Ekspertene avslører: Slik utnytter du nedturen i boligmarkedet

Boligprisene faller, og en rekke usolgte objekter ligger igjen fra fjoråret. Les tipsene for å utnytte overtaket som kjøper.

MANGE PROSPEKTER: På den første søndagen i 2014 ble det holdt over 1200 visninger – nær dobbelt så mange som i fjor. Til helgen blir det enda flere.

Illustrasjonsfoto: NTB Scanpix/ Jarl Fr. Erichsen
Publisert:,

Kjøpers marked. Boligmarkedet i 2014 har åpnet med et høyt utvalg objekter å boltre seg i for boligkjøpere – til lavere priser enn for ett år siden.

Som Dine Penger meldte lørdag, åpnet meglere dørene til 1231 boliger over hele landet på årets første visningssøndag – nær dobbelt så mange som på samme dag i fjor, ifølge Finn-tall.

Til førstkommende søndag er det satt opp vel 1700 visninger.

Overliggere. Ifølge sjefen i Eiendomsmeglerforetakenes forening (Eff) har tilbuds-boomen to forklaringer:

– Det ligger mange usolgte boliger igjen fra fjoråret som nå må selges. I tillegg er mange av de påbegynte boligprosjektene nå ferdigstilte, sier Christian Dreyer til Dine Penger.

I desember lå snittboligen ute i 49 dager før den ble solgt.

Prisfall. Boligmarkedet gikk trått i sluttspurten av 2013. Fra september ble det prisfallprisfallprisfall, mens prisfallet i desember var som normalt.

Den mørke høsten sørget for at norske boliger er blitt 0,6 prosent billigere over det siste året.

EFF mener prisene vil fortsette å synke i 2014, og spår et samlet fall for året på mellom én og tre prosent.

Prognosesenteret og Huseiernes landsforbund tror på en tilsvarende prisoppgang i stedet.

GIR RÅD: Thomas Bartholdsen, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet.

Foto: CF Wesenberg

Nye tider. – Veldig mange av de gamle rådene fra i fjor har gått ut på dato, fordi markedet nå er blitt snudd på hodet, sier fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet Thomas Bartholdsen til Dine Penger.

Med mange objekter å velge i, mener han boligkjøpere gjør lurt i å styre unna ideen om drømmeboligen.

– Det får oss til å senke guarden, og til å være mindre kritisk når vi byr. I markedet for oss vanlige folk vil det alltid finnes flere tilsvarende boliger, sier Bartholdsen.

GIR RÅD: Christer Vikebø, megler og forfatter av Boligboken. Foto: Privat

Ikke ta for gitt. Selv om man som kjøper kan oppleve at man har et overtak, er det ekstremt viktig å ikke ta det for gitt, og tro du automatisk gjør et kupp. Det er det fremste rådet jeg vil gi til kjøpere, sier Christer Vikebø, mangeårig megler og forfatter av Boligboken til Dine Penger.

Hvorvidt du kommer over en god mulighet eller ikke, vil alltid avhenge av den konkrete boligen, området og ikke minst selgers situasjon, påpeker han.

Budtaktikk. Han mener budtaktikk gir bedre effekt når objektene har få interesserte.

– For hver visning som går uten at selger har fått inn et bud, får du som kjøper bedre kort på hånden som kan utnyttes.

Lavt bud, lang frist. Hans standard-tips er å by lavt, men gi lengre frist. Da gir du selgeren muligheten til å gradvis akseptere det som først kommer som en skuffelse.

– Det handler om å se hvor lavt du faktisk kan få en aksept. Hvis budet ditt blir avslått, kan du spørre megleren om hva selger er villig til å akseptere, og forhandle deretter, sier Vikebø.

Is i magen. Men du skal ikke sluke motbudet rått, påpeker han:

– Det er gjerne en grunn til at boligen ikke allerede er solgt. Det kan lønne seg å være tålmodig og ha is i magen. Kanskje vil en selger som avslår et bud fredag kveld, akseptere det samme budet mandag morgen.

Vikebø advarer mot å tro at boliger som har ligget lenge ute, automatisk er gode kjøp om du får rabatt.

– Når boligen har ligget ute lenge, er det gjerne en årsak til det. Da er det ikke sikkert du gjør et kupp selv om du får den vesentlig under takst. Igjen handler det om å undersøke prisene i området og skaffe seg gode antenner, påminner eksperten.

FEM TIPS: Slik blir du forberedt til budrunden

1. Finn boligens prisområde. Du kan ikke stole blindt på taksten eller prisantydningen - den kan være både for høy og for lav. Gå derfor på flere visninger i området før du begynner å by, så du skaffer deg en «prisantenne».

Finn.no har oppdatert statistikk på kvadratmeterprisene for ulike områder, som gir et godt utgangspunkt.

2. Kjenn selgers situasjon. Har hun allerede kjøpt ny bolig, ønsker hun normalt å selge raskt. De som måtte avlyse planene om å få solgt før jul, kan nå være ekstra motiverte. Kanskje de nå går med på prisen de sa nei til for noen uker siden?

3. Sett en øvre grense for budene dine. Det er særlig viktig når det er mange interessenter, med stor sjanse for hyppige høyninger i en het budrunde. Slike tilstander var mer vanlig for et år siden, men det er uansett smart å bestemme seg for en makspris på forhånd. Blir budrunden het, unngår du å bli revet med og får hoppet av i tide.

4. Ta en telefon til megler og vis interesse etter visning, slik at du er sikret informasjon om andre bud som kommer inn. Det er nemlig ikke sikkert at du får beskjed hvis du kun er ført opp på interessentlisten, hvor «alle» skriver seg opp.

5. Vurdér å legge inn et lavt symbolbud allerede på visning, slik at det er enkelt å følge opp med ordentlige bud når runden er i gang. Første bud må nemlig være signert (flere meglere har innført elektronisk signering i sine bud-apper).

NB: Du kan by over telefon for objekter som ble lagt ut for salg før 1. januar. For alle objekter som er lagt ut senere, må du nå by skriftlig.

FEM TIPS I BUDRUNDEN

1. Du skal aldri by på mer enn én bolig av gangen. Et bud er alltid bindende, og med to tilslag sitter du i saksen.

Samtidig må du alltid sette klare tidsfrister på budene dine, ellers kan du gå glipp av andre muligheter mens du venter i evigheter på at selger skal bestemme seg.

2. Hvis det er mange interesserte: Ikke sett så lang tidsfrist! Du skal ha god grunn for å gi selger mer enn én time på å bestemme seg, og det er oftest lurt å sette litt press på både han og andre budgivere.

Vær samtidig obs på at meglere kan komme til å avvise bud med superkorte frister på fem eller ti minutter, hvis de ikke får nok tid til å kommunisere budene videre. Dette gjelder særlig etter innføringen av skriftlige budrunder.

3. Hvis det er få interesserte: Du bør du i utgangspunktet by noe lavt, og heller gi lengre akseptfrist. Selgeren trenger litt tid for å «venne seg til» en lavere pris enn han først hadde forestilt seg for boligen.

4. Ikke by over deg selv som hovedregel – særlig om du er eneste budgiver. Unntaket er selvsagt dersom du har lagt inn et realt skambud eller et «proformabud» tidligere.

5. Merk deg «kobra-taktikken»: Etter en budrunde med beskjedne høyninger, hogger du plutselig til med et bud som drar fra de andre budgiverne.

Poenget er å vise styrke og få andre kjøpere til å gi opp, før prisen sakte men sikkert presses for høyt. Ulempen er at selger kanskje hadde takket ja til et lavere bud underveis. Denne teknikken bør kun vurderes når det er mest sannsynlig at mange budgivere vil presse prisen enda høyere enn du slår til med. Er det få interesserte, se punkt 3.

Kilder: Dine Penger boligkjøperskole, Forbrukerådets bolig-fagdirektør Thomas Bartholdsen og Christian VIkebø, megler og forfatter av Boligboken.

Her kan du lese mer om