Kjenner du «kobra-taktikken»? Her er bud-knepene du kan møte på boligjakt

Skal du by som en svenske, en slumrende kobra eller en iskald businessmann? Lær deg strategiene når du skal by på bolig – bare ikke glem det viktigste, råder eksperter.

Det er påske, og ting går roligere for seg. Også i boligmarkedet. Det varer neppe lenge: Snart ventes det store «vårslippet».

– Første helg etter påskeferien pleier det å komme mange nye objekter ut i markedet. Det mildere været lokker både flere selgere og kjøpere på banen, sier Eiendom Norge-direktør Christian Dreyer til E24.

Er du på boligjakt, kan du altså se frem til mer å velge i. Men du kan også møte flere konkurrenter, som gjerne vil ha den samme boligen som deg.

Eller du kan være heldig og komme alene mot selger. Hvordan påvirker det budstrategien?

Se fullstendig guide nederst i saken.

– Se an konkurrentene

– Min erfaring er at hver budrunde lever sitt eget liv. Det handler ofte om hvem du konkurrerer med, sier Dreyer.

– Samtidig kan du gjøre et godt forarbeid. Les all informasjon om boligen nøye. På visning kan du sjekke hvor mange som har satt seg på interesselisten. Det kan være viktig for strategien senere, råder meglertoppen.

Generelt mener Dreyer at budtaktikk har størst sjanse for å lykkes i markeder som går tråere, for eksempel i Stavanger.

– I Oslo har vært objekt gjerne så mange interessenter at markedsprisen vil seire uansett, sier han.

E24 har samlet et utvalg klassiske budstrategier lenger ned i saken.

– Jeg tror det kan finnes argumenter for alle disse tilnærmingene, avhengig av situasjonen, sier Christer Vikebø.

Han er partner i Privatmegleren i Bergen og forfatter av «Boligboken».

Lavt bud, lengre frist

Vikebø sier et grunnprinsipp i budgivning er at et høyt bud bør følges av kort akseptfrist, og at et lavt bud bør ha lengre frist.

– Gir du svært kort frist, bør budet være så attraktivt at selger blir redd for å gå glipp av det. Er budet derimot langt under boligens verdi, har et forsøk på å «presse selger» til å akseptere lite for seg. Her bør du se til at selger gis tilstrekkelig tid til å kunne «venne seg til» at boligen ikke vil bli solgt til opprinnelig prisforlangende, forklarer Vikebø.

Hvor stor effekt det har på salgsprisen, er det imidlertid delte meninger om.

– Viktigere med god prisradar

– Som regel er det slik at den som har mest penger og er villig til å bruke mest, også er den som får boligen til slutt – nesten uavhengig av taktikk, sier megleren.

– Jeg tror det er viktig at man ikke går seg vill i ulike strategier, sier forbrukerrådgiver Carsten Pihl i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) til E24.

Han mener det kan være nyttig å kjenne til de ulike metodene, men advarer boligkjøpere mot å la det gå på bekostning av andre forberedelser.

– Det er viktigere å opparbeide seg en god prisradar i ditt lokale marked og gjøre en grundig vurdering av hva du selv vil betale. Å prøve å være for lur, blir ofte litt klønete. Eiendomsmeglere har god oversikt og vil gi råd både til selger og kjøpere, sier Pihl.

– Mange overser viktige forhold

Vikebø sier han stadig opplever boligkjøpere som får seg ubehagelige overraskelser fordi de rett og slett ikke har lest salgsoppgaven.

– Det slutter aldri å overraske meg hvor lettvint mange forholder seg til noe som koster millioner av kroner. Det er lett å føle at du gjør et boligkupp når du overser viktige forhold andre har fått med seg, som trekker ned prisen, sier han.

E24s guide til budtaktikk

Har har vi samlet sammen de mest kjente bud-taktikkene, logikken bak, og mulige fallgruver.

Merk at navnevalgene er høyst uoffisielle – og du gis ingen garanti på effekten.

«SVENSKEN»

Du er «sparsommelig» og høyner kun i små intervaller, for eksempel 5-10.000 kroner.

Hvorfor: Du vil aldri ende opp med å kjøpe boligen særlig dyrere enn andre budgivere ville ha gjort. Slik unngår du å betale potensiell overpris i forhold til hvordan boligen verdsettes av resten av markedet.

Fallgruve: Det blir ikke lett å riste av seg konkurrenter. Du inviterer «alle» til å være med å by. Da risikerer du også at flere føler seg investert i objektet: Flere budgivere kan potensielt drive prisen opp.

«KOBRAEN»

Du «hugger» til med et saftig bud over prisantydning, eller en stor høyning etter at noen andre legger inn åpningsbudet.

Hvorfor: Poenget er å vise styrke og skremme dine konkurrenter til å gi opp budrunden tidlig, før de føler seg investert i objektet. Du fremstår skruppelløs og markerer at du har mye å gå på (uten at det nødvendigvis stemmer, men de andre vet ikke maksgrensen din).

Fallgruve: Selv om du får tilslaget, risikerer du å ha betalt mer enn selger ellers kunne vært villig til å akseptere.

«DEN SLUMRENDE KOBRAEN»

Denne er ekstra snikete: Du lusker i bakgrunnen og venter til det kun er én eller to budgivere igjen. Så hugger du til med en stor høyning.

Hvorfor: Du har allerede iakttatt mye av budrunden og har derfor informasjon om de andre. Om høyningene begynner å bli mindre, kan du anta at folk er i ferd med å nå makstaket sitt. Det er derfor god sjanse for at du får tilslaget.

Fallgruve: Det er også god sjanse for at du betaler overpris.

«DEN ISKALDE BUSINESSMANNEN»

Du gir et rimelig fristende bud med svært kort akseptfrist – kanskje bare 5 eller 10 minutter.

Hvorfor: Du legger press alle parter. Du sier «take it or leave it» til selger, som er vitende om at salgsprisen kan bli lavere dersom tilbudet ditt ikke aksepteres brennkvikt. Andre budgivere rekker kanskje ikke å ta stilling til budet, selv om de egentlig hadde vært villig til å høyne om de fikk tenkt seg om.

Fallgruve: Uglesett av mange eiendomsmeglere. Flere meglerhus har nå innført minimum akseptfrist på 30 minutter, og du risikerer at megler nekter å formidle budet til selger.

«SEIGPINEREN»

I en budrunde uten konkurrenter legger du inn et lavt bud, kanskje flere hundre tusen under takst. Til gjengjeld gir du lang akseptfrist, kanskje på en hel dag eller mer.

Hvorfor: Ingen selgere ønsker lav pris. Lang akseptfrist gir selger tid til å venne seg til tanken, og forhåpentligvis nedjustere forventningene. Om ingen andre byr i mellomtiden, kan selger føle seg presset til å akseptere for å unngå merarbeid og kostnader ved å kjøre ny visningsrunde, uten garantier for høyere pris.

Fallgruve: Lang akseptfrist gjør at du binder deg og må vente før du kan by på andre objekter, med mindre du er villig og rustet til å risikere napp på flere boliger samtidig.

«KUPPEREN»

En superkjapp kobra-variant som har blitt utbredt i pressområder som Oslo. Du legger inn et saftig bud før visning. Dette budet må gis direkte til selger – megler har ikke lov til å formidle bud med akseptfrist før klokken 12 dagen etter siste visningsdag.

Hvorfor: Budet må fremstå fristende, men samtidig være lavere enn du regner med at boligen ville bli solgt for i en budrunde. Du ønsker at selger ikke vil la sjansen gå fra seg, akseptere budet og avlyse visningen. Da rydder du konkurrenter av banen.

Fallgruve: Du får aldri «testet» budet mot andre, og risikerer overpris i forhold til markedsverdi. Taktikken er også uglesett; mange mener kupping undergraver auksjonsprinsippet i boligsalg, og flere meglere fraråder selgere å gå med på det.

Kilder: Megler og forfatter av Boligboken Christer Vikebø, Dine Pengers boligkjøperskole og forbrukerrådgiver Carsten Pihl i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF). For ordens skyld gjør vi oppmerksom at Carsten Pihl tidligere har jobbet i E24 Dine Penger.