Økt formuesskatt og mulig boligprisfall: På tide å selge utleieboligen?
Klarer du å holde lønnsomheten i utleieboligen, eller er det på tide å putte sparepengene et annet sted?
Utleie av bolig har vært lønnsomt for mange. Men når boligprisene nå flater ut etter å ha gått mye opp, er det ikke sikkert at det lenger er så lønnsomt å eie utleiebolig.
Historisk har det vært tre ting som har gjort investering i utleiebolig svært lønnsomt.
- Skattemessig fordel
- verdistigning
- løpende inntekt
– Det er for godt for å være over tid. Jeg forventer at to av tre av disse tingene vil svekkes, sier partner Bjørn-Erik Øye i analyseselskapet Prognosesenteret.
Betyr dette at lønnsomheten i utleiebolig vil bli svekket så mye at du bør selge utleieboligen din nå? Dine Penger har snakket med fire eksperter på boligøkonomi.
Slik vurderer disse ledende økonomene investering i utleiebolig.
1) Skattemessig fordel:Utleiebolig har i dag en lavere ligningsverdi sammenlignet med for eksempel aksjer.
Svekkes. Denne skattefordelen blir noe redusert ved at ligningsverdien på utleieboliger (sekundærboliger) nå stiger til 60 prosent av markedsverdi. Det vil føre til noe høyere formuesskatt.
Formuesskatten er på formuen trukket fra gjelden du har. Dermed unngår mange formuesskatten.
Les mer på DP+:Dine Penger har beregnet hva husleien bør øke med ut fra økning i ligningsverdien på 10 prosent og verdien på utleieboligen. Så mye dyrere blir utleieboligen.
2) Verdistigning som årlig har vært to-tre ganger høyere enn risikofri bankrente i snart 30 år.
Risikofri rente i underkant av 4 prosent. Gjennomsnittlig årlig effektiv rente på bankinnskudd har vært 3,9 prosent i perioden fra 1. januar 1995 til i dag.
Dette viser Dine Pengers bankrenteindeks for høyrentekonti, som er en historikk for et utvalg banker i Norge.
Leiligheterprisene har økt mye mer. Gjennomsnittlig årsvekst for leiligheter i Norge har vært 9,5 prosent i samme periode, viser tall fra Macrobond.
I grafen nedenfor kan du se at leilighetsprisveksten har ligget over den risikofrie renten siden 1995 – med få unntak.
Legg merke til at historikk er ikke noen garanti for fremtiden. I perioder, vil boligprisveksten være negativ. Men ekspertene på boligøkonomi er uenige om når det vil skje.
Boligprisveksten forventes svekket
Norges Bank og sentralbanksjef Øystein Olsen forventer at veksten i boligprisene avtar i årene som kommer og gradvis faller til en årsvekst på mellom 1 og 2 prosent i 2016.
– I et fem til 10-årsperspektiv er det svart lite sannsynlig med et boligprisfall. Men prisveksten for boliger skal ned til 3-5 prosent årlig. Prisveksten vil falle fremover, både fordi prisnivået er så høyt at det i seg selv legger en demper på veksten, men også fordi tilbudet av nye boliger er økende. En viss usikkerhet i utviklingen på arbeidsmarkedet kan nok også ha en dempende effekt på folks iver i budrundene, sier partner Bjørn-Erik Øye i analyseselskapet Prognosesenteret.
– Nå som boligprisene har økt mye over lang tid, kan det komme en korreksjon i løpet av 3-4 år, sier Roger Bjørnstad, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse.
–For Norge er det særlig oljeprisen som vil bety mye for boligprisene. De gode nyhetene er at oljeprisen ser ut til å holde seg sterk, utfordringen er at særnorsk styrke også gir næringslivet en ubehagelig sterk kronekurs. En kronekurs som kan slå ut lokalbedrifter, og gi lokale utfordringer i boligmarkedene, sier Jan Andreassen, sjeføkonom i Eika.
– Risikoen har økt fordi prisene har steget videre. Tøffere krav til egenkapital for låntakere og långivere, en liten økning i arbeidsledigheten, noe reduserte vekstutsikter for Norge, et underliggende press ned på råvareprisene, høy boligbygging, en innvandring som kanskje ikke forblir så høy og en kraftig økning i antallet boliger for leie i Oslo (+50 prosent det siste året, i følge Opinion/FINN.no) er mulige triggere eller signaler på at prisene ikke nødvendigvis vil stige til evig tid, sier Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Swedbank First securities.
3) Løpende inntekt fra utleieboligen har vært god.
– Denne vil ikke gå ned, sier Bjørn-Erik Øye.
Husleieloven og betalingsevnen til leietakere setter grenser for hvor høy husleie utleier kan ta ut for utleieboligen.
– Markedet bestemmer. Husleiene har steget langt mindre enn boligprisene de siste året, og i Oslo dempes veksten, i følge Opinion/FINN.no. Leiene har steget noe mer enn inflasjonen det siste tiåret, men ikke mye – og langt mindre enn man kan få inntrykk av i media, sier Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Swedbank First securities.
Les også:Så mye kan husleien økes
Leilighetsprisene stiger, men det betyr ikke at husleien alltid kan økes like mye.
I Dine Pengers husleiekontrakt står det skrevet et eget punkt om regulering av husleien.
DP+:Last ned Dine Pengers husleiekontrakt
Svaret på om du bør selge utleieboligen avhenger av flere faktorer.
Faktorer som tilsier at det er lurt å selge utleieboligen:
- Du er avhengig av å få ut investerte penger fort.
- Du tror at det er sannsynlig med boligprisfall på kort sikt.
- Du tror at renten vil gå opp mye på kort tid.
- Hvis det skulle bli et kraftig oljeprisfall, vil norsk økonomi kunne utvikle seg så svakt at også boligmarkedet blir rammet.
- Hvis det kommer store endringer i regelverket som fører til lavere lønnsomhet ved utleie - Dette er lite sannsynlig.
- Hvis myndighetene setter i gang en massiv utbygging av utleieboliger og studentboliger - Dette er lite sannsynlig.
- Hvis økonomiene i euro-området svikter fullstendig.
- Hvis innvandringen stopper opp.
- Hvis urbaniseringen stopper opp.
Følg med på boligprisveksten og hvordan den påvirker direkteavkastningen fra utleieboligen. Hvis du vurderer å selge, prøv å time salg til gunstigste tidspunkt:
– Selg boligen når leieyielden (direkteavkastningen) har blitt lav etter at boligprisene har steget mye og er høye i forhold til hva de pleier å være, i et langsiktig perspektiv, sier Harald Magnus Andreassen.
Følg med på utviklingen av rentenivået.
– Hvis renten øker med to prosentpoeng over en treårs-periode, vil vi få se et fall i boligprisene på 0-10 prosent, sier Roger Bjørnstad, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse.
Pass på avkastningen.Direkteavkastningen for utleieboligen blir lavere i takt med at boligprisene stiger, dersom du ikke justerer opp husleien etterhvert. Dette kan du lese mer om her.
Det å eie en bolig nummer to er ikke særlig lønnsomt dersom du ikke får en prisøkning i tillegg.
– Avkastningen ved utleie er negativ om du ikke legger til grunn videre prisvekst. Husk å ta med alle kostnadene ved å eie, også transaksjonskostnadene og det langsiktige vedlikeholdsbehovet for at boligene skal holde i takt med den alminnelige prisveksten på markedet. De fleste tar altfor lett på dette, sier Harald Magnus Andreassen, sjeføkonom i Swedbank First securities.
Dine Penger har utviklet en ny kalkulator som tar med alle transaksjonskostnader som kjøps- og salgskostnader i regnestykket. Kalkulatoren tar også høyde for at vedlikeholdsbehovet varierer for forskjellige utleieboliger.
Ny kalkulator:Beregn lønnsomheten ved investering i utleiebolig
Når skal du bruke pengene?
Tidshorisonten din for investeringen er grunnleggende for avgjørelsen om når du bør selge utleieboligen.
– Har du en horisont på minst fem år - ikke selg. Psykologien kan føre til at prisene midlertidig går ned. Men er du langsiktig, kan du sitte igjennom et midlertidig prisfall, sier partner Bjørn-Erik Øye i analyseselskapet Prognosesenteret.
– Dersom du har et langsiktig sparebehov er eiendom fortsatt fornuftig. Det vil aldri være veldig risikofylt å spare i eiendom i et langt perspektiv, sier Roger Bjørnstad, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse.
Les også:Slik blir utleieboligen lønnsom
Vil du ha høy forventet avkastning eller lav risiko?
Hvordan vektlegger du ønsket om høy forventet avkastning kontra lav risiko?
– Er du kortsiktig og ikke ønsker mye risiko, kan det være et godt tidspunkt å selge. Dersom du har et langsiktig sparebehov er eiendom fortsatt fornuftig. Det vil aldri være veldig risikofylt å spare i eiendom i et langt perspektiv, sier Roger Bjørnstad, sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse
Les også:Bygg utleiebolig - få gratis lån
Hvor raskt trenger du pengene?
Er det viktig for deg med god likviditet for deg?
Du kan normalt selge en utleieleilighet raskt ved å dumpe prisen. Slik får du frigjort penger dersom det er viktig for deg, men omkostningene og tapet ved å måtte selge raskt kan bli stort.
– Investeringer i utleiebolig er vanskelig å skifte inn og ut av. Har du bruk for boligen, enten til eget bruk, pant eller til evig utleie (pensjonsformål) da er uteleibolig en velegnet investering for deg, sier Jan Andreassen, sjeføkonom i Eika.
Les også:Slik skal du tenke prinsipielt om sparing
Hvor mye risiko tåler du?
Ingen liker å tape penger. Noen misliker det så mye at de ønsker å unngå risiko helt. Men for å tjene mer penger, må man risikere å tape.
Investering i utleiebolig er en risikabel investeringsform og kan ikke sammenlignes med banksparing. Eiendom vil ofte, avhengig av belåningsgraden, være mer risikabelt enn sparing i aksjemarkedet.
Dine Penger mener derfor at du bør ha 8 prosent årlig avkastning på utleieboligen fordi du tar risiko.
Dine Pengers kalkulator « Investere i utleiebolig» viser at mange investeringer i utleieboliger ikke er lønnsomme med dette avkastningskravet.
– Det vil aldri være veldig risikofylt å spare i eiendom i et langt perspektiv, sier Roger Bjørnstad.
Les også:Hvor stor skal leien være?
Finnes det noen bedre alternative investeringer for deg?
– Du kan alternativt investere i aksjer, men der er fallhøyden like stor, sier Bjørn-Erik Øye.
Harald Magnus Andreassen har et annet syn:
– Jeg tror de aller fleste investeringer vil gi en bedre avkastning i forhold til risikoen enn boliger i Norge. Kjøper du bolig for å investere, kjøp heller i USA, Tyskland, Japan, Spania, Danmark, Irland, Island, Baltikum, kanskje Nederland og Storbritannia – kort sagt, alle andre steder enn i Norge, sier Andreassen.
Han peker på at avkastningen vil være bedre andre steder:
– Den løpende leieavkastningen vil i de fleste tilfellene være bedre enn i Norge og prisrisikoen er lavere fordi prisene er lave, fordi de ikke har steget så mye eller har falt mye, der de først steg, sier han.
Harald Magnus Andreassen peker også på følgende forhold:
– Næringsbygg er mye billigere enn boliger i Oslo, trolig også i de andre storbyene i Norge.
– Aksjer, kredittobligasjoner vil trolig også gi bedre avkastning de neste årene – i alle fall om vi ser 5 - 10 år frem i tid, mener Harald Magnus Andreassen.
