soverom og kjøkken, det vil si en grunnflate per rom på 6,25 kvadratmeter ved 2,40 meters takhøyde.

Tilfredsstillende dagslys er et annet krav. Iblant kan det bety at du må sette inn større vinduer.

Les også Sintef Byggforsks «Ekstra bolig i huset».

Skriv kontrakt!
Når du inngår et leieforhold, er det svært viktig at du oppretter en god husleiekontrakt. Når begge parter kjenner til hvilke rettigheter og plikter de har, oppstår det ikke så lett problemer.

Du finner mal for utleiekontrakt i Dine Pengers utleieskole. Se link i boksen til høyre.

<p><b>Mye å passe på:</b> Utleie av bolig gir gode inntekter, men kan være et villniss av regler. Hvis man ikke passer på. Utleieskolen guider deg gjennom et trygt og godt leieforhold.<br/></p><p><b><a href="http://www.dinepenger.no/skoler/slik-setter-dere-opp-kontrakten/20237899">Les skolen og last ned mal for kontrakt her!</a></b><br/></p>

Mye å passe på: Utleie av bolig gir gode inntekter, men kan være et villniss av regler. Hvis man ikke passer på. Utleieskolen guider deg gjennom et trygt og godt leieforhold.

Les skolen og last ned mal for kontrakt her!


Sørg også for å ha sikkerhet for leiebetalingen gjennom depositum som settes på sperret konto i banken. På den måten unngår du tap hvis leietakeren ikke betaler og leieforholdet må avsluttes.

Du kan leie ut svært mye av boligen din før skattekontoret kan skattlegge leieinntektene dine.

Det stilles ett hovedkrav for at leieinntektene fra hybler/hybelleiligheter er skattefrie:

Summen av leieinntektene fra hyblene/hybelleilighetene må ikke overstige den anslåtte leieinntekten av den delen av huset du selv bebor.

Denne regelen gjelder for hybler og hybelleiligheter, og ikke ved utleie av en «familieleilighet».

Det betyr at du kan leie ut én familieleilighet i tillegg til en uselvstendig hybel uten å bli rammet av regelen om maksimale leieinntekter.

En familieleilighet, defineres som en boenhet som er egnet som permanent bolig for et foreldrepar med ett barn. En slik leilighet skal ha: Boareal over 40 m2, eget bad og dusj, eget WC, eget soverom eller sovealkove, kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter og egen inngang.

LES OGSÅ:Tøft i leieboligmarkedet

Garasjehybler er skattefrie
Utleie i annekser og hybler over garasjer (såkalte garasjehybler), er også i utgangspunktet skattefritt.

NB: Reglene om utleie er endret etter at denne artikkelen ble skrevet. Du finner de nye reglene her.


Under ser du tre eksempler på utleie:
1. Utleie av hybler = skattefritt
Er utleieleiligheten under 60m2, bør du anse den som en hybelleilighet - ikke familieleilighet. I så fall kan du i prinsippet leie ut så mange hybelleiligheter du vil i din egen bolig skattefritt.

Husk at de totale leie-inntektene fra hyblene ikke kan overstige en anslått teoretisk leieinntekt av den delen av huset du selv bebor.

2. Utleie av én familieleilighet + hybler = skattefritt
Leier du ut én familieleilighet, er boligen en tomannsbolig siden du selv bor i den andre familieleiligheten.

Best av alt: Regelen om at du maksimalt kan leie ut halvparten av den samlede leieverdien, gjelder ikke for hele huset, men for den delen du selv bor i. Dermed kan du leie ut en hybelleilighet eller to til.

Du behøver ingen takstmann for å anslå verdien av din boligdel. Et anslag er nok.

3. Utleie av familieleilighet = skattepliktig
Dersom begge utleieenhetene blir ansett som familieleiligheter, er boligen en flermannsbolig. Det samme gjelder dersom én av utleie¬enhetene blir ansett som en familieleilighet og den andre enheten blir ansett som selvstendig hybel. I disse tilfellene må du betale skatt av alle leieinntekter.

Slik kommer du ut av skatteplikten
Enten: Sørge for at ingen av leilighetene er innenfor definisjonen av familieleilighet.

Eller: Sørge for at én av leilighetene verken er selvstendig hybel eller familieleilighet. Dette kan gjøres med do-trikset:
Do-trikset: Dersom du splitter opp den ene utleieenheten i to mindre hybler som deler et felles WC, ville ingen av de to små hyblene bli ansett som «selvstendige hybler». Dermed ville alle leieinntektene være skattefrie som ved en tomannsbolig.

Skatt på leiligheter
Dersom du eier en leilighet utenom egen bolig som du ønsker å leie ut, beskattes leieinntektene med 28% av netto leieinntekter. Det vil si brutto leieinntekter minus relevante utgifter som offentlige avgifter, fellesutgifter, vedlikehold og forsikringer.

Eksempel på utgifter du kan føre som fradrag i selvangivelsen:
* Vedlikehold
* Kommunale avgifter
* Forsikring
* Festeavgift
* Annonsering av boligen
* Eiendomsskatt
* Møbelslitasje
* Reiser
* Lys og varme (dersom inkludert i leien)



På forsiden nå