Tre store fellesgjeld-feller på boligjakt: Slik kan «billige» leiligheter robbe deg

Over 10.000 leiligheter ligger nå ute til salgs, og mange kan kjøpes til langt lavere pris enn de er verdt. Det kan bli dyrt.

Høy gjeld: Prisantydningen kan ofte se lokkende ut. Men et er lurt å være på vakt når fellesgjelden er så høy som i disse to eksemplene fra Oslo nå.
  • Karl Wig
Publisert:

Fellesgjeld-feller. De er leiligheter med høy fellesgjeld – lån i borettslaget som du må betale i tillegg til boliglånet ditt, dersom du kjøper leiligheten. Andelen fellesgjeld legges inn i fellesutgiftene du betaler hver måned.

– Det er verdt å være oppmerksom når boliger har høy fellesgjeld. Vi har sett flere saker hvor borettslag har havnet i trøbbel, sier fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet Thomas Bartholdsen til Dine Penger.

Les også:Slik kan ny boligskatt ramme deg

– VÆR OPPMERKSOM: Thomas Bartholdsen, fagdirektør bolig i Forbrukerrådet.

Totalpris ikke nok. I dag er alle boligannonser pliktig til å opplyse om totalpris, som viser prisantydning pluss fellesgjelden.

Men selv om totalprisen er fristende, kan du få skjulte kostnader i fanget. I verste fall blir du nødt til å betale ned naboens bolig.

– Under finanskrisen så vi at mange spekulerte i å kjøpe lavprisede boliger med høy fellesgjeld. Så opplevde flere borettslag at beboere forlot leilighetene sine. De som satt igjen, måtte betale fellesutgiftene til de andre, sier kommunikasjonsrådgiver i DNB Vidar Korsberg Dalsbø til Dine Penger.

Les også:Slik velger du eiendomsmelger

Ikke enklere å få lån. Risikoen har fått Norges største bank til å være på vakt når de innvilger boliglån.

Vidar Korsberg Dalsbø, informasjonsrådgiver, DNB

– Vi ser helst at våre boliglånskunder velger objekter med mindre fellesgjeld. Det er ingen tvil om at det er sikrere. Og det er uansett ikke enklere å få lån til disse leilighetene. Vi plusser alltid fellesgjelden på kjøpesummen, sier Korsberg.

Banken har ikke ikke satt en maksgrense på fellesgjeld når de innvilger boliglån, men sier de gjør individuelle vurderinger og råder lånetakere om fallgruvene.

Les også: Nå kan det være smart å kjøpe småbruk

Tre viktige ting. Når du forelsker deg i en bolig med høy fellesgjeld, er det særlig tre ting du bør sjekke:

  • Renten på fellesgjelden
  • At du er sikret mot å betale for andre
  • Hva gjelden kan bli i fremtiden.

Bartholdsen i Forbrukerrådet påpeker at alle boligannonser i dag er pålagt å opplyse om både renteutgiftene og om det finnes en sikringsordning for fellesgjelden. Men det er ikke nok:

– Det kan også være andre forhold som gjør at fellesgjelden vil øke senere, for eksempel nødvendige utbedringer som ikke er valgfrie, sier Bartholdsen.

Har du gått på en fellesgjeld-smell? Vi er interessert i å snakke med deg! Ta kontakt med vår journalist!

Dette må du sjekke når du kjøper bolig med fellesgjeld

1. Sjekk gjeldssikringen

Når du kjøper andelsleilighet i borettslag, er alle beboerne ansvarlige for hverandres fellesgjeld. Det betyr at du må være med og punge ut, om naboen ikke skulle klare å betale for seg.

Risikoen for at det skal skje, øker etter hvert som fellesgjelden - og dermed de månedlige utgiftene - blir høyere.

Ved kjøp av bolig med høy fellesgjeld er det derfor helt avgjørende at borettslaget er medlem i et sikringsfond. Da vil manglende innbetalinger av felleskostnader dekkes av fondet, og du slipper å bli holdt ansvarlig.

Norske Boligbyggelag (NBBL) administrerer Borettslagenes Sikringsfond. Ikke alle borettslag er medlem – enten fordi de ikke har søkt, eller fordi de ikke oppfyller kravene.

OBOS har et tilsvarende sikringsfond, der alle OBOS-borettslag automatisk er med.

Megler kan svare på hva slags ordning borettslaget er med i, om det ikke allerede er opplyst i salgsannonsen. Er ikke borettslaget med i en slik ordning, og fellesgjelden er høy, bør du trå varsomt.

2. Sjekk rentebetingelsene

Når du tar over fellesgjeld i et borettslag, tar du også over et sett betingelser. Det er ikke gitt at disse er gunstige!

Har borettslaget bundet seg til et fastlån med syv prosent rente i overskuelig framtid? Det utgjør ingen forskjell på oppgitt totalpris i prospektet, men vil definitivt gjøre sitt innhugg i lommeboken igjennom høye månedlige fellesutgifter.

I tillegg til å risikere høyere rente enn du får med et boliglån, mister du friheten over lånet ditt. Du kan ikke søke om avdragsfrihet, fremforhandle en bedre avtale med banken, eller bytte bank.

Selv om den ugunstige renten i fellesgjeld er flytende, er det fortsatt ikke sikkert at du får den endret. Et eventuelt bankbytte må først vedtas av borettslaget, og da er du avhengig av å få andre med deg.

Men rentebetingelsene kan også være gunstigere enn du kan få i markedet på egen hånd. Mange borettslag har lån fra Husbanken, med flytende renter ned mot tre prosent.

Det er også en annen grunn til å sjekke renten: Det kan gi en indikasjon på hvor veldrevet borettslaget er.

Har en bank gitt dårligere rentebetingelser enn de vanligvis gjør på utlån, er det gjerne fordi de anser risikoen for tap som høyere. Det er godt å vite for deg, særlig om borettslaget ikke er med i et sikringsfond (se forrige punkt).

3. Sjekk fremtidig gjeld

Fellesgjeldfellen unngås ikke bare ved å sjekke løpende utgifter i dag. Hva du må å betale i morgen er vel så viktig.

Borettslaget kan komme til å måtte ta opp nye lån for å dekke løpende vedlikehold eller nye investeringer.

Spør megler om borettslaget har fattet vedtak om nye prosjekter, og sjekk referatene fra de siste generalforsamlingene.

Kanskje finnes planer om oppussing av bygningens fasade eller oppføring av balkonger, som krever nye lån. Det kan innen kort tid øke fellesgjelden enda mer.

Selv om ingen slike planer foreligger, må du regne med at de kommer før eller siden. Jo eldre bygningsmassen er, jo større er sjansen for at det blir nødvendig med utbedringer du må være med å betale for i nær fremtid. Er bygården nyoppført, kan det ta en stund.

Kilder: Forbrukerrådet, Dine Pengers boligkjøperskole

Følg Dine Penger på Facebook!

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Eiendom

Flere artikler

  1. Flere boligprosjekter tas av markedet: Pass opp for disse nybolig-fellene

  2. DNB holder tilbake renteopplysninger

  3. Boligduellen: Selveier- eller andelsbolig?

  4. Slik byr du smart i vårens boligmarked

  5. «Sinnasnekker'ns» tips tildeg som kjøper nybygget bolig: Disse oppgraderingene bør du styre unna