Harald M. Andreassen: Kan være starten på en langvarig nedgang i prisene

Boligprisene i Norge faller. Men Harald Magnus Andreassen vil ikke si «hva var det jeg sa».

Sjeføkonom Swedbank First Securities

Foto: CF-Wesenberg/kolonihaven.no
Publisert:,

For første gang på fem år ligger boligprisene i Norge nå an til å være lavere ved årets utgang enn da man gikk inn i det.

2013 blir i så fall det første året med prisnedgang siden finanskriseåret 2008.

Likevel vil ikke Harald Magnus Andreassen, sjeføkonomen som i årevis har pepret oss med sine sine spådommer om boligprisfall, si: «hva var det jeg sa».

- Nei, jeg har tatt feil så lenge at det vil jeg ikke si, sier han til E24.

- Dårlig investering

Allerede i sommer advarte Andreassen mot å se på boligkjøp i Norge som en økonomisk investering.

- Ikke stress hvis du skal kjøpe for å bo. Men har du derimot penger som skal vokse, bør du ikke sette dem i bolig, uttalte økonomen til E24.

Det var rett etter at boligprisene tok en langt kraftigere dupp i juli enn det som er vanlig.

Nå når året går mot slutten kan vi se tilbake på åtte av elleve måneder der prisene - justert for normale sesongavhengige variasjoner - har falt eller stått i ro.

Den reviderte boligprisstatistikken fra Eiendomsmeglerforetakenes forening (Eff) viser at smakebiten på hvilken vei boligåret 2013 skulle gå, allerede ble servert i februar.

For selv om Eff i vinter meldte at prisene steg i februar, viser senere revisjoner av tallene at folk som kjøpte bolig da, i gjennomsnitt betalte 0,1 prosent mindre per kvadratmeter enn de som kjøpte måneden før.

Og mens gjennomsnittsprisen i januar i år var hele 9 prosent høyere enn det den var ett år tidligere, nærmer denne såkalte «tolvmånedersveksten» seg nå nullstreken med stormskritt.

Saken fortsetter under figuren:

Den grønne streken viser boligprisveksten målt i prosent sammenlignet med prisene man hadde ett år tidligere. Som man ser i figuren er det lenge siden denne «tolvmånedersveksten» var like lav som sist registrerte måling - i november i år. Når den grønne linjen kommer ned på null betyr det rett og slett at prisene er på samme nivå som ett år tidligere. Kilde: Eff

- Kan være starten

- Det er ingenting i det som har skjedd den siste tiden som får deg til å tenke at det fallet du har snakket om så lenge, har begynt?, spør E24.

- Nei, egentlig ikke. Prisendringen er for liten til å si noe sikkert.

- Dette kan være startpunktet på en langvarig nedgang i boligprisene, men det er langt fra sikkert, sier sjeføkonomen.

I slutten av november skisserte Andreassen overfor avisen Dagens Næringsliv at boligprisene i Norge skal falle med tre prosent for hvert av de neste tre årene.

Les også

Sjeføkonom advarer mot å investere i bolig

- Når jeg sier minus 3 prosent så er ikke det egentlig et anslag på hva prisen kommer til å være, men et uttrykk for hvilken retning jeg tror prisene kommer til å bevege seg i, uttdyper han overfor E24.

- Jeg aner ikke hvor prisene går neste år. Men på sikt er jeg ganske trygg på at prisene vil være lavere i dag, og særlig på at realprisen på bolig vil være lavere, sier han.

Og med det gjentar Andreassen det som de siste årene har vært hans mantra:

«Prisene skal ned. I hvert fall skal realprisen ned».

Andreassen-mantra

Når Andreassen snakker om realprisen så vil det si prisen på bolig sammenlignet med prisene på andre ting, som det å leie bolig og det å bygge bolig.

Men ikke minst forholdet mellom inntekt og boligpriser.

  • En kjapp sjekk i statistikken viser at boligprisene siden 2007 har økt med 30 prosent (gitt en snittpris for 2013 på 5,1 prosent*), mens gjennomsnittlig årslønn i Norge har økt med 28 prosent.
  • Siden 1992 - året da det forrige større boligprisfallet i Norge nådde bunnen - har imidlertid gjennomsnittlig årslønn økt med 147 prosent, mens boligprisene har økt med hele 467 prosent.

(Økningene er regnet ut fra Effs oversikt over gjennomsnittlig, årlig boligpris i løpende verdi, og SSBs oversikt over gjennomsnittlig årslønn, i løpende verdi).

- Grunnen til at jeg sier realprisene skal ned er at vi i Norge har høye priser i forhold til husleier, byggekostnader og inntekter. I tillegg er prisveksten i Norge på en annen banehalvdel sammenlignet med alle andre land, sier økonomen.

Andreassens budskap har i lang tid vært at dette ikke er opprettholdbart over tid.

Nå kan det se ut til at pilene har begynt å peke nedover.

Kan falle 15-20 prosent

Prognosene for hvor stort fall vi vil få varierer derimot stort.

Statistisk sentralbyrå (SSB) tror for eksempel på et «moderat boligprisfall det neste halvannet året på 6 prosent», før det igjen skal snu og bli vekst.

Les også

SSB: - Perioder med stor pessimisme i boligmarkedet er kortvarige

Men dette er det ingen dramatikk i, mener forskningsleder i SSB, Ådne Cappelen:

- Det ser kanskje dramatisk ut når man ser det samlet, men fordelt på årene fremover blir det snarere snakk om en justering, forklarte Cappelen.

Andre prognoser er mer dramatiske.

Les også

Nordea Markets: Halverer vekstanslag for norsk økonomi

Nordea Markets spår for eksempel at boligprisene vil falle med syv prosent neste år og åtte prosent i 2015. Det vil i så fall bety at prisene ved utgangen av 2015 vil være 15-20 prosent lavere enn i dag.

Prispresset fisler ut

Mange har spurt hvorfor prisfallet skjer akkurat nå.

Sørenga i Oslo.

Audun Braastad

Ifølge Harald Magnus Andreassen er flere av forutsetningene for at Norge har kunnet opprettholde en såpass mye sterkere prisvekst på bolig sammenlignet med veksten på andre økonomiske indikatorer, i ferd med å forsvinne, eller i det minste endre seg kraftig.

Norge har hatt en vekst i økonomien med sterk drahjelp fra høy oljepris og høye oljeinvesteringer, samtidig som inflasjonen har vært lav og lønnsveksten høy, og stadig tilførsel av nye boliger i markedet, har gitt boligkjøpere grunn til å kunne forvente god avkastning.

- Nå snur alt dette, sier Andreassen.

Det er ikke snakk om noen krise i økonomien, men summen av litt lavere økonomisk vekst, litt mindre ekstra drag fra oljeinvesteringene, litt høyere inflasjon, litt lavere boligbygging og litt lavere lønnsvekst.

Les også

SSB: Ny konjunkturoppgang først i 2015

Når bankene i tillegg strammer litt inn på utlån, kanskje råder folk til å selge før de kjøper, da blir også folk mindre lystne på å foreta «veddemål med gjeld», som Andreassen kaller det.

Alt i alt bidrar hele sulamitten til at det som har vært med å presse prisene opp, presser litt mindre, eller ikke i det hele tatt.

- Husk at det at færre stresser med å kjøpe, det fjerner også prispress, sier økonomen.

Likevel sier situasjonen mest om en større endring som er på gang i norsk økonomi, enn om hva man kan forvente i boligmarkedet som kjøper eller selger.

Men noen vil kunne utnytte situasjonen.

- Enkelte vil nok kunne gjøre det man kaller gode kjøp nå, sier Andreassen.

Les også:

Størst fall i nyboligsalget på ØstlandetDNB Markets spår grått nytt år i 2014Satser på at boligprisfallet ikke påvirker folk

Her kan du lese mer om