Vant i retten etter kjøp av katastrofehus - må selv ut med 640.000,-

Veggene mangler isolasjon, inngangspartiet må rives, badet må legges på nytt, drikkevannet har E. coli – og garasjen synker i en myr. Turid Heidi Dammann kjøpte «eiendommen fra helvete». Og erstatningen på 1,7 millioner er ikke nok til å fikse den.

<p><b>MILLIONKOSTNAD:</b> Inngangspartiet til Turid Heidi Dammanns hus i Maridalen er langt ifra det eneste som ikke var laget etter forskriftene. Ifølge byggfagfolk i OPAK vil det koste 2,8 millioner kroner å utbedre alle eiendomens mangler.<br/></p>

MILLIONKOSTNAD: Inngangspartiet til Turid Heidi Dammanns hus i Maridalen er langt ifra det eneste som ikke var laget etter forskriftene. Ifølge byggfagfolk i OPAK vil det koste 2,8 millioner kroner å utbedre alle eiendomens mangler.

Beløpet som lagmannsretten har tilkjent Dammann etter at hun gikk til sak og vant mot boligselgeren, er nemlig 640.000 kroner lavere enn retten selv beregner at hun må betale for å få fikset de alvorlige manglene med eiendommen.

Årsaken er at retten har gjort fratrekk på mellom ti og åtti prosent for ulike utbedringer, såkalt «standardhevingsfradrag». Argumentet bak slik rettspraksis er at utbedringer forlenger eiendommens levetid og øker verdien ved et fremtidig salg.

– Har ikke råd

Det er lite verdt for Dammann. Hun sier hun er satt i en umulig situasjon hvor hun i praksis blir tvunget til å selge hjemmet sitt – eller bli boende der ulovlig.

– Jeg har kjøpt katta i sekken fordi selger har vært uærlig om boligens stand. Men selv om jeg nå har vunnet frem i retten, trekker de så mye i fradrag at jeg må hoste opp 640.000 kroner fra egen lomme for å få boligen i lovlig og beboelig stand. Det har jeg ikke råd til, sier Dammann til E24.

Fikk mistanke etter snøras

Det var i 2006 hun kjøpte eiendommen på Maridalen nord for Oslo for 3,7 millioner kroner. Huset er bygget rundt 1945, men er senere blitt påbygd.

I 2010 startet marerittet. Da brøt terrassen sammen etter et snøras fra taket. Dammann fikk mistanke om at ikke alt var bygget etter forskriftene, og engasjerte fagfolk for å gjennomgå boligen.

Det skulle vise seg at så å si alt som kunne være galt, var galt:  En utredning fra OPAK i 2011 avslørte så alvorlige byggtekniske mangler at store deler av eiendommen rett og slett må rives.

Deres kostnadsanslag for å gjøre de nødvendige utbedringer var 2,8 millioner kroner.

Tilbudet fra Protector var et prisanslag på 345.000 kroner.

Garasjen sank

Lagmannsretten konkluderte med at boligen hadde en rekke alvorlige mangler:

Garasjen, som også hadde en boenhet, var bygget på dårlig fundament og synker sakte ned i en myr.

Alle veggene var for dårlig isolert og hadde utviklet råte. Badet er slett ikke laget etter våtromsnormen slik salgsoppgaven hevdet, og ble anbefalt revet av sakkyndige. Det samme ble inngangspartiet.

I tillegg hadde svartvannstanken slått sprekker, og det kom E. coli-bakterier i drikkevannet.

«Dette førte til at kommunen stengte tanken i september 2011 og fjernet toalettet til Dammann. Etter dette har ikke eiendommen hatt tilfredsstillende toalettforhold», står det å lese i dommen.

Lekkasjen oppsto imidlertid etter at Dammann overtok boligen, og lagmannsretten kom til at hun ikke skulle ha oppreisning på dette punktet.

Anket til Høyesterett

Saken var oppe i Oslo tingrett i 2012. Der ble boligselgeren og Protector dømt til å betale 947.000 kroner for manglene – altså mye lavere enn de 1,7 millionene lagmannsretten senere kom frem til.

I slutten av januar anket Dammann lagmannsrettens dom til Høyesterett, med påstand om at erstatningsbeløpet skal settes til 3,5 millioner kroner. 

«Hun har ikke økonomi til å utbedre alle manglene dersom hun ikke får prisavslag og erstatning for de fulle utgifter. [ ...] Dersom Dammann ikke får fullt medhold, er et påregnelig alternativ at hun må selge huset hun trodde skulle være hennes siste hjem», står det å lese i ankeerklæringen.

– Meget uheldig regel

Dammanns advokat Thom-Kåre Granli hevder rettspraksisen med å trekke standardhevingsfradrag fra erstatningsbeløp mangler rettslig grunnlag, og skaper store problemer for boligkjøpere.

Han mener en prinsipiell avklaring i Høyesterett kan få betydning for flere.

– Dette er en regel konstruert i flere tingrettsavgjørelser og lagmannsrettsavgjørelser, men uten at det foreligger noe grunnlag i avhendingsloven, forarbeidene eller rettspraksis, og uten at noen gode reelle grunner taler for en slik regel. Tvert imot foreligger det flere grunner som tilsier at en slik regel er meget uheldig, sier Granli til E24.

Han viser til at retten i Dammanns tilfelle har kommet til at eiendommen har mangler som vil koste rundt 2,4 millioner å utbedre.

– Dette innebærer at lagmannsretten har funnet at eiendommens markedsverdi var 2,4 millioner kroner mindre enn det Dammann betalte. Etter norsk rett skulle dette gi et tilsvarende prisavslag, sier Granli.

Han mener det uansett ikke er gitt at kjøper vil velge utbedringsløsninger som øker markedsverdien slik retten legger til grunn.

Ingen fratrekk-automatikk

EKSPERT: Advokat Sukhe Andresen i Help forsikring påpeker at det er mange utbedringer som ikke nødvendigvis øker boligverdien.
EKSPERT: Advokat Sukhe Andresen i Help forsikring påpeker at det er mange utbedringer som ikke nødvendigvis øker boligverdien.

– Jeg mener eierskifteforsikringsselskapene ofte argumenterer for hevingsfradrag som går langt utover hva det er rettslig grunnlag for, sier Silje Andresen til E24.

Hun er advokat, fagansvarlig i Help forsikring og har lang erfaring med å føre erstatningssaker på vegne av boligkjøpere.

Andresen sier standardhevingsfradrag er etablert igjennom en lang rettspraksis, men er klar på at det ikke er noen automatikk i at det er grunnlag for fradrag i utbedringskostnadene.

– Avhendingslovens formelle hovedregel er at prisavslag skal settes til differansen mellom eiendommens verdi med og uten mangelen. Dette kan være vanskelig å fastslå, derfor har lovgiver supplert med en presumsjonsregel som sier at prisavslaget skal fastsettes til utbedringskostnaden, med mindre annet beløp – høyere eller lavere – er godtgjort, forklarer advokaten.

Når utbedring resulterer i at boligen får høyere verdi enn den hadde ved kontraktsinngåelsen, kan det likevel være grunnlag for fradrag.

– Men det er da selgeren som har bevisbyrden, påminner Andresen.

– Tvilsomt om boligen stiger i verdi

Det vanskelige er å fastslå når en utbedring faktisk resulterer i verdiøkning for boligen, og i så fall hvor mye.

Andresen sier det her ikke finnes noen fasit med «faste satser» – og det blir ofte gjenstand for heftig krangel i retten, hvor man må føre bevis og argumenter mot selgers anførsler.

– Det er jo ikke så enkelt som at man bare kan peke på en tabell for tekniske levetider og deretter fastsette fradraget ut fra «oppbrukt» levetid – det må bevises at utbedringen medfører en økonomisk fordel, sier Andresen.

Mens oppussing av bad gjerne øker salgsverdien, siden det kan sees fysisk, er det ikke alle utbedringer som har slik gevinst.

– Ved utbedring av skader på for eksempel primærkonstruksjon som reisverk, som er forutsatt å ha svært lang levetid, er det gjerne svært tvilsomt om boligen vil stige i markedsverdi etter utbedringen, sier Andersen.

<p><b>KRITISK:</b> Fagdirektør for bolig Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet.<br/></p>

KRITISK: Fagdirektør for bolig Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet.

– Gir store utslag for forbrukeren

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet Thomas Bartholdsen sier domstolenes fratrekk i bolig-erstatningssaker skaper problemer for forbrukere som vinner frem.

– Her har domstolene utviklet en praksis med eierskifterforsikringsselskapene som en sterk aktør på den ene siden. De har fått aksept for bruk av levetidstabeller og hevingsfradrag som er betydelige, og som kan gi store utslag for forbrukeren.

– Det er ett av mange problemer i den fryktelige usunne og skandaløse bolighandelen vi har i Norge, hvor du med minimal informasjon og tid blir tvunget inn i budkonkurranser uten angrefrist. Når det viser seg å gå galt, blir man henvist til mange år med krangel om ditt eget hjem, sier Bartholdsen til E24.

Han mener problemet er best løst ved å «angripe roten»:

– Nemlig at bolighandelen er utrygg. Vi må få på plass et system med tekniske tilstandsvurderinger etter felles standard, bruk av uavhengige takstmenn og at det hviler mer ansvar på de profesjonelle aktørene, sier han.

Vis kommentarer

Kjære kommentarfeltbruker!

Vi ønsker dine argumenter og meninger velkommen. Vær saklig og vis omtanke, mange leser det du skriver. Gjør debatten til en bedre opplevelse for både andre og deg selv.

Les mer om våre regler her.

På forsiden nå