Slik kan gevinstmette investorer utløse boligprisfall

– Det investorene gjør nå er å teste markedet for å se om de kan gå ut på topp og ta gevinst, sier kredittsjef Endre Jo Reite.

– Hvis du får en del investorsalg, hvor investorene er fornøyd med 10 prosent prisvekst fra i fjor istedenfor 20 prosent, vil du få en prisindeks på disse leilighetene som raser, sier kredittsjef Endre Jo Reite i Sparebanken 1 SMN.

Boligprisene i Oslo falt i mai for første gang siden november 2015, og meglertoppene tror man vil se flere måneder med negativ prisvekst fremover i markedet som toppet med 24,0 prosent 12-månedersvekst i februar, ifølge prisstatistikk fra Eiendom Norge.

– Naturlig gevinstsikring nær toppnotering

Som investor skal man ha eid boligen relativt kort tid for ikke å hente ut svimlende gevinst etter flere år med skyhøy prisvekst i hovedstaden.

Nettopp dét er Reites største bekymring: Investorer som fint kan ta til takke med et par hundre tusen under prisantydning, for gevinsten er likevel tilstrekkelig til å gni seg i hendene.

Og bydelene hvor det er flest boliger til salgs for tiden, er bydelene med størst innslag av investorer.

– Det investorene gjør nå er å teste markedet for å se om de kan gå ut på topp og ta gevinst. Jeg tror det er mange som nettopp tester markedet og ikke må selge, sier han.

Når investorene tar gevinst og selger boligen for litt lavere priser enn for et halvt år siden, kan det gi utslag i prisstatistikken. Reite håper ikke kjøpere som skal skaffe seg et bosted blir skremt av utviklingen.

– Hvis vanlige folk blir redde for hva de ser, kan den unødige bekymringen være et like stort problem som tilbudsoverskuddet av små leiligheter. Du kan lett få en psykologisk effekt slik at mange bekymrer seg for boligprisras, mens det som egentlig skjer er en naturlig gevinstsikring nær toppnotering, sier Reite.

Reite mener det ikke er grunn til å bekymre seg over at boligprisene i Oslo vil falle. Men oppslag om prisras på små leiligheter kan smitte boligkjøpere i andre segmenter med negative forventninger.

– Hvis oppslagene kommer med prisfall, og det egentlige problemet er i ett segment, blir det fort at folk blir redde for å kjøpe før de selger. Hvis man får et omslag fra å kjøpe først, til å selge først, kan det føre til at markedet stopper opp.

Due-Andresen: – Kan bidra til raskere nedkjøling ellers i landet

Sjeføkonom i Handelsbanken, Kari Due-Andresen, er delvis enig i resonnementet om at investorer kan bidra til en priskorreksjon i Oslo og smitte resten av boligmarkedet med bekymringer, men legger vekt på at det er uvisst hvor stort investorinnslaget i Oslo er.

– Vi har grunn til å tro at investorandelen er høyere i Oslo enn i andre deler av Norge. Prisene i Oslo har også steget mer på slutten av fjoråret enn andre steder. Vi har lurt på om det har vært drevet nettopp av folk som kjøper bolig, men ikke har tenkt til å bo der selv, sier Due-Andresen.

– Hvis innslaget er stort, og dette er et segment hvor investorene i mindre grad går inn og i større grad går ut, kan det bidra til raskere nedkjøling enn ellers. Et problem er at vi ikke har god statistikk over andelen «spekulanter» i Oslo. Vi tror det er et element som kan bidra til raskere nedkjøling.

– Hvis man får negativ haussing av markedssituasjonen, kan det bidra til å påvirke det generelle segmentet i boligmarkedet. Slik sett kan det bidra til raskere nedkjøling også ellers i landet, og at det påvirker stemningen i husholdningene på landsbasis at prisene faller raskt i Oslo.

Strengere krav til lånefinansiering av bolig, særlig inntektskravet som tilsier at man ikke kan ha gjeld som overstiger fem ganger inntekt før skatt, trekkes frem som utslagsgivende for oppbremsingen i Oslo-markedet siden nyttår.

Due-Andresen tviler sterkt på at Norge har et boligkrakk i vente, fordi fundamentene i norsk økonomi er gode og den økonomiske veksten i Norge tar seg opp.

– De gangene vi har sett store korreksjoner i andre land, har de økonomiske forholdene vært veldig dårlig. Det er ikke tilfellet for Norge nå.

Due-Andresen trekker inn at Norges Bank ikke venter et boligkrakk, og sjeføkonomen holder et beskjedent prisfall på landsbasis som det mest sannsynlige scenarioet. Derimot eksisterer det en bekymring av hvordan et eventuelt prisfall kan innvirke på nordmenns opplevelse av egen økonomi.

– Problemet er hvis markedet kjøles ned for raskt og norske husholdninger blir bekymret og strammer inn forbruket. Det vil bidra til dårligere utvikling i norsk økonomi enn ellers.

– Kaller det nesten boligmarkedsderivat

Som kredittsjef merker Reite at de yngste kjøperne ikke har like hastverk med å komme inn i boligmarkedet lenger, fordi forventningen er at prisene skal flate ut i stedet for å løpe fra boligsparingen.

– Førstegangskjøperne er de første som tenker seg om når de seg at prisutviklingen flater ut. Små leiligheter har for mange vært en vei for å sikre gevinst og sikre egenkapital. Det er noe man kjøper i frykt for at boligprisene vil løpe videre. Det korte tidsperspektivet for små leiligheter gjør kjøperne mer betenkt, og interessen avtar.

– Jeg kaller det nesten et boligmarkedsderviat enn en liten hybel. De stiger kjappere enn boligmarkedet når prisene stiger, og det er det første stedet man merker at prisen flater ut eller faller, sier Reite