Økonomer: Dette betyr Olsens rente-stampe for boligprisene

Boligprisene fyres opp av rekordlav styringsrente. Hva skjer når sentralbanksjef Øystein Olsen ikke jekker den opp på flere år?

– Det er ingen tvil om at det lave rentenivået, sammen med jobbtrygghet, har fått boligprisene til å skyte til værs den siste tiden, sier sjeføkonom Kjetil Olsen i Nordea til E24.

Norske boliger har blitt 9,1 prosent dyrere det siste året. Prisveksten og den tilhørende gjeldsoppbyggingen blant nordmenn bekymrer ekspertene – især i Oslo, hvor årsveksten har passert 16 prosent.

Fyrer opp boligprisene

Det bekymrer også sentralbanksjef Øystein Olsen. Torsdag klokken 10 kommer han med sin rentebeslutning.

Det er bred enighet om at lave renter har fyret opp boligprisene.

Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank illustrerer:

– Et fall i boliglånsrenten fra 3 til 2 prosent, som vi har sett det siste året, gjør at du kan låne 22 prosent mer uten å få større betalingsbelastning. I byer som Oslo slår det rett ut i prisvekst, sier Jullum til E24.

– Ut ifra dét hensynet, burde renten vært høyere.

Spår uendret rente i flere år

Men den blir ikke høyere, ifølge ekspertene – ikke på torsdag, og ikke på lenge.

For Øystein Olsen har flere hensyn å ta enn å temme boligmarkedet.

Ifølge en konsensusmåling fra Reuters/Bloomberg forventer ingen av de spurte økonomene endringer i styringsrenten fra dagens 0,5 prosentpoeng de neste tolv månedene.

Tallknusere i ledende norske banker spår at den rekordlave styringsrenten dessuten vil holde seg i lang tid etterpå:

• DNB Markets venter ikke renteøkning før 2019.
  
• Nordea Markets spår også uendret rente ut 2018.
• Og Danske Bank Markets tror Norges Bank øker renten i løpet av 2018.

Selv om det hete boligmarkedet bekymrer sentralbanken, så vil prognoser om fortsatt tøffe år for norsk økonomi veie tyngre og tale for lav rente lenge, forklarer Jullum.

– Markedet priser heller ikke inn renteøkning før om et par-tre år, sier han.

Dermed ligger også alt til rette for «gratis» boligpenger i flere år fremover.

Men hva gjør det med boligprisene?

– Kan ikke tenke meg like sterk vekst

– At renten nå blir værende lav i to år til, er ikke ensbetydende med at boligprisene vil fortsette å vokse like sterkt, sier Olsen i Nordea Markets.

– Jeg kan ikke tenke meg at vi får like sterk prisvekst fremover, sier seniorøkonom Kjell Senneset i Prognosesenteret til E24.

– Boligbyggingen øker, befolkningsveksten går ned, renten synker ikke ytterligere, og realinntektene går ned i år. Det er så mange indikatorer som peker mot lavere prisvekst.

– Hvor mye lavere?

– La oss si et sted mellom fem og syv prosent i 2017. Samtidig: Vi bommet jo saftig i år sier Senneset.

De var ikke alene. «Alle» spådde at 2016 ville bli et moderat boligår, med prisvekst under fem prosent. For tiden er fasiten altså 9,1 prosent.

Stemningsskifte

Boligprisene skjøt for alvor fart i våres, samtidig etter at Norges Bank skrelte renten fra 0,75 til 0,50 prosent.

Men på det tidspunktet hadde styringsrenten uansett vært lav lenge.

Ekspertene mener derfor det siste halvårets boligprisbyks dels er en reaksjon på et viktig stemningsskifte i Norge – uten å nødvendigvis vise veksttakten som det rentenivået gir for boligprisene på sikt.

– Vi fikk en forsinket renteeffekt på boligprisene, hvor de store hoppene har kommet i løpet av noen måneder. Det er nok fordi det lenge har hersket så stor usikkerhet om norsk økonomi, som nå er i ferd med å forsvinne: Det er utflating i arbeidsledigheten og færre krigstyper i media, sier Olsen.

– Til dels bakt inn

– Samtidig har det internasjonale rentenivået sunket betraktelig. For et år siden var det utsikter til gradvis renteoppganger i utlandet, som nå har forsvunnet. Det gir en trygghet om at rentene må forbli lave også i Norge i lang tid. Og det tror jeg mange nå baker inn i prisen når de byr på boliger.

– Forventningene har endret seg veldig det siste halvåret, istemmer Jullum i Danske Bank.

Han mener stabiliseringen i arbeidsledigheten har vært viktig for prisveksten.

– Vi vet at jobbusikkerhet er prisdempende for boligmarkedet. SSB har anslått en sterkere ledighetsøkning enn vi har fått, sier han.

Olsen viser til Sverige, som fikk superlav styringsrente før Norge.

– Boligprisene skjøt dramatisk fart. Men når markedet fikk vennet seg til rentenivået et års tid, så bremsen prisveksten. Det ble etablert et nytt prisnivå hvor det var dyrt nok, sier Olsen.

Prisbrems fra Siv?

Men flere kjepper kan stikkes i boligprishjulene. Jullum i Danske Bank nevner to:

• Igangsettingen av nye boliger øker nå betraktelig, med 30 prosent flere igangsettinger enn for et år siden. Tilbudssien begynner altså å reagere – også på Østlandet.
• Finanstilsynet har bedt finansminister Siv Jensen om å innføre strengere boliglånsregler. Blir de gjennomført, vil færre få innvilget boliglån. De vil også medføre at flere ikke får lånebeløpene de ber om.

– Innstrammingene vil dempe prisveksten. Det er det ingen tvil om, sier Jullum.

Olsen og Senneset tror særlig tilsynets forslag om å sette et maksimalt lånetak på fem ganger inntekten vil ha betydning.

– Bare inntektstaket vil legge en effektiv demper på mye av prisveksten. Det begrenser lånemuligheten til de mest solide boliglånssøkerne, som i dag kan låne mer, sier Olsen.

– Et absolutt krav om at ingen kan få mer enn 85 prosent belåning vil også svekke prisveksten, sier Senneset.

– Vi får se hva Siv Jensen finner på.