FLOM: Hvordan vil den tradisjonelle vårflommen i boligmarkedet påvirke norsk økonomi? Her fra da store nedbørsmengder rammet Østlandet i august i fjor. Mathias Skard Almaas og Karl Martin Søderstrøm ror i en gummibåt på Fekjan ved Holmen i Asker.

Foto: Krister Sørbø NTB scanpix

Kommentar: Norges Bank: After the flood

Den tradisjonelle vårflommen med nye boliger til salgs kan sprenge landets finansielle diker, og sette Norges Bank på nye prøver.

  • Jan L. Andreassen
    Journalist
Publisert:
Dette er en kronikk
Kronikken gir uttrykk for skribentens holdning. Du kan sende inn kronikker og debattinnlegg til E24 her.

Våren er kommet til hovedstaden, og snart venter påske. En sen påske i år, som krymper den viktige salgsperioden for boliger mellom påske og sankthansaften, da den berømmelige vårflommen av boliger skal ut i markedene våre.

En flom som fort kan sprenge kongerikets finansielle diker, og sette Norges Bank på nye prøver.

Denne teksten ble først publisert på Jan Ludvig Andreassens blogg

I de siste månedene har jeg grublet litt over boligpriser i Norge og bedt folk ta det litt med ro. Men i sannhet aner jeg egentlig ikke hvor lenge boligprisene kan fortsette å stige. Etter en forrykkende start på året er det mange tegn i tiden som tyder på at vi nå i det minste må flate ut.

Noen momenter:

  • Nivået på husleiene ser på øyemål (ved å snuse litt rundt på FINN.no) ut til å være fallende
  • Lønnstagerne reallønn falt i fjor, og vil vise minimal vekst i år
  • Befolkningsveksten avtar
  • Boligbygging er unormalt høy
  • Boliglånsrentene flater ut
  • Skatt på bolig er økende
  • Boliglånsforskriften er strammet kraftig inn
  • Norge taper i fotball ...

Men, helt ærlig, ikke vet jeg om boligprisene snur nedover i disse dager. Det mest kritiske moment er kanskje husleiene, som i dag trender lavere i de fire store byene. I hvert fall hvis en skal tro analysene til Oddvar Skogseth, en analytiker som flere bør få øyene opp for.

NOEN TING ER KONSTANT, slår Jan L. Andreassen fast. Det norske landslaget tapte mot Nord-Irland. Her ser vi Mohamed Elyounoussi på etterskudd mot Johnny Evans.

Foto: Terje Pedersen NTB scanpix

Uansett, det er på tide at Norges Bank begynner å tenke på hva de har tenkt å gjøre hvis boligprisene begynner å falle. Og i disse dager ser det unektelig mer ut som når boligmarkedene snur enn hvis.

Noen utfordringer for en sentralbank av i dag:

Tid: Sentralbank-folkene har et problem med å ta tempen på en nedgang. Data er selvfølgelig publisert først etter en tid. Så man klarer ikke se om det faller, eller hvor fart det går nedover, før etter et par måneder.

Tåke: Manglende ledende indikatorer for en nedtur. Vi har jo igangsettingstillatelser for bygg. Men dette er ikke byggestarter, bare tillatelser til å bygge. Det første som skjer, når boligmarkedene snur til det negative, er at folk ikke utnytter sin tillatelse. Noe som er vanskelig å ferske, selv for den mest våkne sentralbankmedarbeider. Kredittall er heller intet sannhetsvitne. Det første folk gjør når inntektene svikter er jo å låne mer.

Fasit: Boligprisene skal liksom være fasit, men erfaringer fra USA tilsier at boligprisene heller ikke klarer å fange opp omslaget klart og tydelig. Ta amerikanernes siste nedtur. Anekdoter tilsier at boligmarkedets nedtur startet vinteren 2005-2006, men i nasjonale prisindekser snur 12-måneders veksten til å bli negativ først sommeren 2006.

Tidlige virkninger: Når folk blir rikere som følge av boligprisvekst har de en tendens til å la sin finansielle sparerate falle. Men øker de den igjen når boligprisene faller litt? Eller tenker de at det går nok over. Kanskje er det en del trøstespising de første måneder med boligprisfall? Litt hjemmedrikking fremfor restaurantbesøk?

SNART KOMMER VÅRSLIPPET: Sen påske i år gjør den typiske vårflommen i boligmarkedet kortere enn vanlig.

Foto: Terje Pedersen NTB scanpix

I unge år, da jeg bodde på Grünerløkka, sa en restauranteier til meg at han sjekket ukens børsutvikling før han handlet inn råvarer til helgen. Kanskje er dyre restauranter den første gruppe som får lide av en nedtur i de mest spekulative delene av boligmarkedene?

OK, så jeg ikke akkurat et oppkomme av ideer om hvordan det snur. Men la oss gå videre.

Forutsett et scenario hvor alle i september innser at nå går det nedover. Forutsett «game over» for boligspekulasjon til høsten.

Sett at vi har havnet her, boligmarkedenes ‘Ground Zero’ en eller annen gang til høsten. Scenarioet er at boligprisene faller med én prosent eller to i måneden, mens antall usolgte boliger hoper seg opp.

Hva bør sentralbanken da gjøre?

Banksjefene har i et slikt scenario for lengst begynt å stramme til. De vet ikke mer enn oss andre, men har en berettiget frykt for de blir sittende med svarteper hvis nedturen skulle bli ille. Først sier de nei takk til nye kunder, deretter ber de eksisterende kunder som driver stort i eiendom om å redusere aktiviteten, før de litt lenger frem i tid ruster seg for mislighold og rettssaker.

Og ved boligmarkedenes «Ground Zero» kan sentralbanken umulig vite hvor langt ned i denne humpete lia banksjefene har kommet.

Jeg må ærlig innrømme at jeg ikke har så mange gode forslag til hvordan sentralbanken bør agere ved et eventuelt boligprisfall. Systematisk nedgang i boligprisene er også et så vidt sjeldent fenomen at det er vanskelig å finne gode norske analogier å lære av.

Det ligger i sakens natur at jo lengre Norges Bank lar boligmarkedet falle, uten å gripe til rentekutt eller lettelser i forskrifter og reguleringer, desto verre vil utviklingen i boligmarkedene bli.

Jo større fall i byggeaktiviteten, desto større trussel mot en norsk økonomi som har gjort seg avhengig av vekst i boligbyggingen. Samlede fysiske boliginvesteringer vil i år passere 200 milliarder kroner, mot mer normale 150–160 milliarder vi hadde i 2014, den gang da vi var rike, og oljeprisen var over 100 amerikanske dollar.

HAR MYE Å TENKE PÅ: Norges Bank og sentralbanksjef Øystein Olsen. Her hilser han på finansminister Siv Jensen (Frp) og statsminister Erna Solberg (H, i midten) under sin årstale i februar.

Foto: Jon Olav Nesvold NTB scanpix

Spørsmålet blir da hvor stor bolignedtur skal sentralbanken prøve å dosere, vel vitende om at slike fall kan komme ut av kontroll. Skal de kutte rentene etter at prisene er ned to-tre prosent, eller vente til vi når fem-seks? Et boligprisfall kan jo få fart av sin egen tyngde.

Uansett.

Alle må være enig i at den dagen Norge innleder en periode med fallende boligpriser, er det bare spørsmål om tid før rentene må kuttes.

Jeg er egentlig ikke så urolig for selve prisbildet. Til og med et prisfall på 10 pst i det meste av kongeriket vil bare bringe oss tilbake til samme nivåer vi hadde julaften 2015.

Akilleshælen er selve boligbyggingen, de titusener av mennesker som i dag tjener gode penger i norsk økonomis viktigste vekstmaskin. Faller boliginvesteringene i løpet av høsten med tilstrekkelig stor fart, kan Norge havne i en resesjon som det blir vanskelig å komme seg ut.

Norsk økonomi har for tiden ikke andre store vekstdrivere enn boligbyggingen. Oljeinvesteringene vil neppe ta seg opp med det første. Husholdningene har allerede i dag en klart negativt kontantstrøm.

Gitt at de fleste av oss lever i en variant av luksusfellen, er det fort gjort at tilbakeslag i boligmarkedene, også gir en tilhørende nedgang i privat konsum.

Begynner resesjonen å bite, er det ikke så mye Norges Bank kan gjøre, annet enn å sette rentene markert over i negativt lende. Jeg vet ikke om så skjer, men alle kan være enige om at sannsynligheten for et slikt scenario øker, desto verre det blir etter at vårflommen har lagt seg.

Publisert:

Her kan du lese mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Erna Solberg
  3. Bank
  4. Bolig
  5. Norges Bank
  6. Eiendom
  7. Dollar

Flere artikler

  1. Olsen spår myk boliglanding

  2. – Det er boligbremsen vi lurer på nå

  3. Fersk rapport: Svensk boligprisfall blir vekstbrems i 2018

  4. Økonom: Dette vil bremse norsk økonomi

  5. Renterådet: Dette må du gjøre, Olsen