Dansk boligadvokat: – Rystet over situasjonen i Norge

Leder Jan Schøtt-Petersen i foreningen Danske Boligadvokater mener måten bolighandel foregår på i Norge, oppfordrer til konflikt.

– Jeg er litt rystet over situasjonen i Norge, sier Schøtt-Petersen til E24.

Han mener at den norske ordningen for bolighandel gir dårlig forbrukerbeskyttelse og oppfordrer til konflikt.

– Den norske ordningen oppfordrer til konflikt fordi sikringen av kjøpere og selgere helt og holdent overlates til forsikringsselskapene. Eierskifteforsikring i Norge er ikke en reell eierskifteforsikring. Det er en falsk varebetegnelse. Det er en selgeransvarsforsikring, sier Schøtt-Petersen.

I Danmark hadde de et lignende system som det norske for 20 år siden. Men i 1996 endret danskene lover og regler slik at spillereglene for partene involvert i bolighandel ble endret.

Det ble gjort lovendringer som fikk betydning for tilstandsrapporter for boliger, takstmenn, eiendomsmeglere, forsikringsselskaper og boligtvister.

– Frem til 1996 hadde vi en jungel. Etter at ordningen ble endret falt antall boligtvister med 80 prosent i perioden 1996 til 2007, sier Schøtt-Petersen.

Ønsker å endre dagens bolighandel

I en fersk rapport konkluderer Forbrukerrådet at antallet klager knyttet til forsikringene er høyt, og at konfliktnivået er økende ved at stadig flere saker går til Finansklagenemnda for eierskifte og domstoler.

– Fra 2014 til 2015 var det en økning i antallet innsendte saker til Finansklagenemnda på 50 prosent. For det største eierskifteforsikringsselskapet, Protector, har antallet stevninger til retten økt med 36 prosent de siste fire årene, heter det i rapporten.

TNS Gallup har utført en spørreundersøkelse om konfliktnivået ved bolighandel på oppdrag fra Forbrukerrådet. Undersøkelsen viser at 14 prosent eller 1 av 7 av boligkjøperne har klaget eller reklamert på boligkjøpet.

Forbrukerrådet mener boligkjøperen er den store taperen med den gjeldende ordningen for bolighandel og ønsker å få etablert en eierskifteforsikringsordning, som ligner den danske.

Samtidig vil Forbrukerrådet skrote dagens forsikringer ved boligsalg, og mener at politikerne må endre regelverket.

Oppnevner uavhengig takstmann

Schøtt-Petersen fremhever at i Norge har eierskifteforsikringsselskaper en interesse i å forsvare selgers interesser. Gjør de det og vinner saken, slipper selskapet å betale erstatning, og selgeren har ikke lenger fare for regress.

– Det avgjørende i Norge for om forsikringsselskapet må betale erstatning, er om boligselger er ansvarlig. Mens i Danmark er det avgjørende om boligen har en feil eller mangel, sier Schøtt-Petersen.

Om det er en rettstvist i Danmark, oppnevner retten en uavhengig takstmann.

– Det betyr at retten bare skal gjøre en juridisk vurdering av om det er en skade – ja eller nei, sier Schøtt-Petersen.

I Danmark er det også forbudt at eiendomsmegleren engasjerer takstmannen som lager tilstandsrapporten når en bolig skal selges. I Norge er dette vanlig kutyme.

Har du opplevd noe uregelmessig ved bolighandel? Kontakt E24s journalist.

Alle seriøse forsikringsselskaper tilbyr dansk eierskifteforsikring

– I Danmark er eierskifteforsikring noe alle seriøse forsikringsselskaper tilbyr, det er ikke bare nisjeselskaper, sier Schøtt-Petersen.

Han peker samtidig på at kjøper kan velge å gå til det forsikringsselskap der han eller hun kjenner seg trygg.

– Ved mer enn 90 prosent av alle boligsalg innhenter selger tilstandsrapport, og rundt 70 prosent av alle kjøpere tegner dansk eierskifteforsikring, sier Schøtt-Petersen.

Selger er heller ikke avhengig av at kjøper tegner forsikring.

– Hvis selger har innhentet tilbud, får han ansvarsfrihet uansett om boligkjøper velger å tegne forsikring eller ei, sier Schøtt-Petersen.

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen, mener det norske systemet har en forferdelig markedsstruktur.

– Det danske systemet sikrer både selgeren og kjøperen valgfrihet og konkurranse og er incentivstyrt. Samtidig har det norske systemet for bolighandel en forferdelig markedsstruktur. En gjennomsnittlig bolighandel involverer to forbrukere (boligselger og boligkjøper). Men også to proffe (eiendomsmegler og takstmann) og vanligvis minst fire, ofte fem forsikringer – uten at boligkjøperen kan være trygg, sier Bartholdsen til E24.

Han viser til at det dreier seg om eiendomsmeglerens ansvarsforsikring, takstmanns forsikring, selgers forsikring «den såkalte eierskifteforsikringen», kjøpers boligkjøperforsikring og rettshjelpsdekningen i innboforsikringen.

– Likevel er det mulig for en oppegående boligkjøper å bli ruinert eller å måtte kjøre rettssaker i årevis uten å kunne pusse opp huset imens, sier Bartholdsen.

Bartholdsen mener at myndighetene må regulere bolighandelen i Norge til økt trygghet for boligkjøper.

– Forsikringsløsningen må skrus sammen på en slik måte at forbrukerne blir trygge, ikke at forsikringene er trygge ved at de slipper å betale ut. Å overlate dette til noen ytterst få markedsaktører har vært en reell fiasko, sier Bartholdsen.

Han viser til at i Danmark har myndighetene tatt jobben med å regulere bolighandelen.

– Ved at myndighetene i Danmark har tatt jobben med å regulere minimumsvilkår i tilstandsrapporter, har man tettet selskapenes smutthull for å slippe å betale ut, sier Barholdsen, som også reagerer på måten eierskifteforsikring markedsføres i Norge.

– Boligselgers ansvarsforsikring tillates feilaktig å markedsføres som en eierskifteforsikring. Det skulle ikke vært lov.

Bartholdsen mener at for alle forsikringsaktørene er det mest lønnsomt å la være å ta ansvar, og at dagens system er en trussel mot tilliten til forsikring som prinsipp.

– Det er et mareritt for en boligkjøper når saken går til retten. Det tar lang tid å få saken opp for retten, og vi ser at eierskifteselskaper kan ha en lav terskel for å anke. Og da kommer saken opp for Lagmannsretten kanskje halvannet år etterpå, sier Bartholdsen.

Samtidig viser han til at det betyr ikke mye for selskapet, men det betyr enormt mye for en familie som sitter med milliongjeld og et ubrukelig hus.

– I mellomtiden lever familien i et hus som kan være helseskadelig. Familier lever i årevis med usikkerhet om de ruinert eller ikke. Økonomisk og menneskelig er dette enorme belastninger fordi politikerne har sviktet og ikke har gjort jobben sin, sier Bartholdsen.

I Danmark tilbyr de største forsikringsselskapene eierskifteforsikring. Dersom det blir uenighet mellom boligkjøper og forsikringsselskap, kan boligkjøper gå til en klagenemnd.

Paradoks at noe som er praksis i Norge er forbudt ved lov i Danmark

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund (NTF), Are Andenæs Huser, mener at det er et paradoks at noe som er praksis i Norge er forbudt ved lov i Danmark.

– Det er ikke tvil om at førstehåndskontakten eiendomsmeglerne har med boligselger innebærer en uheldig bestillermakt ved valg av takstmann, og utviklingen har gått feil vei i mange år. Takstbransjen mener risikoen for dette nå bør fjernes gjennom reguleringer, skriver Andenæs Huser i et svar til E24.

Han mener at man i Norge er mindre opptatt av prinsippene om uavhengighet mellom aktørene både boligomsetning og kredittprosesser enn i andre land vi sammenligner oss med.

– Forbrukerrådets nye rapport om bolighandel og eierskifteforsikring er et nyttig innspill som bør være en vekker for politikerne. I likhet med takstbransjen vil Forbrukerrådet ha grundige tilstandsrapporter i boligomsetningen, og offentlig autorisasjon av takstmenn, skriver Andenæs Huser.

Han mener at slike tiltak vil kunne øke tryggheten, men forutsetter at politikerne denne gang følger opp og tar ansvar i form av nødvendige reguleringer.

– Hittil har de veket unna, og i praksis bidratt til at makt er flyttet fra forbruker til boligselger, representert av eiendomsmeglere og eierforsikringsselskap, skriver Andenæs Huser.

Han peker på at i løpet av det siste året har eiendomsmeglerne også langt på vei skviset takstmenn ut av verdifastsettelsen.

– Samtidig er det lite fremdrift å spore når det gjelder innfasing av de grundige taksttypene, som også meglerne offisielt er i favør av, skriver Andenæs Huser.

I praksis er det underskudd på håndfast, kjøpsrelevant informasjon, samtidig som sterk prisoppgang har økt risikoen i markedet, mener han.

– Derfor er det viktig at Forbrukerrådets rapport får et etterspill som bringer oss videre, og at politikerne ser sitt ansvar og gjør ord om til handling før forbrukerne i boligmarkedet drukner i konflikter og politisk sirup, skriver Andenæs Huser.

Ser ikke at det er avhengighet mellom megler og takstmann

Administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Carl O. Geving, skriver i et svar at NEF ikke kan se at det er en avhengighet mellom megler og takstmann.

– Megler skal gi råd om bruk av teknisk tilstandsrapport, og av hensyn til forbrukerne har megler en interesse i at takstmannen leverer kvalitet, skriver Geving.

Samtidig understreker han at NEF er positiv til tiltak som kan bidra til å sikre at forbrukerne tar veloverveide og trygge valg, og organisasjonen vil samarbeide godt med Forbrukerrådet og myndighetene for å finne optimale løsninger.

Han mener at det er to hovedutfordringer i bolighandelen.

– Den første hovedutfordringen er at takseringsbransjen er uregulert og derfor preget av ujevn kvalitet. Tilstandsrapporter som er fulle av forbehold er ikke egnet til å avdekke skjulte feil og mangler, skriver Geving i et svar til E24.

Den andre hovedutfordringen er at ansvarsforholdene i handelen fremstår som uklare for forbrukerne, mener Geving.

– Selgere har et tungt objektivt ansvar som bidrar til unødige konflikter med kjøpere, skriver Geving.

Han mener at det må stilles krav til takstmannens kompetanse og ansvar for feil, og det bør stilles krav til innholdet i de rapportene som leveres.

I tillegg mener han at avhendingsloven må revideres.

– Dagens ansvarsstruktur, som setter selger og kjøper opp mot hverandre på en konfliktskapende måte, må endres, skriver Geving.

Eiendom Norge-sjef Christian Dreyer mener at de fleste takstmenn og eiendomsmeglere har et godt samarbeid.

Han sier seg helt enig med Forbrukerrådet i at et av de beste virkemidlene for å trygge bolighandelen er å benytte gode tekniske rapporter utførte av flinke fagfolk.

– Derfor har vi gjennom det siste året på eget initiativ gått aktivt ut og anbefalt tilstandsrapport i bolighandler over hele landet, og nå selges nesten 9 av 10 hus med tilstandsrapporter. Andelen tilstandsrapporter ved leilighetssalg øker også markant, skriver Dreyer til E24.

– Vi er også enig med Forbrukerrådet at det er viktig å sikre høy kvalitet i takstbransjen gjennom kompetansekrav og autorisasjonsordning. Senest for noen få uker siden var vi hos Justisdepartementet og oppfordret departementet til å ha fortgang i dette arbeidet. Det er en stor svakhet for både takstbransjen og forbrukerne at hvem som helst kan kalle seg takstmann, skriver Dreyer.

Planlegger navneskifte på eierskifteforsikring

Direktør for eierskifte i Protector, Merete Christensen Bernau, opplyser at selskapet er i gang med å planlegge navneskifte på eierskifteforsikring etter oppfordring fra Forbrukerrådet.

– Etter oppfordring fra Forbrukerrådet, er vi i gang med å planlegge navneskifte på produktet, skriver hun i et svar til E24.

Hun viser samtidig til at eierskifteforsikring i Norge er selgers ansvarsforsikring. Den dekker det mangelsansvaret selger har etter norsk lov, noe som alle parter blir opplyst om.

Og at i Norge er selger ansvarlig der boligen har skjulte feil og mangler, det er det som er avgjørende for forsikringsselskapene.

– Det er selvfølgelig kjøpers ansvar å dokumentere at han eller hun ikke har fått produkt i henhold til avtalen. Men dette gjelder vel også i Danmark, at det er kjøper som må bevise at det foreligger en feil eller mangel, sier Bernau.

Bernau og ledelsen i Protector mener at de danske forsikringene ved bolighandel ikke er bedre enn den norske.

– Av 100 boligsalg går 91 svært bra. 9 stykker kommer med en reklamasjon og 1–2 av disse ender i en konflikt, enten rettslig eller i finansklagenemnda. Kjøperen har alltid en solvent part og forholde seg til, og vi har aldri vært mer à jour enn vi er i dag.

Hun mener at Bartholdsen velger å fokusere på 2 prosent av forbrukerne.

– Det vi vet er at antall reklamasjoner i Danmark er dobbelt så høyt som i Norge samt at dekningen på produktet er dårligere. Dessuten er forsikringen vesentlig (20-30 prosent) dyrere, sier Bernau.

Samtidig fremhever hun at Protector er et forsikringsselskap som enkelt kan lage nye produkter.

– Vi er et forsikringsselskap som enkelt kan lage nye produkter, men det danske produktet er hverken forbrukervennlig eller lønnsomt, slik vi ser det. Et tilsvarende produkt er utprøvd i Norge for cirka 10 år siden uten hell.

Hun er enig i om at man må jobbe med kvaliteten og ansvaret for takstmenn.

Mener forsikring demper konflikter

Informasjonssjef i Help Forsikring, Dag Are Børresen, mener at boligkjøper får nødvendig advokathjelp for å vurdere om han eller hun har en sak etter loven i henhold til vilkårene i boligkjøperforsikringen.

– Er det sannsynlig at kravet vil føre frem, vil kostnadene til å forfølge saken, i domstolene om nødvendig, dekkes av forsikringen. Det er vårt ansvar, skriver Børresen i et svar til E24.

Han viser til at det er helt grunnleggende i rettslige tvister er at den som hevder at han har et krav, er ansvarlig for å dokumentere dette.

– Boligkjøperforsikring dekker kostnadene til å fremskaffe nødvendig dokumentasjon, og advokathjelp til å føre saken til den er avgjort. Dette er godt kommunisert i alle salgskanaler. Også Forbrukerrådet kjenner til dette, skriver Børresen, som mener at advokathjelp gjennom forsikring demper konfliktene ved bolighandel.

– Forsikringene har gjort at flere har råd til å ivareta sine rettigheter. Særlig viktig er det at kjøper ikke bare har den begrensede rettshjelpsdekningen i villaforsikringen som sikkerhet. Dyktige advokater og ubegrenset rettshjelpsdekning gir god forhandlingsposisjon og hindrer mange saker i å nå domstolene fordi gode forlik oppnås utenfor rettssalene, skriver Børresen.

Han er kritisk til rapporten fra Forbrukerrådet.

– Forbrukerrådet presiserer ikke i rapporten om det er forsikringsordningen eller lovgivningen kjøperne er misfornøyd med, skriver Børresen.

Samtidig mener han at fremstillingen av danske forsikringer ved bolighandel i Forbrukerrådets rapport virker sterkt forenklet.

– Det er tallrike eksempler fra dansk presse på kjøpere i konflikt med eierskifteforsikringen, skriver Børresen.