NHH-professor: – Forholdet mellom leiepriser og boligpriser har aldri vært større

Samtidig som boligprisene fortsetter den kraftige veksten, faller leieprisene alle steder utenfor Oslo. Forholdet mellom leiepriser og boligpriser ligger nå 75 prosent over historisk snitt.

DYRERE BOLIG: En gjennomsnittlig bruktbolig i Oslo koster nå 21,7 prosent mer enn for ett år siden, ifølge tall fra Eiendom Norge. Bildet viser Bjørvika i Oslo.

Foto: Vegard Wivestad Grøtt NTB scanpix
Publisert:,

– Forholdet mellom leiepriser og boligpriser har aldri vært større, sier NHH-professor Ola H. Grytten til E24.

– Det er en indikator om prisutviklingen som kan vise at det er en boble. Man kan ikke ta et tidsbilde akkurat nå, men se tilbake i tid hvis det skal gi mening.

Siden 1819 er det blitt ført boligprisindeks (SSB) i Norge, mens man har leieprisindeks (SSB) tilbake til 1871.

– Langt over det som er naturlig

Det finnes derfor et tallgrunnlag som sier noe om forholdet mellom leiepriser og boligpriser over tid.

Grytten har brukt seks ulike regnemåter for å finne den historiske trenden, og regnet ut et snitt ut ifra tallgrunnlaget.

Forholdet mellom leiepriser og boligpriser ligger nå 75 prosent over historisk snitt, ifølge Gryttens utregninger.

Kort fortalt beskriver dette forskjellen på hva det koster å kjøpe en bolig og hva man ville tjent på å leie ut boligen.

Blant fagfolk er forholdet av interesse, fordi det er et uttrykk for hva man kan tjene på en bolig ved utleie, og derfor et uttrykk for hva boligen virkelig er verdt.

Professor Ola H. Grytten ved Norges Handelshøyskole.

Foto: Tor Erik H. Mathiesen, VG

– Hvis markedsprisen for en bolig er veldig mye høyere enn det du kan tjene ved å leie ut, er det et tegn på at boligen er priset altfor høyt, sier Grytten.

Men det er én faktor som kan forklare deler av skjevheten:

– Det har vært stor forskjell på leiemarked og boligmarked de senere år i den forstand at boliger som eies sannsynligvis har fått en høyere kvalitetsvekst enn boliger som leies ut.

– Det er naturlig at forholdet har økt, men økningen er langt over det som er naturlig, sier Grytten.

Ettersom hovedregelen i Norge er at folk bor i selveierbolig, mener sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika at beregningen blir noe feil.

– Vi har ikke noe leiemarked for hjem, men vi har et leiemarked for bolig, og der ligger forskjellen. Folk kan ikke flytte hvert tredje år. Man kaster alt inn i en budkamp, hvis ikke lever man i praksis i pappkasser. Jeg tror ikke det er et alternativ for folk flest, sier sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika.

– Aldri vært så mange utleieboliger på Finn

Mandag slapp Utleiemegleren tall for leieprisene i ulike norske byer. Tallene har ofte større sesongmessige svingninger.

På årsbasis viser tallene svak utvikling i leieprisene i Norge, hvilket står i skarp kontrast til prisveksten i boligmarkedet.

Norske boliger er i snitt 12 prosent dyrere enn for ett år siden, med store variasjoner i landet.

I leiemarkedet er prisveksten sterkest i Oslo, men den er langt fra nær på høyde med boligprisveksten.

I Oslo har leieprisene for ettromsleilighet og toromsleilighet steget henholdsvis 4,2 prosent og 4,9 prosent det siste året, mens treromsleiligheter er blitt 0,4 prosent billigere å leie sammenlignet med oktober i fjor, ifølge tall fra Utleiemegleren.

Hvis man skal kjøpe bolig må man ut med 21,7 prosent mer for en bolig i Oslo enn for ett år siden. Dette er høyeste årsvekst noensinne.

Det lave rentenivået betyr at det er historisk billig å lånefinansiere investeringer i sekundærbolig.

Rimelig finansiering av utleieboliger kan være én av årsakene til relativt svak utvikling i leieprisene, ifølge administrerende direktør i Utleiemegleren, Vibecke Lyse Augdal.

– Disse har da fortsatt tro på en god prisutvikling. Lav rente kompenserer for stive boligpriser og investeringen kan regnes hjem til tross for liten økning i leieprisen. Med økende antall boliger for utleie i markedet dempes leieprisutviklingen, sier hun til E24.

– Det har aldri vært så mange boliger til utleie på Finn som det siste året.

Svensker reiser hjem

På tilbudssiden trekker Lyse Augdal frem oljebremsen, som har ført til mindre etterspørsel etter utleieboliger i Stavanger og Bergen, men også Oslo.

– Når sysselsettingen i Sverige tok seg opp, reiste også flere svensker hjemover igjen som var på det norske leiemarkedet. Avtagende arbeidsinnvandring gjør også at det er flere leieboliger på markedet.

– For leietagere som skal inn i leiemarkedet fordi de ikke har kapital nok til å kjøpe egen bolig er det godt ikke leieprisene har utviklet seg i samme takt som salgsprisene. Unge studenter er da en av leietagersegmentene som ville blitt rammet hardt, sier Lyse Augdal.

Administrerende direktør i Utleiemegleren Forvaltning, Vibecke Lyse Augdal.

Foto: Taran Gjøystdal Utleiemegleren
Les også

Mindre bruk av lokkepriser i Oslo

Les også

Årsveksten i boligprisene i Oslo har for første gang bikket 20 prosent

Les også

Så mye bolig får du for 10 millioner kroner i europeiske hovedsteder

Her kan du lese mer om