Utbygger fikk 224.000 kr i dagbøter

En prosjektert bolig ble ferdig først ett år etter lovet dato for innflytting. I dag ble utbyggeren Naturbetong dømt i Høyesterett til å betale 224.000 kroner i dagbøter for forsinkelsen.

			KJØPER VANT: Kjøperen av en leilighet i denne gården, Krusesgate 3, ble i dag tilkjent over 220.000 kroner som erstatning for at leiligheten ble et år forsinket, i tillegg til saksomkostninger på 600.000 kroner. Foto: Google Maps
KJØPER VANT: Kjøperen av en leilighet i denne gården, Krusesgate 3, ble i dag tilkjent over 220.000 kroner som erstatning for at leiligheten ble et år forsinket, i tillegg til saksomkostninger på 600.000 kroner. Foto: Google Maps

Dommen er en delvis seier for andre kjøpere av ny bolig.
To dommer
Prosjekterte boliger blir ofte forsinket. Mange kjøpere av prosjekterte boliger må derfor utsette flyttingen og får ekstra utgifter.

Men hvor konkret kan kjøpere tolke en dato for ferdigstillelse? Det tok Høyesterett stilling til i to saker i dag. Den ene saken gjaldt en bolig i Krusesgate på Frogner i Oslo og den andre gjadt boliger i prosjektet Nye Major på Majorstua i Oslo.

Kjøperen i Krusesgate vant, mens kjøperne i Nye Major tapte.

- Klart jeg er glad!
Kjøperen Erik O. Jacobsen er glad for utfallet.

- Klart jeg er glad for et slikt resultat. Jeg hadde følt det blodig urettferdig hvis forbrukere skulle ta støyten for en slik forsinkelse, sier han til Dine Penger.

Illojalt av utbygger
- Høyesterett vurderte de to sakene ulikt, sier advokaten for kjøperen av Krusesgate i Oslo som vant sin sak, og forklarer hvorfor.

    VANT: Advokat og partner Joakim Marstrander i Deloitte Advokatfirma.
VANT: Advokat og partner Joakim Marstrander i Deloitte Advokatfirma.
- I Krusesgate fikk vi medhold i at datoen for ferdigstillelse ikke var avgitt på en lojal måte. Utbygger visste på salgstidspunktet at den angitte overtakelsesdatoen ikke ville kunne la seg overholde og foretok dessuten en ulovlig vindusutskifting som medførte store forsinkelser, sier advokat og partner Joakim Marstrander i Deloitte Advokatfirma til Dine Penger.

- En brøler
Naturbetongs Stig Hvinden skal selv ha karakterisert det som en «brøler» at utskiftingen av vinduene ikke var med i den opprinnelige søknaden til Plan- og bygningsetaten. Dette førte til en forsinkelse på ti måneder.

Kjøper kunne heller ikke ane at tidsangivelsen ikke kunne stemme.

- Dommen fastslår at selgere av prosjektleiligheter må være aktsomme i forhold til de opplysningene som de gir til kjøperne om overtakelse, sier advokat Marstrander.

I februar ble Naturbetong også dømt i Høyesterett

- Felle for kjøpere
Likevel mener Marstrander at Høyesterett er ekstremt utbyggervennlig når man ser disse to sakene under ett.

- For kjøpere vil ord som «forventet» og «antatt» ferdigstillelsesdato i kjøpekontrakter være en felle fordi det betyr at selger står fullstendig fritt i forhold til når han må levere, slår han fast.

Det er riktignok under forutsetning av at utbyggeren ikke har tilbakeholdt opplysninger og hatt en rimelig fremdrift i prosjektet, tilføyer han.

- Riktige dommer
Høyesteretts resonnementer i disse to sakene er i all hovedsak i tråd med den argumentasjon som er fremmet på vegne av Sørkedalsveien 9 AS og Naturbetong AS.

Så selv om Naturbetong AS taper sin sak i resultat, er vi gitt medhold i alle de prinsipielt viktige spørsmål saken reiser, mener Naturbetongs advokat Per Christian Grant-Carlsen i Torkildsen, Tennøe og Co advokatfirma AS til Dine Penger.

- Høyesterett har gitt utbyggerne medhold i at kjøpere ikke kan ha en bindende forventning om overtakelsestidspunktet ut fra det som står i kontraktene, sier han.

Til etteretning
Når Naturbetong likevel taper Krusesgate-saken, er dette forankret i konkrete forhold i sakens faktum, og resultatet må man bare ta til etterretning.

- Høyesterett er av den oppfatning at man burde ha endret prospektet da man visste at byggestart ble utsatt, sier han.

Formuleringer er ikke et løfte
Høyesterett slår fast i begge sakene at kjøpere ikke kan ta formuleringer som «tar sikte på ferdigstillelse» og «planlagt innflyttingsklare», som løfter om at overtakelse vil skje da.

«Avtalt overtakelsesdato» er derimot et godt kort på hånden for kjøpere som kan kreve dagmulkt fra denne dato, hvis den blir overskredet.

Det er svært viktig at forbrukerne passer på å få fastsatt en helt konkret overtakelsesdato i kjøpekontrakten, dersom de skal ha håp om å kunne kreve dagmulkt dersom ferdigstillelsen drøyer, forklarer Marstrander.

Dagbøter
Bustadoppføringsloven sikrer boligkjøpere rett til å kreve dagmulkt hvis boligen blir forsinket i forhold til avtalt overtakelse. Likevel er det lite verdt hvis utbyggeren skylder på utenforliggende årsaker til forsinkelsen, for å slippe å betale dagmulkter.

Rehabilitert bygård
Kjøperen som vant saken i dag, slo til på en leilighet i en eldre bygård i Oslo som skulle rehabiliteres i mai 2007. Kjøperen hadde i kjøpekontrakten med Naturbetong AS avtalt at han kunne kreve dagmulkt for hver dag boligen ble forsinket. Leiligheten i Krusesgate kostet 2.990.000 kroner, og var i kontrakten lovet klar til innflytting et halvt år etter kjøpet.
I kontrakten sto «forventet ferdigstillelse/innflytting er beregnet fra 3. kvartal 2007».

Forsinket ett år
Men utforming av vinduene førte til at prosjektet ble kraftig forsinket. Byantikvaren ga stopporde da han oppdaget hvilke vinduer Naturbetong hadde satt inn. Bygården står på Byantikvarens gule liste for bevaringsverdige gårder. De nye vinduene var ikke godkjent og heller ikke søkt om tillatelse til å sette inn.

Så fulgte en langvarig strid mellom Naturbetong, Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten i Oslo om hvilke vinduer som kunne brukes. Sammen med sykdom i etaten førte det til en forsinket ferdigstillelse på over ett år.

Fikk 224.000 kroner pluss
Kjøperen av Krusesgate, Erik O. Jacobsen, krevde en dagmulkt på i alt 224.250 kroner, ut fra at han kunne kreve 0,75 promille av kjøpesummen pr forsinket dag i maks 100 dager pluss saksomkostninger på 600.000 kroner.

Han stevnet Naturbetong da de nektet å betale, og vant i Oslo tingrett og i Lagmannsretten i tillegg til nå i dag i Høyesterett.

Vil glede utbyggere
Samtidig med saken om Krusesgate ble den lignende saken for boligprosjektet Nye Major i Oslo også behandlet i Høyesterett. Disse kjøperne krevde også dagbøter for forsinkelse, på mellom 134.000 og 379.000 kroner, men tapte.

- Den felles behandlingen av sakene viser hvor viktig det var for Høyesterett å få en avklaring av spørsmålet. Dommen vil helt sikkert bli tatt veldig positivt imot av byggenæringen, tilføyer advokat Marstrander.

Rimelig fremdrift
Kjøper av prosjektert bolig har uansett krav på rimelig fremdrift og at arbeidet ikke har unødige avbrudd, uavhengig av hva som står i kontrakten.

På forsiden nå