Takstmann advarer: Pass på at kjellerstuen er godkjent

Er kjellerstuen eller loftsrommet godkjent for opphold? Godkjent eller ikke godkjent rom kan bety en prisforskjell på flere hundre tusen kroner for boliger.

Lovlig å bruke kjelleren? Takstmann Vidar Aarnes viser hva som skal til for at et rom skal være lovlig for opphold. Se video nede i artikkelen!

Foto: Taral Jansen
Publisert:,

Ulovlig?Ikke alle boliger som selges har rom som er lovlige til opphold. Særlig gjelder dette rom i kjeller og på loft, eller hvis bodarealer er ombygget til (tilsynelatende) oppholdsrom.

Hvis du ikke har lov til å bruke rommet som tenkt, kan det få stor betydning for deg som kjøper og eier av boligen. Kostnadene ved å sette rommet i lovlig stand er store, og noen ganger kan man få erstatning fra selger.

200.000 kroner i erstatning.I en dom fra Gulating Lagmannsrett om en leilighet i Bergen fikk boligkjøperen 200.000 kroner i prisavslag. Han hadde ikke fått god nok informasjon om at et av rommene ikke var godkjent som oppholdsrom, selv om det var innredet som soverom og i prospektet presentert som «soverom i u-etg.».

I en annen dom fra Borgarting Lagmannsrett om en loftsleilighet i Oslo fikk kjøperen hevet kjøpet. Leiligheten var omtalt som en toroms leilighet, men det ene rommet var en ombygget bod det ikke var søkt om endring for. I tillegg til å kunne heve fikk kjøpere

Hva kreves? Dine Penger har sammen med takstmann Vidar Aarnes besøkt en forholdsvis nybygget bolig i Oslo for å se hva som kreves for at et kjellerrom skal være lovlig for vanlig bruk - altså det som kalles oppholdsrom.

I videoen viser takstmann Vidar Aarnes de viktigste kravene til at et kjellerrom kan bli godkjent som oppholdsrom, for eksempel som kjellerstue eller arbeidsrom.


Se video: Takstmann Vidar Aarnes forteller hva som skal til for at et rom er lovlig å bruke

Han forteller blant annet hva som er kravene til:

  • Takhøyde
  • Dagslys
  • Utsyn
  • Rømningsveier

Takstmann Vidar Aarnes sier at han støter på boliger der for eksempel rommene i kjelleren ikke er godkjent som kjellerstue – selv om de er solgt som det.

– Pass på at kjellerstuen er lovlig. Det vil kunne koste fra 30.000 kroner å fikse for eksempel et rømningsvindu eller oppfylle dagslyskravet.

Men Aarnes forteller at det kan bli atskillig dyrere også – opp mot 1,5 millioner hvis man får krav fra kommunen om å oppfylle dagens byggeregler, de såkalte TEK 10.

– Dette kan være kostnader for å øke takhøyden ved for eksempel å pigge opp gulvet. Det igjen kan medføre at man må ha ny drenering utvendig på grunn av lavere gulv, sier Aarnes.

Isolering av vegger og gulv, og etablering av radonmembran er andre utgifter som kan bli kostbare.

Byggeforskrifter eller salgsregler?En ting er byggeforskriftenes krav til rommets størrelse.

– Men det er viktig å vite at det ikke er de samme kravene som stilles når man måler opp boligen ved salg ettersom målereglene ikke tar hensyn til lovlighet, forteller advokat Silje Nesteng Andresen i Help forsikring.

Målereglene tar utgangspunkt i faktisk bruk av rommet på måletidspunktet, samt at det er takhøyde på minst 1,9 meter.

Dette er altså et lavere takhøydekrav enn forskriften stiller. I tillegg kommer forskriftens øvrige krav som målestandarden ikke tar hensyn til.

– Mange er uvitende om disse forskjellene som innebærer at arealer solgt som p-rom ikke nødvendigvis er lovlige oppholdsrom, forteller advokaten.

Forbud mot å bruke.Og kommer kommunen på inspeksjon vil de være strenge:

Advokat Silje Nesteng Andresen i Help

Foto: Taral Jansen

– Hvis kravene ikke er oppfylt og bruken godkjent kan kommunen nekte deg å bruke rommet som oppholdsrom, eller du kan i verste fall få bøter, forteller Silje Nesteng Andresen.

Du kan kreve erstatning.Har du allerede kjøpt en bolig der det er gitt feil opplysninger, kan du ha muligheter til å kreve erstatning fra selgeren. Da må det ha vært mindre enn fem år siden du kjøpte boligen.

Les mer i Boligkjøperskolen:De farlige ordene i prospektene


Usikker? Still spørsmål om boligjus i nettmøte

Fredag formiddag svarer boligjus-ekspertene i Help på lesernes spørmål. Du kan legge inn spørsmål allerede nå.

Spør ekspertene i nettmøte!Er kjellerstuen lovlig å bruke? Kan jeg leie ut på loftet? Hvor høy husleie kan utleieren ta? Bør det være kontrakt? Advokatene Michael Oscar Åsheim, Lars Grøndal, Silje Nesteng Andresen og Thomas Nygaard fra Help svarer Dine Pengers lesere. Legg inn spørsmål her.

Foto: Carsten Pihl

Følg Dine Penger på Facebook!

Her kan du lese mer om