2017: En boligodyssé

Det ble året hvor boligmarkedet i Norge tok en brå vending. – Vi ble overrasket over styrken i omslaget, sier sjeføkonom.

Da 2017 ble sparket igang, hadde det hopet seg opp med spådommer om et boligmarked som ville sette på bremsene.

Et oppsiktsvekende sterkt boligår var nettopp tilbakelagt – et nær alle meglere og økonomer bommet på, med varsomme vekstanslag langt under den løpske prisfasiten.

Å mene at prisveksten i 2017 ville bli svakere, syntes trygt nok.

Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank snakket om avmatning.

Seniorøkonom Jeanette Strøm Fjære i DNB Markets snakket om dempet prisvekst.

Sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets snakket om avtagende, men «grei prisvekst».

Det var en reprise av de forsiktige vekstanslagene som hadde bommet året i forveien.

Men denne gangen skulle det vise seg at ekspertene hadde vært vel optimistiske.

– Da boligprisene først begynte å falle, ble vi overrasket over styrken på omslaget, sier Olsen til E24 i dag.

Dramatisk startskudd

Allerede ved årsstart, måneder før korreksjonen startet, skulle det bli dramatisk.

Lenge så det ut som om at Siv Jensens prosjekt for å bremse boligprisene kunne ende i full fiasko:

Finansministerens nye, strengere regler for å få boliglån ble innført 1. januar, men da status for måneden ble gjort opp, hadde norske boliger blitt 2,8 prosent dyrere.

Januar er årets sterkeste boligmåned, men også sesongkorrigert økte prisene.

– Boligmarkedet i 2017 har fortsatt der 2016 sluttet, erklærte NEF-direktør Carl O. Geving.

Og det skulle fortsette.

I februar klatret tolvmånedersveksten for norske boliger videre opp til 13,0 prosent. I Oslo nådde prisutviklingen en ny milepæl, med 24 prosent dyrere boligere enn på samme tid i fjor. Aldri har boligprisene steget så bratt i Norge.

Uroen øker

«Ekstremt», lød karakteristikken fra meglersjefer, mens økonomene slet med å finne forklaringer som ga logisk mening.

Flere begynte nå å bli urolige. Samtidig økte skepsisen til effekten av Siv Jensens boligmedisin.

NEF-direktør Carl O. Geving sa det var «all grunn til å frykte» at boligprisveksten ble ubehagelig sterk i 2017 også. Imens holdt bransjekollega Christian Dreyer i Eiendom Norge fast p åtroen om at nedkjølingen ville komme.

– Vi håper vi får rett i at veksten vil dempe seg, sa han etter februartallene.

Hvis Siv Jensens låneinnstramming i det hele tatt fungerer, så bør det vises i boligtallene relativt kjapt, mente Frank Jullum i Danske Bank.

Sjeføkonomen ga det to måneder.

Korreksjonen kommer

Så begynte ting å skje. Oslo-meglere rapporterte om en skikkelig salgssvikt i mars.

Meglerstatistikken viste riktignok at boligprisveksten fortsatte på landsbasis, men bransjen så nå klare tegn på et skifte. I april sto boligprisene i Norge omsider bom stille, etter at de var sesongjustert.

Da korreksjonen var et faktum i mai, ble ekspertene like fullt overrasket over hvor bratt prisfallet var.

Mai fikk den svakeste prisutviklingen meglerbransjen noen sinne har målt.

Så fulgte et historisk kraftig juni-prisfall. Oslo fikk skylden, med en ekstra sterk nedgang som tynget statistikken for hele landet.

Uviklingen fortsatte utover sommeren og høsten. Etter november hadde Oslo-prisene falt 10,5 prosent siden toppen i april.

Prisfallet sprer seg

Samtidig har korreksjonen gradvis forplantet seg fra Oslo til andre store byer – noe Danske Banks sjeføkonom kalte en «dårlig nyhet» da han først merket seg trenden over sommeren.

I boligstatistikken for november – den foreløpig siste, ettersom desember-tallene først slippes etter nyttår – hadde Trondheim, Bergen og Tromsø alle sterkere prisfall enn Oslo.

Hvor mye av fenomenet som skyldes en ren psykologisk smitteeffekt fra Oslo-markedet, snarere enn fundamentale markedsforhold i byene der prisene faktisk faller, er noe ekspertene fortsatt er usikre på.

Siv-grepet refses

Parallelt med at boligpriskorreksjonen har vist seg som både markant og landsomfattende utover høsten, har kritikken tiltatt mot Siv Jensens boliglånsforskrift.

Allerede før prisfallet var igang refset Privatmegleren-sjef Grethe Meier forskriften for å skape en «gisselsituasjon» i hovedstaden.

Og fra å uttrykke skepsis til om forskriften egentlig ville gi særlig effekt, har stadig flere banktopper, økonomer og meglere nå hengt seg på i kritikken.

De har refset forskriften for å ha for kraftig effekt, og krevd at den skrotes.

Men Siv Jensen har svart kritikerne ved å fastslå at forskriften blir stående til den utløper sommeren 2018.

Samtidig har Finansdepartementet spurt Finanstilsynet om hva de bør gjøre etterpå, noe som åpner for en oppmyking avhengig av rådet de får.

Sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea Markets synes i ettertid det er interessant å se hvor mye låneforskriften har preget året på boligfronten – ikke bare korreksjonen, men også den offentlige debatten.

Lyspunkter inn i 2018

– Lenge hersket det stor usikkerhet om hva forskriften ville føre til, påpeker han.

Carl O. Geving, direktøren i Norges Eiendomsmeglerforbund, sier årets største overraskelse var hvordan korreksjonen fortonet seg.

– Skiftet kom som forventet, men da det først kom, var det også et totalt omslag, sier Geving til E24.

Før nyttårsrakettene sendes i været har det kommet lyspunkter i Oslo. Prisene faller ikke like mye lengre, salgsvolumet er høyt, og det tar kortere tid å få solgt.

Geving er blant de som lar seg overbevise om at nedgangstidene er på vei til å sette punktum.

– Alt ligger nå til rette for en bedre balanse mellom tilbud og etterspørsel nå. Nå ser vi tegn til en myk landing i 2018, sier Geving.

Og legger til:

– Men boligmarkedet kan overraske igjen.