Finanstilsynet vil droppe Oslo-kravet

I et forslag til ny boliglånsforskrift vil Finanstilsynet fjerne det særskilte kravet om egenkapital for sekundærbolig i Oslo.

Høsten 2016 ble det vedtatt å innføre en egen boliglånsforskrift som gikk lengre enn tidligere.

Blant annet sier den eksisterende forskriften at ingen skal kunne låne mer enn fem ganger inntekten, skal bidra til et akselererende fall i boligmarkedet. Det ble også lagt inn krav om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo.

Grovt sett foreslår nå Finanstilsynet å videreføre forskriften slik den er i dag - med unntak av to punkter. Særregelen for Oslo fjernes - samtidig skjerpes bankenes frihet til å unnta fra bestemmelsene i forskriften noe.

– Finanstilsynet mener at en boligforskrift ikke er et egnet virkemiddel for å finstyre segmenter i boligmarkedet, sier finanstilsynsdirektør Morten Baltzersen og fortsetter:

– I tråd med finanstilsynets vurdering , og i lys av den geografiske utviklingen i boligmarkedet har vi anbefalt å oppheve den særskilte regelen om maksimal belåningsgrad på 60 prosent for lån med pant i sekundærbolig i Oslo.

Færre unntak

Til nå har det vært mulig for bankene å gjøre unntak i ti prosent av tilfellene.

Fremover foreslår Finanstilynet at det bare skal være mulig i åtte prosent av tilfellene.

– Gjeldsgraden har økt til et rekordhøyt nivå, og vi finner det hensiktsmessig å stramme noe inn på bankenes frihet til å gjøre unntak fra bestemmelsen. Vi foreslår at bankene kan gjøre unntak i åtte prosent av verdien av innvilgede lån, mot ti prosent som er gjeldende i dag for lån med pant i boliger utenom Oslo, der kravet i dag er åtte prosent, sier Baltzersen.

Boliglånsforskriften ble innført i starten av 2017, da det norske boligmarkedet var på sitt aller heteste. Siden i fjor vår har imidlertid boligprisene falt noe tilbake, særlig i Oslo der prisveksten hadde vært aller sterkest.

Tilsynet skriver at til tross for innstrammingene og nedgangen i boligmarkedet, har gjelden i norske husholdninger holdt seg høy, og har fortsatt å vokse raskere enn folks inntekter - slik at gjeldsgraden nå er på et rekordhøyt nivå.

Finanstilsynet foreslår at den nye boliglånsforskriften innføres fra 1. juli 2018.

Eiendomsmeglerforbundet: – Ulogisk

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges eiendomsmeglerforbund sier forslaget fra Finanstilsynet først og fremst ikke er overraskende.

– Så vil jeg si at boliglånsforskriften har virket til sin hensikt – man har fått kontroll på oslomarkedet, som var den største utfordringen høsten 2016, og det er vi veldig glade for. Men rent umiddelbart virker det ulogisk å skulle stramme til ytterligere, som i realiteten er Finanstilsynets forslag når de foreslår å stramme inn på bankenes fleksibilitet over hele landet. Vi får inntrykk av at Finanstilsynets vurdering ikke reflekterer utviklingstrekkene i boligmarkedet godt nok.

Geving påpeker at alle er enige om at gjeldsveksten er bekymringsfull.

– Men man må også se det i sammenheng med markedsutviklingen i boligmarkedet, fordi det er sammenheng mellom gjeldsvekst og boligmarkedsvekst. Oslo har hatt en korreksjon, tross alt, og jeg er bekymret for at de ikke tar innover seg hvilken effekt kredittregulering vil få på markedet.

Han viser til at det først og fremst var den psykologiske effekten og forventningen i markedet som ble påvirket da innstrammingene kom i januar 2017, i større grad enn den realøkonomiske effekten.

– Det vi er trygge på er at vi fikk et forventningsskifte som ble utløst av forskriften, det gikk fra eufori til stor usikkerhet og etter hvert pessimisme utover våren 2017, som satte seg som en priskorreksjon gjennom året, sier han og fortsetter:

– Nå er det i balanse, men balansepunktet er vanskelig å holde seg på. Vi vil jo slippe de store svingningene, fordi de er så risikable. Da skal man være veldig varsomme med strammere kredittregler. Vi synes det er mer naturlig å gi bankene noe større fleksibilitet, naturligvis uten frislipp, sier Geving.

Finanstilsynet har ingen formening om hvordan boligmarkedet i Norge vil utvikle seg videre.

Vi har ingen prognoser på hvordan boligmarkedet eller gjeldsgraden utvikler seg, men vi mener det er viktig at inngripen må stå i forhold til risikoen den skal bidra til å redusere, sier direktør Baltzersen.

Kraftig kritikk

Norges eiendomsmeglere har ikke overraskende kritisert boligforskriften, og administrerende direktør Grethe Meier i Privatmegleren sa til E24 i fjor at forskriften var spesielt ødeleggende for Oslo-markedet.

– Den ekstra strenge boliglånsforskriften skaper en gisselsituasjon i Oslo. Et vakuum der de som skal kjøpe bolig ikke får kjøpt, forklarte Meier.

Også Christian Dreyer i Eiendom Norge har kritisert forskriften som for hard kost for bransjen.

– Boliglånsforskriften har fått en betydelig sterkere effekt på boligprisutviklingen enn mange ventet. Når man medisinerer det man beskriver som en pasient, så må man passe på at ikke medisinen blir for sterk. Det kan tyde på er tilfelle her, sa Dreyer til NTB.