Morgan Stanley: - Boligprisene er opptil 40 prosent for høye

- Bobler er usynlige innenfra, men godt synlig utenfor. De fleste som ser på dette utenfra sier det samme, sier sjeføkonom Harald Andreas Magnussen. 

VARSLER FARLIG HØYT PRISNIVÅ: De norske boligprisene er 40 prosent for høye, vurderer den amerikanske investeringsbanken Morgan Stanley.

Heiko Junge NTB/Scanpix og Frode Hansen /VG
  • Sophie Lorch-Falch
Publisert:

Få dager etter oppløftende boligprisstatistikk for mars måned ramlet inn, tegner Morgan Stanley et pessimistisk bilde av det norske boligmarkedet.

I en fersk analyse skriver den amerikanske investeringsbanken at boligmarkedet i Sverige og Norge har nådd et farlig prisnivå. Mens det svenske boligmarkedet ligger 20 prosent for høyt, kommer Norge verst ut i Norden med priser som er mellom 30 og 40 prosent for høye.

De vurderer den stigende gjeldsgraden blant nordiske husholdninger som faretruende hvis det oppstår priskorreksjon i boligmarkedet.

Advarselen er klar - faren for et hurtig og kraftig fall i boligprisene er langt ifra et teoretisk fenomen.

- Handler om å håndtere risiko

Morgan Stanley legger seg tett opp mot anslaget til Det internasjonale pengefondet (IMF), som sier at boligprisene i Norge er 40 prosent for høye.

Les også

Block Watne har sagt opp 15 prosent av de ansatte

- Man bør ta rapporten på fullt alvor. Det er nøyaktig den samme analysen jeg har lagt frem i mange år. Dette handler ikke om å vite, men å håndtere risiko. Det er en betydelig risiko for at boligprisene er for høye, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i First Securites.

Andreassen er kanskje den sjeføkonomen i Norge som i høyest grad øyner det norske boligmarkedet med de samme argusøynene som både Det internasjonale pengefondet og sist ut, Morgan Stanley, retter mot Norge.

- De fleste som ser på dette med friske øyne, ser at dette er galt. Det er ikke slik at folk som sitter inne i boblen selv, ser den. Bobler er usynlige innenfra, men godt synlig utenfra. Det fremstår som utenkelig med lavere priser enn i dag, akkurat som tilstanden var i USA, Baltikum, Island, Spania og Irland før boligprisene begynte å falle der. Det var ikke konsensus blant økonomene om at boligprisene var for høye, men så viste det seg at nettopp det var tilfellet.

Les også

- Usikkerheten i markedene vil øke

- Sannsynlig med 40 prosent fall

Han bruker historisk erfaring som den beste pekepinnen for hvor boligprisene går hen. Og etter hans mening taler det samme vei som Morgan Stanley og IMF mener Norge befinner seg på.

- Det normale er at prisene på et eller annet tidspunkt vil begynne å falle. Et prisfall mellom 30 og 40 prosent er sannsynlig. Hvis vi ser på det som har skjedd i andre land, er det normale gjennomsnittet et fall på 40 prosent i realpris. Norske priser falt jo langt mer enn 40 prosent på slutten av 80-tallet og utover 90-tallet, sier han.

Les også

Bankenes rentekutt kan gi rentehopp

Når Andreassen snakker om realprisen, så vil det si prisen på bolig sammenlignet med prisene på andre ting, som det å leie bolig og det å bygge bolig. Siden 1992 - året da det forrige større boligprisfallet i Norge nådde bunnen - har gjennomsnittlig årslønn økt med 147 prosent, mens boligprisene har økt med hele 467 prosent.

- I Norge har vi for høye priser i forhold til husleier, byggekostnader, inntekter og andre priser i samfunnet, sier Andreassen.

Norge har klart å ha hodet tilstrekkelig høyt hevet over vannet på grunn av høy oljepris og store oljeinvesteringer. Samtidig har inflasjonen vært lav og lønnsveksten høy, med stadig tilførsel av nye boliger i markedet, forteller han.

- Det utfordrende er at vekstmotoren - oljeinvesteringene - flater ut og kommer til å falle noe. En viktig vekstmotor går snart i revers. Norge tjener heller ikke like mye på handel i utlandet som før. Kina er ikke lenger en motor som gjør at alle priser går til himmels.

DE SISTE TI ÅRENE: Grafen viser boligprisutviklingen i Norge. I 2004 var kvadratmeterprisen for bolig (alle) 17.052 kroner, mens kvadratmeterprisen i 2013 var 31.352 kroner.

Faksimile (http://www.nef.no/xp/pub/topp/boligprisstatistikk)
Les også

Andreassen: Dette er problemet analysene ikke får med seg

Morgan Stanley: - Forbruket vil falle

Både pengefondet IMF og OECD har lenge advart mot at norske boligpriser har nådd et kunstig høyt nivå.

De peker på at lønnsveksten ikke holder tritt med gjeldsveksten. Mange låntakere kan derfor få problemer ved renteøkning, bortfall av inntekt eller boligprisfall.

Men i motsetning til våre naboland, vil ikke dette skape et fall i bruttonasjonalproduktet på grunn av store olje- og gassinntekter, ifølge Morgan Stanley. Hvis et dramatisk fall på 10 prosent skulle plutselig ryste det norske boligmarkedet, vil derimot forbruket falle noe, med 0,9 prosent.

I Norge har boligprisene med noen få unntak steget sammenhengende siden begynnelsen av 1990-tallet. Økningen de siste seks årene har vært på 29 prosent, ifølge Eiendomsmeglerforetakenes Forening (Eff).

Det ble en sterk prisoppgang i boligmarkedet i mars. Prisveksten på brukte boliger fra februar til mars i år var på 1,4 prosent. Når tallene er justert for sesongvariasjoner, er prisveksten på 0,7 prosent.

Les også:

Sharif ga seg selv ulovlige lån- Boligmarkedet har snuddNorges «minste» bolig solgtBedring i boligsalget- Overraskende prisoppgang

Her kan du lese mer om

  1. Eiendom
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. – De har nylig lært en lekse og vet hva de skal se etter

  2. – Dette er som X-Files

  3. Ekspertene: Derfor får ikke Norge et boligkrakk - med det første

  4. Annonsørinnhold

  5. Sjeføkonomer venter nytt boligprisfall

  6. Handelsbanken: Derfor er det ingen boligboble