Her prises en leilighet 510.000 kroner under takst

Flere meglere i Oslo-området serverer langt hyggeligere prislapper enn det boligene ifølge takstmannen er verdt.

E24 har gjennomgått ferske boligannonser på Finn og funnet flere store avvik mellom verditakst og annonserte prisantydninger.

Det største avviket finner vi på en leilighet som ligger mellom Oslo sentrum og Grünerløkka, i Osterhaus gate 6. Her ligger en nyoppusset toroms selveierleilighet på 28 kvadratmeter. «Balkong, lekkert kjøkken, flott bad og god takhøyde», oppsummerer iHus-megleren i annonsen.

Takstmannen syntes å være enig i at leiligheten har gode kvaliteter, og satte verditaksten til 2,5 millioner kroner.

I salgsannonsen er prisantydningen derimot satt 510.000 kroner lavere, og det skal angivelig være mulig å sikre seg leiligheten for rett under to millioner kroner.

I andre eksempler er boligene lagt ut med «rabatt» på 360.000 kroner, 275.000 kroner og 310.000 kroner. Les hvordan meglerne forklarer avvikene lenger ned i saken.

– Skjer det ofte, er det lokkepris

– Oi. Det er slike eksempler som kan gi grunn til å opprette kontroll av meglerhusenes praksis, sier forbrukerombud Gry Nergård til E24.

Hun sier det er unormalt at boliger ender med en salgspris under takst i så sentrale områder i dagens marked – og at meglere dermed må ha en god grunn for å likevel prise de under.

Ifølge Forbrukerombudet kan det konkluderes med lokkepris når et meglerhus har en klar overvekt av annonser hvor prisantydningen er mer enn 100.000 kroner lavere enn takst.

– Det kan selvsagt være forhold ved en enkelt leilighet som gjør at man er villig til å selge den under takst. Men om dette gjøres ofte og systematisk, er det lokkepris. Det samme kan det være når en budgiver nektes å kjøpe til prisantydning, selv om man har høyeste bud, sier Nergård.

En gransking Forbrukerombudet gjorde i 2013 endte i at flere meglerhus ble beskyldt for lokkeprising og fikk pålegg om endret praksis. Nylig gjorde ombudet en ny gjennomgang av meglere i Oslo og Bergen.

– Da så vi tendenser til lokkepris. Du skal ikke se bort ifra at flere meglere vil få brev fra oss om kort tid, sier Nergård.

Her er leilightene

Briskeby / Majorstuen: Leilighet på 52 kvadratmeter med to soverom. Verditakst 4.100.000 kroner. Prisantydning 3.950.000. Avvik: 150.000 kroner.

– Jeg la den ut for et par timer siden, og har fått superbra respons, sier megler Rikard Sandstrøm i Nordvik & Partners til E24.

– Jeg har allerede en interessent som vurderer å kapre leiligheten før fellesvisningen.

– Vil det være mulig å kapre den til prisantydning?

– Det tør jeg ikke svare på. Dette er en leilighet med svært god respons, sier Sandstrøm.

Han er raskt med å legge til:

– Men prisantydningen er selvsagt satt til en pris selger er villig til å selge for.

St. Hanshaugen / Waldermars Hage: Nyere leilighet på 67 kvadratmeter med to soverom. Verditakst 4.350.000 kroner. Prisantydning: 3.990.000. Avvik: 360.000 kroner.

– Prisantydningen er basert på tidligere erfaringer for Waldermars Hage. Den er satt i samråd med selger, som selvsagt er innforstått med at man ikke kan gå ut med en pris man ikke vurderer å selge til, sier megler Stian Pøhner i Nordvik & Partners til E24.

– Hvis jeg byr fire millioner, så mener du selgeren kan gå med på det?

– Jada. Men det er ikke lov å selge før visning, så du må nok vente til da.

Pøhner sier leiligheten har fått «normal interesse».

– Altså tror jeg vi traff bra på prisen.

– Har takstmannen tatt i vel mye?

– Nei, i dagens marked er kjøperne veldig til stede for disse leilighetene, så er det ikke nødvendigvis feil vurdering av takstmann. Men vi er alle mennesker, og vurderer dette litt forskjellig.

Skillebekk / Frogner: Loftsleilighet på 108 kvadratmeter med fire soverom. Verditakst 8.800.000 kroner. Prisantydning 8.490.000. Avvik: 310.000 kroner.

Megler Kairon Wongraven i Eie eiendomsmegling ville ikke la seg intervjue over telefon.

– Vi har som policy i Eie å ikke operere med lokkepris, så selvfølgelig er prisantydningen reell, skriver han i en e-post til E24.

Han fremholder at taksten er gjort av en erfaren takstmann, og at den høyere prisvurderingen «sikkert er helt ok» ut ifra leilighetenes fasiliteter og høye standard.

– Imidlertid har vi hatt to visningsrunder på leiligheten uten å motta bud, og da er det i dagens gode marked naturlig å redusere pris for å se om markedet responderer med bud, mener Wongraven.

Grünerløkka / sentrum: Leilighet på 28 kvadratmeter med ett soverom. Verditakst: 2.500.000 kroner. Prisantydning: 1.990.000. Avvik: 510.000 kroner.

– Det er absolutt ikke lokkepris, forsikrer megler og daglig leder Jon Anders Reutz ved Ihus St. Hanshaugen / Bislett når E24 ringer.

– Takst er en ting, men hva man får i markedet er en annen ting. Dette er andre visningsrunde, etter at den første var uten respons. Vi har ikke hatt bud på leiligheten, og selger har forsikret at han er villig til å gå ned i pris, sier Reutz.

– Men det er en stort avvik?

– Ja, det er veldig stort, og jeg skulle ønske det var mindre. Men det er et vanskelig område å prise, fordi det er «up and coming». Det er også en leilighet med høy standard, som skal nå en kjøpegruppe som vil gi litt ekstra.

– Så her har takstmannen bommet?

– Ja, i alle fall i forhold til responsen. Det er ingen som har vært villig til å by til noen av de prisantydningene vi har satt. Men dette er også uforutsigbart: Vi solgte en annen leilighetet i samme bygård på 18 kvadrat til 1,7 millioner, sier Reutz.

Han omtaler dagens kjøpere som «veldig prisbevisste».

– Ligger du for langt over, risikerer du å ikke få noen på visning. Det har vi sett flere tilfeller av i det siste.

St. Hanshaugen / Ullevål: Leilighet på 89 kvadratmeter med to soverom over to plan. Verditakst 3.400.000 kroner. Prisantydning: 3.125.000. Avvik: 275.000 kroner.

– Denne ble først lagt ut til 3.290.000 [110.000 under takst, red.anm.], men vi fikk ikke responsen vi hadde håpet på. Derfor har vi nettopp senket prisen til 3.290.000 kroner, sier megler Rikard Sandstrøm i Nordvik & Partners til E24.

– Den har litt fuktskader og forskjellige tekniske ting man må ta med i beregningen når man setter prisantydning. Det gir en større skepsis blant kjøpere.

– Men sånt har vel også takstmannen tatt med i sin beregning?

– Ja, han har skrevet om dette i sin takstrapport, men har kommet til en høyere verdi enn vi mener den har i markedet nå, forklarer Sandstrøm.

Megler: – En uting

Megler Per Christian Sandvik i Privatmegleren solgte nylig en 21 kvadratmeter ettroms leilighet på St. Hanshaugen til 1.720.000 kroner. Takst var 1.550.000. Det var også prisantydningen.

– Jeg synes det er en uting, sier Sandvik til E24 når han får høre om boligene som er priset 3-400.000 under takst.

Han presiserer at han sikter til tilfeller hvor meglerne burde vite at de lavere prisene er urealistiske utgangspunkt.

– I mitt tilfelle var det ikke aktuelt for selgeren med en pris under takst. Da kan jeg heller ikke prise den under – da blir det lokkepris, sier megleren.

Sandvik sier lave prisantydninger kan føre til at du får flere på visning, men mener det kan lure både visningsdeltagere og boligtittere på sidelinjen.

– Du kan få interessenter som ikke har råd til å betale hva selger faktisk vil ha. Og det blir misvisende når du i ettertid reklamerer med at boligen gikk flere hundre tusen over prisantydning, mener Sandvik.