Sjeføkonom: - Boligkollapsen kommer ikke

Sjeføkonom Terje Strøm mener mye skal gå galt før profetiene til Det internasjonale pengefondet (IMF) slår til på det norske boligmarkedet.

SER IKKE BOLIGKRAKK I HORISONTEN: Flere økonomer ser bekymringsverdige tegn i det norske boligmarkedet, men svært mye skal til for å velte det hele over ende. På bildet er trafikkmaskinen Bispelokket mellom Barcode-blokkene og Operaen i Bjørvika i Oslo.

Stian Lysberg Solum
  • Sophie Lorch-Falch
Publisert:

Det internasjonale pengefondet (IMF) anslår at norske boligpriser er 40 prosent for høye, og advarer i en rapport for 2013 mot et voldsomt boligkrakk.

- Mindre spekulasjon i eiendom er bra, men kollapsen kommer ikke, sier sjeføkonom i NyAnalyse, Terje Strøm, til E24.

Selv om flere forhold peker i retning av at varsellampene bør lyse, mener han at disse ikke veier tungt nok til å hevde at Norge kan stå overfor et ragnarokk i boligmarkedet.

LES OGSÅ: Kristiansand bygget seg til nedgang i boligprisene

Korreksjon på 20 prosent

KRITISK TIL KOLLAPS: Sjeføkonom Terje Strøm i NyAnalyse.

Han mener norsk økonomi er så gjennomgående solid, at for vanlige familier skal det ikke være en overhengende fare for kollaps. Derfor er de IMFs skisserte 40 prosent er spesielt tall å sette.

- Det kan komme en korreksjon på 20 prosent, men da må flere uheldige virkninger slå ut samtidig. I 2009 gikk boligprisene ned 15 prosent, 3 år etterpå er det oppe igjen. For at det skal slå til igjen må det skje en finanskrise som slår hardt innover Norge, sier Strøm.

IMF-rapporten viser at norske gjennomsnittshusholdningen har nær to ganger så mye i lån som årlig inntekt.

Strøm er enig i at fallhøyden er stor, men mener IMF ikke har tilstrekkelig vektet sider ved det norske boligmarkedet som er vanskelig å få øye på sett fra et utenlandsk ståsted.

- Man ser på få økonomiske indikatorer som har hatt stor betydning i andre land, som Irland og Spania, sier han.

Av momenter som ikke er tillagt nok vekt er blant annet at norske husholdningers reallønnsvekst de siste ti årene er høyere enn noen gang, at pensjonsfondet har økt langt kraftigere enn forventet i 2001.

Underliggende faktorer som godt arbeidsmarked, velferdsordninger med bred politisk konsensus, stor etterspørsel etter boliger, og høy arbeidsinnvandring, gjør fundamentet sterkt, ifølge Strøm.

LES OGSÅ: Ingen mer kredittverdige enn nordmenn

- Sterk eiekultur

Åtte av ti nordmenn eier egen bolig i Norge, og nordmenn har aldri bygget og pusset opp mer enn de siste ti årene.

- Det er en sterk kultur for å eie, som gjør oss til annerledeslandet i forhold til Spana og Irland. Nordmenns holdninger og målsettinger ligger som en bunnplanke i markedet, argumenterer han.

- Inntekten til folk holder ikke tritt med gjeldsveksten til husholdningene, det er viktig nok å se på, men når unge mennesker låner fire-fem ganger av brutto inntekt ser man bare på toppen av isfjellet.

Han trekker frem den såkalte familiebanken som et særnorsk fenomen som motvirker en boligboble.

- Du har foreldre og besteforeldres inntekt man må ta i betraktning, forskudd på arv og lignende. Dette ligger som en sikkerhet bak mange lånetakere, og så har du igjen velferdsordninger i Norge som gjør at folk klarer å betjene lånenen sine, selv om de mister jobben, sier Strøm.

LES OGSÅ: Nordea: - Ingen kollaps, men boligmarkedet er skjørt

Dette må smelle - samtidig

I likhet med flere økonomer trekker Strøm frem at flere uheldige sjokk må inntreffe samtidig om advarselen skal holde vann.

  • Skatteskjerpelse på bolig og eiendom, med endring i rentefradraget på bolig, noe Strøm vurderer som lite sannsynlig.
  • Fjerning av formueskatten. Imidlertid mener Strøm at de som "gjemmer" unna formue i eiendom utgjør en svært liten del av boligmarkedet.
  • Justeringer i velferdsordningene.
  • Bråbrems i arbeidsinnvandringen. Dette er også lite sannsynlig etter Strøm sin mening, fordi BNP-veksten vår er høy og Europa har fremdeles store problemer med arbeidsledigheten.

- For at markedet skal krasje, må vi også se en global nedtur, der Kina ikke klarer å holde veksten ved like, og oljeprisen halveres. Men selv det er nesten ikke nok, ifølge Strøm.

LES OGSÅ: - Ja, vi har en boligboble

Oljepenger til motkonjunkturpolitikk

Han peker på at Norge har helt andre muligheter til å føre motkonjunkturpolitikk, enn det Irland og Spania hadde da de ble vitne til at boligboblen sprakk.

- Den sittende regjeringen, uavhengig om den er borgerlig eller rødgrønn, vil spe på oljepenger i statsbudsjettet for å hindre at arbeidsledigheten blir høy. De aller fleste vil beholde jobbene sine, sier han.

Strøm mener prisene kommer til å fortsette oppover, men i lavere tempo enn man har sett hittil i år.

- Sverige har hatt nærmest like høy boligprisvekst de siste 12 årene som Norge, uten oljeinntekter, med høyere arbeidsledighet, og med langt lavere reallønnsvekst.

- Sett utenfra ser det ut som vi lever på olje alene, men vi har flere ben å stå på. Vi blir riktignok mer oljeavhengige, men alle disse tingene skal gå galt samtidig for at boligmarkedet skal gå på en smell. Det vil alltid være enkelte som låner for mye, men at det kan dra hele økonomien ned, det ser jeg ikke.

- Kan starte en nedgående spiral

Én av de som de siste årene med jevne mellomrom har blitt fremført profetier om det fremtidige ragnarok som skal ryste boligmarkedet, er leder i Eiendomsmeglerforetakenes landsforening, Christian Dreyer. Han har liten tro på disse, selv om han er bekymret for husholdningens økende gjeldsgrad.

- De færreste tror på et krakk på boligmarkedet. Ingen land i verden har et tryggere økonomisk fundament enn den norske økonomien, sier han.

Dreyer har lenge vært bekymret for Ola Nordmann, som aldri har hatt mer i gjeld. Skrekkscenarioet er hvis renten dobles til 6 prosent.

- En dobling av renten vil gi en gjeldsbelastning for vanlige husholdninger på et så høyt nivå, at vi må tilbake til slutten av 80-tallet for å finne maken. Gjeldsgraden er høy, og det er all grunn å håpe på at boligprisene ikke fortsetter den sterke utviklingen, sier han.

Nordea Markets skrev i en rapport i mai at banken ikke utelukker at prisene stiger noe mer, men ser for seg en utflating senere i år, og et mulig prisfall i 2014.

I rapporten skriver senioranalytiker Kathrine Boye at dersom mange byr på bakgrunn av en oppfatning om at prisene vil stige, er det et klart tegn på en ekte boligprisboble.

Hun tror imidlertid heller ikke på noen kollaps.

- Men markedet er skjørt, og svært sårbart for et skift i forventningene, utdyper hun.

- Trolig skal det ikke mer til enn noen få måneder med nedgang i prisene for å snu forventningene i mer negativ retning. Det kan starte en nedgående spiral i boligprisene som kan bli vanskelig å stoppe, skriver Boye videre.

LES OGSÅ:

Her kan du lese mer om

  1. Eiendom
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. – Vanskelig å tro at vi står foran et krakk

  2. Finanstilsynet: – Historisk høy gjeld i husholdningene

  3. IMF: Boligmarkedet i Norge er overpriset

  4. Annonsørinnhold

  5. Finanstilsynet ber Siv Jensen stramme inn boliglånskravene

  6. OECD: Tror på norsk renteøkning i 2016