Slik angriper du høstens boligmarked

Enten du skal kjøpe eller selge - her er lokale kjenneres råd til hvordan du bør gå frem på boligmarkedet i fem av Norges største byer i høst.

HETT: Nidelven er kanskje stille, men boligmarkedet i Trondheim har vært hett i år.

Foto: Marianne Løvland NTB scanpix
Publisert:,

De gjennomsnittlige boligprisene i Norge stiger og stiger. Men det er ikke hele bildet. For noen steder er boliger mindre verdt i dag enn for ett år siden, og andre steder er prisveksten så høy at den kalles usunn.

Se full oversikt over prisene i alle landets byer: Boligprisveksten spriker med 20 prosent

Vi har spurt lokale kjennere i fem av landets største byer om anbefalinger til kjøpere og selgere i høst.

Se lenger ned for rådene som gjelder i Trondheim, Tromsø, Bergen, Stavanger og Oslo.

Trondheim og Tromsø: Lær deg forskjellen på brukt- og nyboligmarkedet

– Det er mange likheter mellom boligmarkedet i Trondheim og Tromsø, forteller Pål Morten Oxaal, administrerende direktør og eiendomsmegler i Heimdal Eiendomsmegling.

POPULÆR: Byen som enkelte av en eller annen grunn kaller Nordens Paris har hatt et av de heteste boligmarkedene de siste årene. Nå er det imidlertid litt roligere, dersom man ser på årsveksten. Prisene i Tromsø er i snitt 5 prosent høyere enn for ett år siden.

Foto: Marianne Løvland NTB scanpix

I begge byene er det veldig presset og lavt tilbud i bruktmarkedet, mens det er mer balanse i nyboligmarkedet med mer å velge i, forteller han.

Gjennomsnittsprisene i Trondheim er nå 7,4 prosent høyere enn for ett år siden, mens tilsvarende vekst i Tromsø er på 5 prosent. En kvadratmeter bolig koster 42.549 kroner i Trondheim, og 42.374 kroner i Tromsø.

Oxaal tror ikke det ligger an til fortsatt vekst måned for måned ut året.

– Det er veldig høy sannsynlighet for at veksten for året er tatt ut, sier Heimdal-toppen, og anslår med noe forbehold at trondheimsveksten ender på cirka 6 prosent i år.

– Det er mulig at det lave tilbudet i bruktmarkedet vil føre til at veksten fortsetter, med budrunder og press, men sannsynligheten er der for at det vil avta inn mot jul, legger han til.

Les også: Aldri vært høyere prisvekst i Oslo i juli: – Folk på desperat boligjakt

Pål Morten Oxaal er administrerende direktør og eiendomsmegler i Heimdal Eiendomsmegling som er en stor aktør i Treøndelag og Nord-Norge.

Foto: Heimdal Eiendomsmegling

– Regn på kostnader ved nytt vs. brukt

Til boligkjøpere har Oxaal følgende råd å gi for høsten:

– Det er store forskjeller på markedet for brukt og nybygg i Trondheim og Tromsø, og det finnes mange eksempler på at nybygg fremstår som mer attraktivt. Vi ser at også nyetablerere kjøper nytt her og leier frem til ferdigstilling.

Han anbefaler at flere kjøpere setter seg inn i disse forskjellene - blant annet for å være i stand til å vurdere om utgifter man sparer på oppgraderinger og vedlikehold kan veie opp for høyere priser i utgangspunktet.

– Det er få som er bevisste på denne forskjellen, og det er kanskje noe som kommer med at stadig flere lånesøknader går digitalt, og at graden av personlig rådgivning fra bankene blir mindre, undrer Oxaal.

– Ingen tidspunkt er optimale

For dem som skal selge i høst er det få overraskelser i vente så lenge man orienterer seg litt i markedet.

Les også

Slik bør du reagere på «selg alt»-overskrifter og spådommer om børsfall

– Du hører alltid om suksesshistoriene og mange setter forventingene deretter. Det viktigste for selgere er nok å ta seg god tid. Møt flere meglere og ikke la deg presse til signatur på første møte, sier Oxaal.

– Finnes det et tidspunkt man bør unngå å legge ut boligen i høst?

– Du vet aldri når dine to mest betalingsvillige kjøpere dukker opp, så anbefalingen er å time salget ut fra det som er praktisk mulig og best for deg, sier Oxaal.

Bergen: – Bergensere har god prisradar

Det bergenske boligmarkedet karakteriseres av en god balanse mellom tilbud og etterspørsel, sier eiendomsmegler Christer Vikebø i Nordea-eide Privatmegleren.

Christer Vikebø er forfatter av Boligboka og eiendomsmegler i Nordea-eide Privatmegleren.

Foto: Privatmegleren

Han forteller at det er litt høyere press på sentrumsnære leiligheter opp til 4 millioner kroner, samt mindre familieboliger av type rekkehus.

– Her opplever nok mange at det kan være tøft å komme i mål innenfor «sitt budsjett», sier Vikebø.

Samtidig roser han bergenserne for å ha en god «prisradar» - ifølgeVikebø blir boliger som prises ut litt for høyt, gjerne liggende usolgt.
De gjennomsnittlige boligprisene i Bergen er 4 prosent høyere nå enn for ett år siden. Ifølge megleren er det lite som tyder på at høsten blir noe utenom det vanlige:

BOR TETT: Mellom fjellene i Bergen trykkes det stadig inn flere nybygg. Boligprisveksten i Bergen er moderat sammenlignet med andre deler av landet, men gjennomsnittsprisene er likevel 4 prosent høyere enn for ett år siden.

Foto: Bjørn Erik Larsen VG

– Vi ser for oss noe prisoppgang i tredje kvartal og nullvekst eller svakt prisfall mot slutten av året.

– Kan ikke time et godt kjøp

Hvis du er på boligjakt i Bergen nå, har megleren følgende råd til deg:

– Jeg tror ikke man klarer å time seg til et godt boligkjøp i dette markedet, man må forholde seg til markedet som det er. Man kunne gjerne tenke at kjøpersiden er litt mindre aktiv mot slutten av året, men sannheten er at tilbudet også er langt dårligere da. Og vi har ikke tro på at markedet vil falle de nærmeste årene, så det er liten grunn til å vente på billigere boliger.

– Mitt eneste råd som faktisk vil kunne være lønnsomt, gjelder dem som ser etter «generelle boliger». Dette er gjerne 2- eller 3-romsleiligheter eller rekkehus. Noen budrunder er her hetere enn andre. Opplever man at prisen skyter høyt over det man opplever som normalt, kan det lønne seg å avstå. Dersom den som driver opp prisen i denne runden får kjøpt, blir kanskje prisen noe lavere i neste runde?

– Ikke selg i slutten av desember

Boligselgere mener han imidlertid kan se frem mot en hyggelig høst.
– Jeg tror ikke man har noe å vinne på å legge ut på spesielle tidspunkt. Mulig ville jeg unngått siste del av desember, men det er det.

Han legger til at dersom du har tid og mulighet til å vente med å selge, noe de fleste ikke har, så vil det beste være å vente så lenge som mulig dersom fortsatt prisvekst er utgangspunktet.

Les også: Bransjen ber regjeringen følge Aps boligråd

Stavanger: – Over det verste

Folk har blitt mer realitetsorientert omkring boligpriser i Stavanger etter de siste årenes prisfall, sier Ole Morten Dreyer i Eiendomsmegler Vest.

Foto:

– Vi merker at troen har kommet litt tilbake hos både kjøpere og selgere nå, sier Ole Morten Dreyer, viseadministrerende direktør og salgsleder hos Eiendomsmegler Vest i Stavanger.

Siden juli i fjor har prisene på Stavanger-boliger falt 6,3 prosent. På slutten av 2015 var boligprisene lavere enn ved inngangen til året, og det samme skjedde året før.

Men nå tror de at det verste er over.

Han forteller at det har skjedd en stor, men langsom realitetsorientering rundt boligmarkedet de siste årene.

– Mange har nok trodd at de skulle få 10 prosent mer enn det naboen fikk for 5 år siden, for sånn har det jo vært før. Men realiteten er at de kanskje får det samme som for 3 år siden.

– Prissettingen er mer riktig nå, men det tok lang tid før det justerte seg, forteller Eiendomsmegler Vest-sjefen.

– Nå har alle innstilt seg på et annet nivå.

Dreyer er overbevist om at det nå mot andre halvdel av august og inn i september vil bli langt høyere aktivitet i markedet, selv om prisutviklingen nok kommer til å være ganske flat.

BAKRUS: Etter oljefest kommer boligpest. I Stavanger er boligprisene 6,3 prosent lavere enn for et år siden. Fallet skyldes de dårligere økonomiske tidene i byen, som i mange år red på en optimistisk oljebølge.

Foto: Pierre-henry Deshayes AFP

I juli var det 25 prosent færre boliger for salg enn det som lå ute for ett år siden - og gjennomsnittlig tid for å få solgt en bolig var på vanvittige 130 dager. (Snittet for Norge er 51 dager).

– Gode handler finnes

– Hvis jeg var selger, ville jeg nok fortsatt belage meg på at det tar lengre tid enn før å få solgt. Men jeg tror det er fornuftig å få boligen ut for salg nå så fort som mulig. Kjøperne er på banen nå fra midten av august, sier Dreyer.

– Er det noe å tjene på å vente til januar med å selge?

– Jeg tror det er lite å tjene på det, jeg vet ikke om det er et godt råd, sier Dreyer.

– Det er jo ikke sånn at hvis du legger ut en bolig så er den solgt 14 dager senere her i Stavanger, omsetningstiden er veldig høy. Så jeg tror heller man bør komme på banen tidlig, legger han til.

Les også: Meglere med «nøktern» prissetting: 20 kvadrat til 3 millioner

Dreyer forteller at de boligtypene som har falt mest i pris de siste par årene, er leiligheter, mens eneboliger er mye mindre berørt av nedgangstidene som har rammet Rogaland.

– Hvis du kan bruke god tid, så finnes det gode handler, selv om ingenting er direkte billig. Generelt er det likevel vanskelig for kjøpere å time et godt kjøp. Jeg ville heller bruke tid på å definere kriterier og bestemme meg for hva som er viktigst.

Hans generelle råd til de som skal inn i markedet er å ikke tenke på bolig som en spekulativ, finansiell investering, men som noe som skal dekke et langsiktig behov.

– Slik blir du mindre sårbar for den type svingninger vi har sett nå, sier Dreyer.

Oslo: Løp og kjøp (hvis du kan)

MOR-EIE: Eie-direktør Hedda Ulvness mener det er bedre å kjøpe utenfor byen i nærheten av kollektivknutepunkter, heller enn å leie i sentrum, dersom man tenker langsiktig om boligmarkedet i Oslo.

Foto: Stian Lysberg Solum NTB Scanpix

I Oslo konkurrerer alle mot alle, ifølge administrerende direktør Hedda K. Ulvness i Eie.
– Det er førstegangskjøpere mot investorer mot pengesterke foreldre.
På spørsmål om det finnes mulighet for å gjøre et godt kjøp, blir svaret at det nesten ikke går an å trå feil i Oslo.
– Det er attraktivt å investere i Oslo, folk har skjønt det. Ulempen ved det er jo at vi vil få en stadig sterkere usosial profil der det til slutt ikke er rom for at enslige og/eller lavtlønnede kan eie, sier Eie-toppen.
Det er nemlig etterspørselen som driver markedet, mener Ulvness, og viser til at volumet av omsatte boliger så langt i år er det nest høyeste på ni år. Altså er det ikke slik at det er et knapt utvalg av boliger på tilbudssiden som skaper den høye veksten.
– Det er september som historisk sett er måneden med flest boligsalg. Så vil markedet roe seg i desember, slik det alltid gjør, sier Ulvness.

Finn en vei inn

Så i Oslo gjelder det nesten bare en regel: er du ennå ikke inne, så må du finne en vei inn. Men det begynner å bli få områder igjen der det kan karakteriseres som «lett» å komme seg inn – altså å bli boligeier - med mindre penger ikke er en begrensning.
– Rådet mitt er å tenke lenger ut av bykjernen, men satse på steder nære kollektivknutepunkter, slik at du kommer deg inn til jobb i sentrum. Jeg mener det er bedre å investere utenfor byen, heller enn å leie i sentrum, sier Ulvness.
Av de sentrumsnære bydelene i Oslo er det Stovner og Søndre Nordstrand som har hatt den laveste veksten de siste 12 månedene.
Men i Oslo så er lavt et relativt begrep: begge steder har nemlig prisene økt med henholdsvis over 12 og 13 prosent.

Ett tidspunkt kan være bedre

Sørenga i solnedgang

Foto: Fredrik Varfjell NTB scanpix

Eier du allerede bolig og skal forsøke å time et kjøp/salg i hovedstaden, finnes det derimot støtte i statistikken for at ett tidspunkt kan være gunstigere enn andre, dersom du har mulighet: Nemlig å kjøpe i desember, og selge i januar.
– Boligprisstatsistikken støtter dette, så det går fint an å forsøke, sier Ulvness.
I snitt gjør nemlig prisene et hopp på 3 prosent fra desember til januar hvert eneste årsskifte.
Det man da skal være klar over, er at markedet i desember er preget av at det er mindre å velge mellom.
– Det er en del hengere i desember, altså objekter som ikke er solgt før, de minst attraktive, sier Ulvness.
– Men det er mulig å gjøre gode kjøp - det finnes alltid folk som må selge fordi de skal i ny jobb eller flytter av andre årsaker.