Leiligheter «flytter» nabolag i annonsene: – Noen meter i «riktig» retning kan utgjøre flere hundre tusen kroner

Grønland er Operakvarteret, Tøyen er Kampen, Rodeløkka er Grünerløkka. Mange boligannonser er veldig omtrentlig med geografien - men er det for å skryte på seg et bedre nabolag?

I Malmøgata på Rodeløkka, et område rett øst for hipster-mekkaet Grünerløkka i Oslo, ligger en eksklusiv toppleilighet på 116 kvadratmeter med prisantydning 8,7 millioner kroner.

I Finn-annonsen kan vi lese at den flunkende nye leiligheten er en del av boligprosjektet Chokoladefabrikken «i det gamle arbeiderstrøket på Rodeløkka».

Rodeløkka brukes gjennomgående som stedsplassering i annonseteksten. Den røde knappenålen i Finn-kartet vitner om at det har sin logiske årsak (se kartet under).

Men i annonsetittelen er Rodeløkka valgt bort.

Der står det «GRÜNERLØKKA – Ny toppleilighet på 116 m²».

Var ikke Rodeløkka riktig sted likevel?

Har du opplevd en boligannonse som strekker geografien langt? Ta kontakt med E24s journalist!

– Rodeløkka er også Grünerløkka

E24 blir forvirret og ringer megler og daglig leder Andreas Øvsthus i Røisland & Co Prosjektsalg for en oppklaring.

– Den ligger jo på Rodeløkka, men det er fortsatt i Grünerløkka-bydelen. Skal man velge, er det nok mest presist å si Rodeløkka, sier Øvsthus.

– Men i annonsetittelen står det Grünerløkka?

– Ja, der har vi valgt å skrive bydelen, men jeg synes ikke det er noe misvisende i det.

– Er Grünerløkka mer salgsfremmende?

– Ikke nødvendigvis. Rodeløkka er et sentralt, men veldig rolig strøk som kan være vel så attraktivt som Grünerløkka. Mange knytter Rodeløkka til Fjellgata, som kanskje er en av de hyggeligste veiene i hele bydelen.

– Samtidig treffer jo Grünerløkka-navnet flere, siden det er et større område, forklarer megleren.

... men er Rosenhoff også Rodeløkka?

Alt er som kjent relativt – og mens Rodeløkka-leiligheter muligens blir hakket hvassere med Grünerløkka-stempel, synes Rodeløkka å være en oppgradert tittel for leiligheter beliggende på Rosenhoff – et område som, i motsetning til Rodeløkka, ligger nord for Ring 2 og Carl Berner-krysset.

Som i denne annonsen fra Vika-kontoret til meglerkjeden Proaktiv:

I en e-post til E24 skriver daglig leder Birgitte Dalsøren at annonseteksten er tydelig på at boligen ligger på Rosenhoff – selv om det altså står Rodeløkka i tittelen.

Hun sier Rodeløkka likevel var et bevisst tittel-valg, som hun forklarer slik:

– I overskriften valgte megler likevel sammen med selger å bruke Rodeløkka, ettersom prosjektet i sin tid blant annet ble markedsført som «rett ved Rodeløkka» og har navnet Rodelunden, forklarer Dalsøren.

Hun fremholder at Rodeløkka gir «en klarere indikasjon og retning på hvor boligen ligger for interessentene».

– Uten å undergrave Rosenhoff, er nok ikke kjennskapen til Rosenhoff like stor og boligen er så godt som nabo med Rodeløkka kolonihage.

– Vår generelle holdning er selvfølgelig å være ryddige og profesjonelle i forhold til å gi en korrekt benevnelse på beliggenhet. Samtidig er vi opptatt av å gi en god og riktig beskrivelse av området rundt i markedsføringen, slik at vi får de rette interessentene på visning, skriver Dalsøren.

– Nei, det er ikke greit!

Hans Anders Skjølberg er megler og avdelingsleder ved Eiendomsmegler 1 Groruddalen, og har selv solgt mange leiligheter på Rosenhoff.

Han reagerer når E24 ringer og lufter tanken om å bytte ut Rosenhoff med Rodeløkka i annonseringen.

– Nei, det er ikke greit. Det er jo to forskjellige steder!

På generelt grunnlag føyer han til:

– Jeg vet ikke hvor mange meglere som «pimper opp» beliggenheten, men det burde jo ikke være noen. Boligen er der den er, sier Skjølberg og fortsetter:

– Det eneste du oppnår er å gjøre kjøperne irriterte. Bygger du opp et luftslott, ender det med nedtur.

– Folk er ikke dumme

– Kan det tenkes at du får flere interessenter ved å knytte boligen til mer attraktive strøk?

– Jeg tror slike positive effekter raskt vil veies opp av misnøyen du skaper blant kjøperne. Folk er ikke dumme. Alle vil jo omsider finne ut hvor boligen egentlig ligger. De har jo tydelig merking på kart i Finn-annonsene, påpeker meglersjefen.

Selv tror han de fleste tilfeller av gale stedsbenevnelser rett og slett skyldes feiltasting av postnummer, eller uvitenhet hos megler.

– Noen ganger tenker man seg ikke godt nok om. Bydelskartet kan iblant spille folk et puss, og gjør at for eksempel Løren kommer inn under Grünerløkka. Da må megleren inn og korrigere manuelt, sier han.

– Får jevnlige henvendelser

– For en stund siden så jeg en ettromsleilighet ved Carl Berners plass som ble markedsført med bilder fra Operaen og Barcode. Det er to-tre kilometer unna! Imens var det ikke bilder fra gaten hvor leiligheten faktisk lå, sier Thomas Bartholdsen.

Han er fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, og får jevnlige henvendelser om meglere som trikser med beliggenhet i boligannonseringen.

– Det er ikke noe nytt fenomen: Meglere prøver å beskrive boligen så attraktivt som mulig for å oppnå høyest pris, og noen meter i «riktig» retning kan utgjøre flere hundre tusen kroner. Meglere kan ikke endre beliggenheten, men de kan endre den opplevde beliggenheten.

– I byer som Oslo er det knyttet sterke følelser til ulike stedsnavn. Dermed blir Rodeløkka eller Sofienberg til Grünerløkka, Grønland blir til Operakvartalet og Tøyen blir til Kampen, illustrerer Bartholdsen.

– Hvis du bevisst markedsfører en bolig med en mer attraktiv stedsbeskrivelse enn den faktisk har, er det i strid med bransjenormen, sier Christian Dreyer, administrerende direktør i meglerforeningen Eiendom Norge til E24.

– Ulovlig

Han sier han ikke kjenner til mange eksempler, men kan heller ikke avvise at det forekommer.

Samtidig minner Dreyer om at det alltid vil oppstå gråsoner mellom bydeler.

– Jeg har selv opplevd diskusjoner på om en bolig ligger i den ene eller andre bydelen, sier han.

Ifølge Bartholdsen har meglere tatt seg geografiske friheter i lang tid.

Han mener å registrere en større negativ trend hvor boligannonsene stadig blir mer følelsesladede, og hvor nøytral faktainformasjon må vike for skamløs ros og svevende ordbeskrivelser.

– Boligannonsene har rett og slett blitt mer kunstige. Vi ser en sterk tendens til at meglere legger mindre vekt på faktiske forhold, og heller prøve å designe en eksklusiv drømmeverden, sier Bartholdsen.

- Vi ser det i økt bruk av styling og interiørarkitekter, vi ser det i bruk av luksusfremmende signalord, manipulerte annonsebilder og kreative geografiske beskrivelser.

Det siste trenger ikke å handle om at en bolig får klistret på feil beliggenhet, påpeker han.

– Det er mange ting som kan få adressen til å fremstå mer attraktiv enn den er. I stedet for å beskrive den trafikkerte veien boligen ligger i, trekker man frem grøntarealer og fasiliteter som ligger kilometer unna, sier Bartholdsen.

– Unge innflyttere til byen er de som er har størst risiko for å betale mer enn de burde, fordi de ikke kjenner grensen mellom dyre og mindre dyre områder.

Kjenner seg ikke igjen

Administrerende direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund kjenner seg ikke igjen i Bartholdsens beskrivelser.

– Tvert imot ser vi at de faktiske opplysningene om boliger som selges i Norge bare blir bedre og bedre. Kvaliteten er gjennomgående høy sammenlignet med våre europeiske naboland.

– Så er det også slik at en salgsannonse vil fremstille en bolig i et positivt lys – det er en del av meglerens jobb, og noe jeg tror de aller fleste boligkjøpere forstår, sier Geving til E24.

Han er klar på at bruk av åpenbart gale stedsnavn vil være brudd på bransjenormen.

– Man kan sette spørsmålstegn ved om Rosenhoff kan byttes ut med Rodeløkka, men det er ikke alltid så krystallklart. Populære byområder har også en tendens til å utvide seg i utstrekning med tiden, sier Geving, som sier de får svært få henvendelser om gale beliggenhetsbeskrivelser.

For ordens skyld: E24 er eid av VG, som igjen er eid av Schibsted-konsernet. Schibsted eier også Finn.no.