Ekspertene er uenige om forskriftsforslaget: - Selvskading som vi kunne unngått

Ekspertene strides om strammere boliglånsregler allerede har gitt utslag i markedet.

BOLIGPRISFALL: Nominelt gikk boligprisene ned 1,1 prosent nasjonalt i september. I de store byene, som Bergen med sine 1,8 prosent, gikk prisene ned.

Løvland, Marianne / NTB scanpix
Publisert:,

Boligprisene i Norge falt 1,1 prosent i september etter markant august-vekst, renteøkning fra Norges Bank og Finanstilsynets foreslåtte boliglån-innstramminger.

Sesongjustert var det en vekst på 0,2 prosent. For det siste året er man opp 2,6 prosent.

Seniorøkonom Kyrre Aamdal i DNB Markets sier september-tallene underbygger at vi er i en periode med moderat vekst i boligprisene.

– Trenden er en ganske moderat oppgang, det ser ut som omsetningen holder seg godt oppe. Det er ikke tegn til noe brått skifte i det bildet vi har sett tidligere.

Fått med deg denne? Dette sier historien om norske boligprisfall: – Krakk er det mest vanlige (+)

Uenige om forslaget

Sjeføkonom i Eika, Jan Ludvig Andreassen, mener det som kan berge boligprisene er om myndighetene gir seg og senker rentene, dropper innstrammingen og de økende kapitalkravene.

– Det er ganske dramatiske inngrep, både via kapitalkrav til bankene og reduserte lånemuligheter for normale familier. Vi ligger jo egentlig an til å lage en liten bolignedtur. Inngrepene forstyrrer de normale sinuskurvene i boligmarkedet, og disse tre grepene er selvskading som vi kunne unngått, sier han videre.

– De tre grepene myndighetene gjør i høst, er unødvendige alle tre. Sammen er det en sterk cocktail for boligmarkedet som i utgangspunktet er skjørt og sårbart.

Han mener boliglånsforskriftene er et spesielt uheldig grep, og at forslagsstiller Finanstilsynet ikke er der for å ta sosiale hensyn, men at det er politikernes ansvar å gripe inn.

Les også: Boligprisfall i Oslo

Finanstilsynet har foreslått at Siv Jensen bør innføre en ny forskrift som gjør det enda strengere å få boliglån, fra 2020. Tilsynet foreslår å senke maksgrensen for låneopptak til 4,5 ganger brutto årsinntekt - og ber samtidig bankene ikke fravike dette.

Forslaget gjøres for å få bukt med stigende gjeld i norske husholdninger.

Nejra Macic, sjeføkonom i Prognosesenteret sier hun er positiv til alle forslag som får gjeldsveksten i husholdningene ned.

– Boligprisutviklingen i september var relativt normal, men det er nok utviklingen i gjeldsveksten som i større grad styrer om forslaget fra Finanstilsynet blir vedtatt eller ikke.

SKEPTISK: Eikas Jan L. Andreassen.

Terje Pedersen / NTB scanpix

Svakere boligpriser på sikt

Macic tror også prisene hadde falt mer i september om det ikke hadde vært for den foreslåtte innstrammingen.

– Noen har nok skyndet seg med å kjøpe bolig i frykt for at de ikke får lån dersom dette blir innført. Min første reaksjon da jeg så forslaget fra Finanstilsynet var at dette mest sannsynlig vil stimulere boligprisveksten på veldig kort sikt, og sende boligprisene nedover på lengre sikt.

Sjefanalytiker Erik Bruce i Nordea Markets tror ikke vi ser utslag fra Finanstilsynets forslag til ny boliglånsforskrift i markedet nå.

- Det kan være at en del er redd for å ikke få lån, om forskriften blir innført slik Finanstilsynet foreslår, og dermed kjøper tidligere. Det kan dytte prisene opp, men jeg tviler på en sterk effekt fra det, sier Bruce.

Om forskriften blir innført, og er slik tilsynet foreslår, tror han at det kan gi et svakere boligmarked fremover.

- Jeg tror ikke departementet vil endre forskriften, rett og slett fordi markedet virker veldig balansert. Forrige gang det ble innført innstramming, var det sterkere vekst og bekymring for boble. Nå er det balansert, og jeg tror ikke regjeringen har interesse av å gjøre noe som kan sette i gang en prisnedgang, som igjen skaper mer usikkerhet for norsk økonomi, sier Bruce.

Større tilbud enn etterspørsel

– Det jeg tror er at vi går inn i et usedvanlig svakt fjerde kvartal, med opphoping av brukte men spesielt nye boliger som man ikke får solgt, falne priser og det ser unektelig vanskelig ut for 2020 gitt hvis disse nye forskriftene blir innført, sier Andreassen.

Han mener vi kommer til å se en nedgang på mellom tre og fire prosent i fjerde kvartal, men at det kun er litt mer enn hva som er normalt for perioden.

– Boligbyggerne har vært alt for ivrige og bygget altfor mye, det skal nå selges i en nedgangskonjunktur vi ser globalt, hvor Norges Bank har satt opp renten og det er vanskeligere å låne penger på grunn av nye regler, og hvor det er økte kapitalkrav til bankene som gjør det dyrere for bankene å lage boliglån.

– Noe av den svake prisutviklingen skyldes rett og slett at det er for mye bær på torget. Det er altfor mange boliger som kommer på markedet.

Han understreker at man måtte regnet med noe turbulens og prisnedgang fordi det er for mye tilbud i forhold til etterspørsel.

Les også: Boligprisene gikk ned i storbyene

Aandal sier det fortsatt legges ut mange boliger for salg, og at aktiviteten i markedet er høy.

- Men det er ikke noe som tyder på at det er vesentlig ubalanse i boligmarkedet nå.

Det siste året har Norges Bank jekket opp sin styringsrente fire ganger, til sammen ett prosentpoeng, mens bankenes boliglånsrenter har steget noe mindre.

DNB-økonomen sier husholdningene «langt på vei har tålt renteoppgangen».

– Vi finner ikke noen store utslag, hverken i boligmarkedet eller i husholdningenes forbruk, som tyder på at innstrammingen har vært for brå eller kraftig.

– Samtidig har nok oppgangen i rentene vært med på å dempe prisveksten i boligmarkedet. Vi ser også at kredittveksten har kommet ned, sier han.

POSITIV: Nejra Macic sier hun er positiv til tiltak som får ned husholdningenes gjeld.

Fredrik Bjerknes

«Boligmarkedet er i perfekt balanse»

Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank sier på sin side at Obos-tallene, som kom mandag, kunne tyde på at folk hadde prøvd å komme seg inn på markedet før den nye boliglånsforskriften kan settes i verk ved nyttår.

– Men fasiten i dag viser lite tegn til det, med 0,2 prosent opp sesongjustert, som var omtrent det alle ventet, sier Jullum.

Han merker seg at det kun er Asker og Bærum, Oslo og Bodø hvor prisene ikke går ned sesongjustert.

– Det er et strammere marked i Oslo, hvis du ser på hvor mange boliger som er til salgs. Det trekker i retning at man forventer høyere priser, men ser du på forskriften så er det i Oslo det slår inn. Prisveksten er mye sterkere der, og det er vanskelig å skille om det er fordi folk vil komme i forkant av en forskriftsendring eller om det er at boligmarkedet i de områdene er strammere, sier Jullum.

Uansett er boligmarkedet alt i alt i perfekt balanse nå, mener sjeføkonomen.

– Prisveksten nå er omtrent i takt med lønnsveksten. Det har vært snakk om at boligmarkedet var for dyrt, men siden 2017 har realprisene falt i forhold til lønnsveksten, og det er et ønskescenario.

– Egentlig er dette virkelig det absolutt beste utfallet vi kunne håpe på etter de svingningene vi har hatt, og vi krysser bare fingrene for at det fortsetter, sier Jullum.

Danske Bank mener imidlertid det er unødvendig å følge Finanstilsynets forslag om innstramming i boliglånsforskriften, sånn det ligger an nå.

–Både fordi renten er hevet og det er mange boliger til salgs, samt at det nettopp er innført gjeldsregister, og det ville være fornuftig å avvente til vi ser hvordan de to faktorene virker inn.

Bruce sier også at boligtallene er i tråd med det de forventet.

- Det er alltid nedgang som dette i denne måneden, men sesongjustert steg prisene 0,2 prosent. Det er som vi trodde, og det er slik vi tror det vil fortsette, sier Bruce til E24.
Han sier at årsaken til denne utviklingen ligger i at det går bra i Norge, og det er en god optimisme, og flere kommer i jobb.

- På den andre siden har rentene kommet noe opp, og de kreftene balanserer ut hverandre. Dette er et ganske rolig boligmarked, sier Bruce.