Kommentar: Som å stikke en kjepp i sykkelhjulet?

Boliglånsforskriften virker å ha ført til store og raske konsekvenser i boligmarkedet. Nå skal forskriften evalueres.

Å bremse boligmarkedet, særlig i Oslo, var nødvendig. Når renten ikke kunne bidra til å bremse boligprisoppgangen, ei heller de kraftig skjerpede kravene til egenkapitaldekning i bankene, er det fullt ut forståelig at finansminister Siv Jensen så etter andre løsninger for å stagge veksttakten i boligprisene. Valget falt på å gjøre boliglånsretningslinjene om til forskrift, og stramme inn bankenes mulighet til å utøve fleksibelt og godt bankhåndverk.

Forskriften som ble gjeldende fra 1. januar i år inneholdt en egen Oslopakke. Bankene kan fravike forskriftsreglene med inntil 10 prosent av nytt utlånsvolum hvert kvartal, i Oslo ble denne fartsgrensen satt til 8 prosent. I tillegg ble det satt krav om ekstra egenkapital for kjøp av sekundærboliger i Oslo, samt at man satt et tak for hele landet om at boliglånet ikke skulle utgjøre mer enn 5 ganger brutto inntekt.

Det fikk umiddelbar effekt. Prisfallet i Oslo-markedet totalt sett startet rundt begynnelsen av april. Men tall fra Eiendom Norge viser at fallet for den typiske førstegangsleiligheten eller spekulantobjektet, leiligheter under 45 kvadratmeter, startet allerede i januar. Og nå har disse falt mellom 14 og 15 prosent.

Det er dramatisk for dem som kjøpte på slutten av 2016, egenkapitalen kan allerede være tapt. Den store andelen av oss bør kunne møte dette med et skuldertrekk, noe Finans Norges siste forventningsbarometer også viser; optimismen i husholdningene holder seg på et høyt nivå selv om vi ser et dropp ned for husholdninger i Oslo og Akershus.

Men effekten dersom vi ikke slipper opp bremsen hurtig nok, kan bli mer dramatisk. Tall fra boligprodusentene som kom nylig, viser at ikke bare salget svikter, men at også boligprodusentene nå bremser igangsettingen av nye boliger. Det rammer norsk økonomi umiddelbart. Det er mange bygningsarbeidere som vil merke følgene sammen med andre ringvirkninger.

Effekten av lite igangsetting kommer om noen år, og da kan prisene skyte oppover igjen. Denne start-stopp mekanismen er det bare boligspekulanter som tjener på. Det er langt bedre å få en stabil utvikling over tid hvor tilbud og etterspørsel er i balanse.

Finans Norge har nylig gjennomført en spørreundersøkelse med et representativt utvalg for hele Norge. Et av temaene var finansiering av boligkjøp. Av alle under 40 år, svarer 37 prosent at de fikk hjelp til kjøpet. Det er en betydelig økning fra 2015 der 29 prosent svarte det samme. Av dem som fikk hjelp, er beløpene om lag som i 2015. 42 prosent (43 i 2015) sier de har fått mellom 0 og 200.000 kroner, 38 prosent (39 i 2015) sier de fikk mellom 200 og 500.000 kroner.

Den mest vanlige måten å bidra på er å kausjonere/tilleggssikkerhet, deretter forskudd på arv. På spørsmål om det er maksimalbegrensingen på 5 ganger inntekt eller egenkapitalkravet på 15 prosent som biter mest for unge førstegangskjøpere, er svarene henholdsvis 9 prosent og 22 prosent. Med andre ord er det egenkapitalkravet de fleste sliter med.

Tallene illustrerer hvordan boliglånsforskriften slår sosialt skjevt ut. Flere må få hjelp, noe som tyder på at de som ikke har foreldre som kan bidra har fått det vanskeligere.

Boligprisene i Norge er høye, de måtte før eller siden ta en pust i bakken. Samtidig er det uhyre vanskelig, for ikke å si umulig, å styre et marked. Man forsøkte å dempe prisoppgangen i boligmarkedet, men fikk en nedgang. Derfor er det viktig å evaluere de grepene man har tatt. Særlig bør myndighetene overlate til bankene å bedrive sin kjernevirksomhet, nemlig godt bankhåndverk. Fleksibilitetskvoten åpner for dette, og den må være romslig fordi bankene må tilpasse seg et godt stykke under maksimalgrensen for å sikre etterlevelse av kravene. For eksempel bør et par i trygge og godt betalte jobber, men uten tilstrekkelig egenkapital, ikke få et nei til lån av en firkantet og for stram forskrift hvis bankens risikovurdering sier et tydelig ja til å gi lånet.

Dette tusenåret har vært preget av 17 år med flaks for norsk økonomi. At Kina for alvor koblet seg på verdensøkonomien ved inngangen til årtusenet, presset energiprisene opp. Norsk økonomi har gått på høygir med stadig større investeringer i energisektoren. Samtidig er vi blitt rike på salget av olje og gass. Da oljeprisene falt og vi kunne fått en skikkelig nedtur, ble vi reddet av en sterkt fallende kronekurs som hjalp eksportnæringene, tenk fisk og reiseliv, og muligheten til kraftig å øke bruken av penger fra oljefondet.

Hvis vi nå påfører oss en unødvendig smerte gjennom en for sterk prisnedgang i boligmarkedet og byggestopp i bolignæringen som sammen kan gi en psykologisk drevet forbruksstopp og ramme næringslivet hardt, kan vi få drahjelp av en gryende vekst hos vår viktigste handelspartner, EU. Finans Norges forventningsbarometer viser at EU-optimismen er høyere enn den har vært på 16 år. Men det er antagelig bedre å ta kloke grep selv fremfor å stole på at flaksen fortsetter.