Over 2200 visninger til helgen: Slik finner du gode boligkjøp landet rundt

Boligprisene steg i august, men omsetningen går tregere. Dermed er det mer kjøpers marked mange steder i landet. Her er spådommer for den norske bolighøsten.

Publisert:

Etter en svært stille sommer har boligmarkedet nå våknet igjen, men både meglere og eksperter spår en roligere høst enn normalt.

Tall som ble presentert tidligere i uken viser også at boligprisene steg med 2,4 prosent i august.

Det var rekkehus og eneboliger som steg mest: Nordmenn kjøper rekkehus

Meglere fra Oslo, Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø deler her sine prognoser for boligmarkedet i sine byer, og viser frem boliger som nylig har blitt solgt – både til, over og under prisantydning.

Markedet stilner. Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer i Eiendomsmeglerforetakenes Forening mener vi går en høst i møte med litt mindre fart i markedet.

Christian Dreyer i Eff

Foto: Håkon Mosvold Larsen

– Utover høsten tror jeg vi vil få en bedre tilbudside med noe mindre tempo, sier Dreyer til VG/Dine Penger.

Tilbudet av boliger er høyt, de siste ukene har det vært over 2000 annonserte visninger hver helg, og i skrivende stund er det nesten 2300 annonserte visninger på Finn for kommende helg.

Dreyer tror derfor at færre boliger vil selges for flere hundretusener over takst eller prisantydning:

– Selgere bør ha mer edruelige forventninger fremover, for dette tror jeg vi vil se mye mindre av. For de som selger og skal kjøpe vil det gå opp i opp, men det er absolutt mye enklere å få kjøpt bolig nå enn på flere år. Tempoet er mye roligere og du har bedre tid til å undersøke markedet, sier han.

Prisene faller neppe. Bjørn Erik Øye i Prognosesenteret mener det er lite som tilsier at boligprisene skal falle i høst.

Bjørn Erik Øye, Prognosenteret.

Foto: Prognosesenteret

– Rammevilkårene for norsk økonomi er fortsatt bra, det er lav rente, lav arbeidsledighet, det bygges fortsatt for lite nye boliger og optimismen i befolkningen er høy.

Men til tross for at de ytre forholdene ligger til rette for en normal høst, gjør nordmenns usikkerhet at markedet likevel bremser noe opp.

– Vi har i prinsippet snart hatt 30 år med en gjennomsnittlig prisoppgang på 6,5 prosent per år. Det som skjer nå er at prisene er så høye at de møter motstand. Allerede tidligere år har vi sett at prisene flater ut, og jeg blir ikke spesielt overrasket om vi får flere negative måneder enn normalt i løpet av høsten, sier Øye.

Også finanstilsynets krav til egenkapital og bankenes tilbakeholdenhet i forhold til lån, påvirker boligprisene i en negativ retning.

– Men om vi får en prisnedgang så vil den ha en kortvarig effekt. Alle andre basale faktorer peker motsatt vei, og det er ingenting som tyder på en varig nedgang. Dommedagsprofetiene utgår.

Øye understreker at det fortsatt er store geografiske forskjeller i boligmarkedet.

– Tromsø har hatt en nedtur på tilbudssiden og har hatt en prisøkning. I Oslo og Stavanger har det vært en kraftig vekst i tilbudet. Ikke siden 2008 har det vært like mange boliger til salgs i Oslo. Det betyr også et større fall i disse byene. I Bergen og Stavanger er det færre boliger til salgs, så fallet er mindre.

På visning? Les sjekklisten for hva du må se etter i Dine Pengers boligkjøperskole!


Bolighøsten landet rundt

Under er en gjennomgang av boligmarkedet utover høsten slik lokale eiendomsmeglere ser det. Det finnes flere eksempler fra hver by i bildespillet øverst i artikkelen. (Fungerer dessverre ikke på mobil.)

Oslo

SOLGT UNDER TAKST: Denne 56 kvadratmeter store leiligheten i Ole Bulls gate på Torshov i Oslo hadde en prisantydning på 3.800.000 kroner, men ble solgt for 3.550.000 kroner.

Foto: ØYSTEIN THORVALDSEN

Partner Terje Tinholt i Nordvik & Partners på Frogner i Oslo mener boligprisene i storbyene i Norge vil holde seg gjennom høsten.

– Markedet vil ta en pustepause utover høsten, men prisene i storbyene vil fremdeles stige i fremtiden. Før sommeren var det en stopp i markedet, men etter å ha tenkt seg om ser folk nå at det ikke kommer noen krise. Nå er det høy aktivitet – og det kommer bud på objekter hvor det var helt dødt før sommeren. Det tror jeg kommer til å fortsette, sier han.

Ifølge Tinholt er de heteste boligene i Oslo akkurat nå delte vertikale tomannsboliger med hage.

– Hva er gode boligkjøp i Oslo nå?

– Boliger som allerede er priset litt høyt kan man få til en god pris. I tillegg tror jeg man kan gjøre gode kjøp nå på sentrumsnære leiligheter. Oppussingsobjekter er også gode kjøp, og prosjekter under oppføring er smart. På mindre leiligheter kan man også gjøre gode kjøp nå på grunn av at kapitalkravet til de unge er så strengt at det foreløpig ikke er et så stort press på disse boligene, sier han til VG.

SOLGT OVER TAKST: Denne halve tomannsboligen i Myrveien på Kjelsås hadde en verditakst på 8.600.000 kroner, men ble nylig solgt for 9.400.000 kroner – altså 800.000 kroner over takst.

Foto: ØYSTEIN THORVALDSEN

Bergen

SOLGT OVER TAKST: Dette rekkehuset på Tjørnhaugen i Bergen hadde en prisantydning på 3.990.000 kroner, men ble nylig solgt for 4.150.000 kroner – 160.000 kroner over takst.

Foto: IMOTIV/DIAKRIT

– IBergen forventer vi en svak utvikling de neste fem månedene. Den største økningen har vi fått i år, og prisene vil nå flate ut. Det har de siste årene vært stor mangel på boliger i Bergen. Nybygg-aktiviteten har økt de siste to årene, og tilbudet har blitt større. Dette er med på å dempe den store prisveksten som vi tidligere har sett, sier daglig leder Fredrik Søreide i Krogsveen avdeling Bergen.

Han trekker frem at det er verdt å merke seg at meglerne nå priser boligene mer rett og høyere ut i markedet enn det som var vanlig tidligere.

– Nå skal prisantydning være en pris som selger skal kunne akseptere. Vi ser at kanskje dette et litt uvant for både selger og kjøper, så det tar nok litt tid før markedet venner seg til dette. Tiden hvor boligen selges for flere hundretusen over takst er forbi, dog vil det alltid være enkelte boliger med spesiell beliggenhet som fremdeles vil få seg en kraftig økning, sier han.

SOLGT OVER TAKST: Denne eneboligen i Naustvegen i Bergen ble solgt for 3.620.000 kroner. Boligen hadde en prisantydning på 3.490.000 kroner.

Foto: ZENTUVO

Stavanger

I Stavanger er det mange eiendommer til salgs. Det skyldes at det ble lagt ut et stort antall boliger i august, samtidig som det er et etterslep fra mai og juni på markedet, ifølge regiondirektør og daglig leder i Eiendomsmegler Vest avdeling Stavanger, Rudolf Ottesen.

SOLGT UNDER TAKST: Denne leiligheten i Siriskjæret 6 i Stavanger hadde en prisantydning på 2.790.000 kroner, men ble solgt for 2.720.000 – 70.000 kroner under prisantydning.

Foto: DIAKRIT

– Vi forventer at prisene vil flate litt ut utover høsten, salget i august indikerer en liten nedgang i prisene. Det er trolig en korreksjon på bakgrunn av at tilbudet har blitt større. Det er et bedre tilbud og bedre balanse på markedet i Stavanger, sier Ottesen.

- Hva slags boliger selges over takst i Stavanger?

– Attraktive eiendommer med unik og god beliggenhet er det stor interesse for. Det er fortsatt mange kjøpere på markedet, men vi ser at de er mer bevisste og selektive. Eneboliger med den rette beliggenheten er populære og går ofte over prisantydning.

Ottesen tror markedet vil roe seg noe på senhøsten.

– September og oktober er normalt gode måneder, men så vil det nok dabbe litt av. November og desember er ikke de månedene hvor det blir lagt ut mange nye boliger.

Les mer om boligmarkedet i Stavanger på E24

SOLGT OVER TAKST: Denne kjedede eneboligen i Dronningåsen 43 i Stavanger hadde en prisantydning på 5.190.000 kroner, men ble solgt 5.350.000 kroner – 160.000 kroner over prisantydning.

Foto: DIAKRIT

Kristiansand

SOLGT OVER TAKST: Denne leiligheten i Nordre Hovedgårdsvei i Kristiansand hadde en prisantydning på 1.990.000 kroner, men ble solgt for 2.200.000 kroner.

Foto: INVISO

– Kristiansand utvikler seg noe annerledes enn resten av landet. Hittil i år har det vært en negativ prisutvikling, med et prisfall på cirka 1,8 prosent. Kombinert med bankenes krav til egenkapital og strenge utlånspraksis ser vi at folk er mer tilbakeholdne med å gi bud nå, sier daglig leder Jørgen Flakk i DNB eiendom i Kristiansand.

Les mer:Her har boligprisene gått ned

Han mener flere selgere bør forberede seg på at kjøpers interesser vil være godt bevart utover høsten.

– Det er et velfungerende marked, og det omsettes nok av eiendommer, men vi må ta oss litt mer tid på hver kunde og det er færre med i budrundene enn før.

- Hva slags boliger selges over takst i Kristiansand?

– Det er unike boliger hvor markedet skjønner at det er mellom 10 og 15 år mellom når tilsvarende dukker opp. I Kristiansand er dette boliger med en fin tomt og beliggenhet med sjøen. Disse er det sjelden manglende interesse for.

Han trekker frem at det også et er godt marked for oppussingsobjekter med summer under gjennomsnittet.

Se mer om kjøp av oppussingsobjekter lenger ned i saken

SOLGT OVER TAKST: Denne eneboligen i Vardåsveien i Kristiansand hadde en prisantydning på 3.850.000 kroner, og ble solgt for 3.925.000 kroner.

FOTO: INVISO

Tromsø

SOLGT UNDER TAKST: Denne eneboligen i Heggåsveien i Tromsø ble solgt for 7.400.000 kroner, men hadde en prisantydning på 7.800.000 kroner.

Foto: DIAKRIT/KARL F. KARLSEN

Daglig leder Børge Martinussen i Eie eiendomsmegling i Tromsø forventer at boligprisene stiger mer i Tromsø enn i resten av landet.

– Det skyldes etterslep etter finanskrisen, og at vi nå har litt lavere boligpriser enn hva som har vært vanlig. Jeg tror vi skal tilbake til der vi opprinnelig var. Det er bygd veldig lite boliger i Tromsø de siste årene, og det har gjort at det er større kamp om de boligene som ligger ute på markedet.

Han trekker frem enebolig-oppussingsobjekter som typiske boliger som selges over takst.

– Disse utmerker seg, og det er ofte høy kamp om disse. Ellers gjelder det samme for boliger med høy standard. Men unntak av de som kjøper åpenbare oppussingsobjekter har jeg inntrykk av at folk ikke ønsker å gjøre så mye selv, sier han.

Martinussen tror mindre boliger til salgs i høst vil presse prisene ytterligere.

– Eneboligene som ble solgt i Tromsø i forrige uke lå 5,3 prosent over prisantydning ifølge statistikken, mens leiligheter lå 3,6 prosent over. Hele 34 av 36 boliger til salgs i byen ble solgt, sier han.

SOLGT OVER TAKST: Denne leiligheten i Edderdunveien i Tromsø hadde en prisantydning på 660.000 kroner, og ble solgt for 700.000 kroner.

Foto: DIAKRIT/KARL F. KARLSEN

Trondheim

– Flere objekter har blitt solgt under prisantydning nå enn i første halvår. De første fire månedene i år var det en historisk prisvekst i Trondheim, sier daglig leder Tore Resell i Aktiv Eiendom i Trondheim.

Han har jobbet som megler i 20 år, og kan ikke huske en mer heftig start på boligåret som i år.

SOLGT TIL TAKST: Denne andelsleiligheten i Anders Søyseths veg i Trondheim ble solgt til prisantydningen, som var 1.850.000 kroner (fellesgjeld på 600.000 kroner).

– Det har vært en stor interesse for så å si alt av boliger, men det endret seg gradvis over sommeren. Nå er det noe lengre omsetningshastighet på de fleste objekter, og jeg tror den trenden vil fortsette utover høsten, sier han.

Han mener det er mulig å gjøre gode fornuftige kjøp i Trondheim i høst.

– Den siste tiden er det solgt flere leiligheter med bare en budgiver. Det er mindre kamp om boligene enn før, og på enkelte objekter kan man være heldige og gjøre et fornuftig kjøp. Selgernes forventninger til pris er likevel fortsatt ganske høye. Boligmarkedet her er rasjonelt, og det er mindre følsomt for svingninger i markedet, blant annet på grunn av salg av familieboliger hvor folk kjøper og selger i samme marked.

SOLGT OVER TAKST: Halve denne tomannsboligen i Hans Finnes gate 39 ble solgt for 3.750.000 kroner – 360.000 kroner over prisantydningen som var 3.390.000 kroner.

Oppussingsobjekt eller ikke?

Flere av meglerne VG har snakket med trekker frem oppussingsobjekter som gode kjøp akkurat nå. Redaksjonssjef Carsten Pihl i Dine Penger advarer mot «statsbyggfella»:

– Det vil si at det ofte tar lenger tid, og koster mer penger enn du tror å pusse opp. Du avdekker skjulte feil, i tillegg til at kravene til standard endres. Ofte ender det dermed med å bli mye dyrere enn hva du hadde tenkt, og det du «sparte inn» på å kjøpe et oppussingsobjekt faller dermed bort. Husk derfor å ha et edruelig forhold til oppussingen, sier Pihl.

Hvis du kjøper et oppussingsobjekt bør du være obs på at det kan koste deg dyrt hvis du ikke undersøker hva som bør utbedres på forhånd. Her er de dyreste utbedringene du må gjøre:

■ En rehabilitering av baderommet koster normalt rundt 250.000 kroner. Prisen varierer med valg av løsninger, installasjoner og utstyr.

■ Utskifting av ytterkledning med tilleggsisolering vil normalt koste fra 250.000 kroner og oppover for en tradisjonell enebolig. Skifte taktekking ligger på omkring 200.000 kroner avhengig av materialvalg og takutforming.

■ Oppgraving og drenering og fuktsikring samt utvendig isolering av grunnmur koster fra 120.000 kroner for en vanlig enebolig.

■ Komplett utskiftning av elektrisk anlegg i en normal enebolig ligger på rundt 120.000 kroner.

■ Kostnader for utskifting av røropplegget i en vanlig enebolig kan fort komme opp i 100.000 kroner. I tillegg eventuelle bygningsmessige arbeider og eventuelt utskifting av utstyr.

Kilde: Dine Penger

Her kan du lese mer om