Stadig flere krangler om husleie

Aldri før har Husleietvistutvalget fått inn flere klagesaker enn i fjor. – Urimelige kontrakter fører til flere konflikter, mener advokat.

Klager: Utleier og leietaker er mest uenige om rengjøring og skader på utleieboligen. Husleietvistutvalget har fått rekordmange klager det siste året.

Illustrasjonsfoto: Colourbox.com
Publisert:,

Flere klager. Antall tvister mellom boligeiere og leietakere økte i fjor, viser nye tall fra Husleietvistutvalget (HTU).

– I 2013 mottok vi 1513 klagesaker. Det er om lag 11 prosent flere enn året før, sier Stein Stavrum, direktør for Husleietvistutvalget i en pressemelding.

Les også:1 av 4 har opplevd utleiekonflikt

Skader og dårlig vask. – Erstatningssaker, som omfatter krav fra utleier på grunn av for eksempel mangelfull rengjøring eller skader på leieobjektet, topper listen. Det har vært en kraftig økning i antall slike saker de senere årene, sier Stavrum.

I tillegg er det konflikter knyttet til skyldig husleie som topper klagelisten.

– Det er et langt sprang ned til de øvrige årsakene vi grupperer konfliktene etter, men oppsigelse, uklarheter rundt depositum, heving av leien og manglende betaling er forhold som jevnlig skaper strid. En del av konfliktene omfatter dessuten flere sakstyper, sier Stavrum.

Urimelige kontrakter. Advokat i Leieboerforeningen, Anne Mette Hårdnes Skåret, mener det er en naturlig forklaring til den kraftige økningen i konflikter om rengjøring og skader:

– Vi har den siste tiden sett at enkelte utleieselskaper opererer med svært detaljerte og strenge kontrakter - særlig når det kommer til vedlikeholdsplikter.

– Noen utleieselskaper opererer med urimelig strenge kontrakter, mener Anne Mette Hårdnes Skåret, advokat i Leieboerforeningen.

Foto: Kirsten Randers-Pehrson

– Enkelte av disse kontraktene krever for eksempel at utleieboligen tilbakeleveres i nøyaktig samme stand som da man flyttet inn. I etterkant har utleier kommet med erstatningskrav på 40-50-tusen kroner for minimale skader - som spikerhull etter bilder på veggen og lignende, sier Hårdnes Skåret.

Sjekker med lupe. Hun forteller at de har fått mange henvendelser fra leietakere om dette, og at de nå har tatt kontakt med forbrukermyndigheter og departement for å få satt en stopper for det hun mener er helt urimelig strenge kontrakter.

– Vi mener at disse kontraktene har altfor detaljerte vedlikeholdsplikter og for strenge krav til hvordan utleieobjektet skal se ut ved utflytting, sier Hårdnes Skåret.

– Vi hører også historier om utleiere som går raskt igjennom leiligheten ved innflytting, men med lupe ved utflytting.

Hun mener at utleiere i stedet bør benytte mer standardiserte kontrakter og heller sette seg ned med leietaker og gå nøye igjennnom kontrakten i fellesskap - herunder også vedlikeholdsplikter, slik at man kan få en felles forståelse av hva som gjelder.

Utnytter leietaker. Også hos juss-buss mottar de stadig saker som omhandler husleie:

– Saker om vedlikehold utgjør en stor del av sakene vi får inn. Det er etter husleieloven avtalefrihet rundt vedlikehold av boligen, noe utleier ofte utnytter. Vi opplever ofte at utleier pusser opp hele leiligheten for så å sende regningen til en intetanende leietaker, sier Victoria Smedsrud Øyen i husleiegruppen til Juss-Buss.

Juss-Buss har sett krav mot leietaker på opptil 200.000 kroner.

– Vi opplever til og med at kommunale foretak som skal ha en sosial profil utnytter avtalefriheten ved å sette strenge vedlikeholdklausuler. Dette mener Juss-Buss er uholdbart. Det er derfor viktig at leieren setter seg godt inn i hvilke plikter han har etter leieavtalen før han skriver under, sier Smedsrud Øyen.

Les også:Pass på at kjellerstuen er godkjent

Kommunikasjonsrådgiver hos Forbrukerrådet, Martin Skaug Halsos. Foto: CF Wesenberg Kolonihaven

Husleiekontrakt. De mange klagesakene på husleie bekreftes også av Forbrukerrådet. Spørsmål om husleie har toppet henvendelses-statistikken deres i mange år.

– Dette viser at det er viktig at man har en god husleiekontrakt. Dersom du ikke har kontrakt, er det reglene i husleieloven som gjelder, sier kommunikasjonsrådgiver Martin Skaug Halsos i Forbrukerrådet.

Halsos kjenner godt igjen problemstillingene rundt rengjøring og skader på utleieboligen.

– Det er gjerne når man flytter ut at slike konflikter oppstår. Husk at det er den som mener at det er for dårlig vasket som sitter på bevisbyrden i slike saker, sier han.

– Pass på at utleier er tilstede og at man går igjennom boligen sammen før flytting. Da unngår man slike konflikter i etterkant, sier Halsos.

Les også:Krevde 75.000 kroner av studenter for «slitasje»

Mange ender i forlik. Husleietvistutvalget mekler og treffer avgjørelser i konflikter mellom boligutleiere og leietakere i Oslo, Akershus, Hordaland, Sør- og Nord-Trøndelag.

Ifølge Stein Stavrum ender tre fjerdedeler av de sakene som mekles med forlik.

Oslo og Akershus ligger på topp i antall klagesaker med 880 saker i 2013, opp fra 829 året før. Bergen behandlet 280 saker, mens kontoret i Trondheim håndterte 353 saker.

– Det er en økning ved alle kontorene våre. I tillegg til klagebehandlingen kommer et høyt antall henvendelser fra folk som trenger råd og veiledning, sier Stein Stavrum.

DP+: Last ned husleiekontrakt og les hvordan du kan komme trygt og godt gjennom leieforholdet på Dine Pengers utleieskole. (Obs! krever innlogging)

Les også: Leieboerens ni bud

Ulovlig å øke husleien i kulden. I perioder med sprengkulde, kan boligutleiere være fristet til å sette opp husleien for å dekke økte strømpriser. Det er ulovlig.

Både utleier og leietaker har klare regler å forholde seg til når husleien skal justeres, ifølge Husleieloven.

Det finnes to måter å regulere husleien på:

  • indeksregulering
  • tilpasning til såkalt «gjengs» leie.

Indeksregulering: Husleien indeksreguleres vanligvis en gang i året. For det første må endringen ikke være høyere enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsettelse.

For det andre må endringen tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsettelse, det vil si etter kontraktsinngåelsen eller forrige justering av leien.

For det tredje må leieboer gis skriftlig varsel minst én måned før endringen kan settes i verk.

Les også:Slik kan ferske samboere sikre seg

Gjengs leie: Hvert tredje år kan utleier og leieboer kreve at husleien reguleres til såkalt «gjengs leie». Dette kan være aktuelt i perioder der leiemarkedet ikke forandrer seg i takt med den generelle prisstigningen (leieprisen stiger markert mer eller mindre enn prisstigningen).

Leieforholdet må ha vart i minst to år og seks måneder uten andre endringer enn indeksregulering før krav om tilpasning til «gjengs leie» kan fremme.

Her kan du lese mer om