Sjeføkonom tror på meglertoppens ville boligspådom

Mener 25 prosent prisvekst på Oslo-leiligheter ikke er en umulighet.

– Det er ingen umulighet. Vi har ligget veldig høyt de siste månedene. Hvis desember skal ligge 25 prosent i forhold til desember året før, har vi hatt et voldsomt trykk, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Swedbank til E24.

Han har regnet ut at dersom vi skal få en prisvekst på mer enn 25 prosent i 2016, prisøkningen i snitt være 2,25 prosent per måned ut året.

Det er administrerende direktør Grethe Meier i Privatmegleren som i torsdagens DN kommer med spådommen:

– Jeg tror dessverre at leilighetsprisene i Oslo vil stige mer enn 25 prosent i 2016, sier hun til avisen.

Hvis anslaget slår til, må det nærmest rekordhøy boligprisvekst i Oslo til de gjenstående månedene i år.

Prisveksten i juli på årsbasis i Oslo var 15 prosent.

– Situasjonen er prekær

Meier mener fortsatt anslaget er realistisk, også etter Andreassens nærmere beregninger.

– Vi snakker da om leiligheter i Oslo, presiserer hun.

– Jeg tror ikke økningen blir lineær. Prisene vil øke mest nå i september, oktober og november, og avta mot slutten av året.

Meier kaller situasjonen i Oslo-markedet nå for prekær:

– Vi får signaler om at markedet er veldig usunt. Folk kjøper nå usett, prisen på bruktboliger er nesten opp på nybyggpriser og vi har en kjempestor andel av kupping før visning. Sånn vi ser situasjonen nå brenner det under bena for å få i gang boligbygging.

Trykket er sterkt i hovedstaden. Boligbyggerne skriker etter flere tomter, det rødgrønne byrådet i Oslo lover å sette alle kluter inn for å regulere nok tomter, mens kjøperne strekker seg så langt i budrundene at boliger som går én million over prisantydning er nærmest ukekost for Oslo-meglerne.

Meier har tidligere fortalt at forventningene til videre prisvekst er så sterk at boligspekulanter kjøper boliger uten å leie ut, fordi leieinntektene utgjør en liten brøk av avkastningen.

– Kan få en korreksjon

– Prisveksten vi har sett i Oslo siden mars har overrasket oss veldig på oppsiden. Men vi har sett prisvekst på over 20 prosent i Oslo tidligere, så vi kan ikke utelukke at noe sånt kan skje, sier sjeføkonom Kari Due-Andresen i Handelsbanken Capital Markets om anslaget til Meier.

Hun synes likevel 2,25 prosent prisvekst per måned ut året høres mye ut. Gjennomsnittlig prisvekst per måned har siden mars vært på 1,9 prosent, så da må i så fall prisveksten tilta videre fremover.

– Det ser ut til at deler av denne utviklingen er drevet av andre faktorer enn fundamentale forhold. Vi har påpekt at utviklingen i Oslo ser boblete ut etter hvert, og at vi kan få en korreksjon i etterkant, sier Due-Andresen.

– Vi ser at boligbyggingen allerede har tatt seg godt opp, og vil advare mot overdreven bygging basert på denne siste, sterke prisveksten. Da er det en fare for at man bygger for mye og at det vil bidra til en større nedgang i priser ved en korreksjon enn ellers.

– Vil gi for høy boligbygging

Ingen av ekspertene som følger boligmarkedet er i tvil om at den lave styringsrenten må bære hovedansvaret for at boligprisene er løpsk.

Andreassen peker på at Norge, i motsetning til USA og land ellers i Europa, fikk et lavt rentenivå etter finanskrisen selv om den norske økonomien forble relativt sterk,

Og på tross av at Norge nå er preget av oljenedturen, har folk flest i Oslo en sterk privatøkonomi. At lånekostnaden på samme tid er historisk lav, bidrar til å forklare den sterke prisveksten.

– De aller fleste land som har hatt lav rente har hatt det i en periode hvor husholdningene ønsket å betale ned gjeld fordi de hadde lånt for mye. Det var i perioder hvor boligprisene falt og økonomien var svak fordi folk brukte pengene på å nedbetale gjeld.

– Norge har ikke vært gjennom tilpasning i sparing, husholdningens gjeld og boligpriser. Det var ikke en økonomisk nedtur da renten ble satt ned. Vi fikk lav rente fordi andre hadde det, sier Andreassen.

Men etter oljeprisen falt kan rentenivået lettere forsvares, ifølge Andreassen. Når nedgangstidene tar slutt, må nordmenn paradoksalt nok vente seg boligprisbrems dersom renten blir satt opp.

– Husholdning og bolig går som en kule, mens den oljerelaterte økonomien går svakt. Den dagen oljerelatert ikke fortsetter å være svak og arbeidsmarkedet bedre, vil ikke kombinasjonen av sterk økonomi og svak rente være der.

– Jeg tror de prisene vi ser nå vil gi for høy boligbygging, sier Andreassen.

– I sykliske markeder har man alltid trodd at det kommer en grense for hvor mye man kan bygge, så viser det seg hver gang at det ikke er tilfellet.

Lønnsveksten kan bremse prisoppgangen

Det er flere sentrale faktorer som tilsier at prisveksten i hovedstaden er unaturlig høy på grunn av lav rente.

** Tross rop om boligmangel, utgjør veksten i leiepriser i hovedstaden lite i forhold til boligprisene. I 2015 steg leieprisen for en toroms i Oslo fra 11.586 til 11.785 i snitt på årsbasis, ifølge Utleiemegleren.

** Igangsettelser av boligbygging var rekordhøyt i andre kvartal, ifølge Boligprodusentenes Forening. Man kan knapt snu seg i Oslo uten å se en heisekran.

** Arbeidsinnvandringen til Oslo avtar. På den andre siden har fjorårets store flyktningstrøm til Norge sendt Oslo kommune på kjøpertokt i Oslo-markedet. Mellom 200 og 250 boliger skal kjøpes i løpet av 2016, ifølge Finansavisen.

** Lønnsoppgjøret var et såkalt nulloppgjør. Nordmenns får ikke flere lønnskroner i lommeboken, mens prisene for bensin, mat og forbruksvarer stiger.

Labre lønnsutsikter i Norge de neste årene taler for at skyhøy boligprisvekst ikke kan fortsette særlig lenge.

– Lønnen stiger ikke med mer enn 2 prosent i året, og hvis boligprisen skal stige 2 prosent i måneden fremover blir gapet stort. Det blir absurd. Det fortsetter ikke lenge. Man kan ikke si om det er om et halvt år eller to år. Men det er et uttrykk for at det ikke er en sammenheng mellom økonomien folk opplever og renten de betaler, sier Andreassen.

Førstkommende mandag kommer Eiendom Norge med fasit for boligprisveksten for august. Juli måned var rekordsterk med 1,0 prosent oppgang.

Torsdag kom tall fra Obos som viste at prisene på Obos-tilknyttede boliger i Oslo-området har steget med 23,24 prosent hittil i år.