Nye regler for boligsalg fra 2022: Dette må du vite

Fra 1. januar gjelder nye regler om kjøp og salg av boliger. Takstrapporten er langt grundigere, og én vesentlig bestemmelse er helt borte.

TAKSERING: Det må mer utstyr til enn en lasermåler når takstmenn skal på jobb etter nyttår. Nå må de blant annet bore hull for å sjekke om det er fukt.
  • Astrid Dalen
Publisert: Publisert:

Saken ble først publisert hos Dine Penger.

Planlegger du å kjøpe eller selge bolig i løpet av de neste ukene eller månedene? Fra 1. januar 2022 trer nye boligsalgsregler i kraft, og det kan være lurt å sette seg grundig inn i hva det betyr for deg i praksis – enten du er kjøper eller selger.

Én av de viktigste endringene er innføringen av en ny, standardisert tilstandsrapport. Denne skal både være grundigere og enklere å forstå for deg og meg, men i tillegg skal boligkjøpere gjennom rapporten få en indikasjon på hva de må punge ut for eventuelle utbedringer i den nye boligen.

Lenger ned i artikkelen finner du ni spørsmål og svar om ny tilstandsrapport og nye regler.

– Ansvarsforskjellene utlignes

Det gjenstår å se om de nye forskriftene faktisk vil fungere etter formålet og minske konfliktnivået i boligmarkedet, men de ulike partene – meglere, takstmenn, forbrukermyndigheter og huseierorganisasjon – er tilsynelatende samstemte i sin oppfatning om at lovendringene betyr en forbedring.

– Vi vet at dagens avhendingslov ikke fungerer godt nok og at det er for mange konflikter i forbindelse med boligsalg. Vi mener at ansvarsforskjellene mellom kjøper og selger utlignes med den nye loven og at det blir mer riktig for begge parter, sier fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet Olav Kasland.

Olav Kasland, fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet.

Ifølge Kasland er det selger som har sittet med de fleste kortene med de gamle reglene, mens kjøper ikke har fått tilgang på nok informasjon i forkant av kjøpet.

  • En direkte konsekvens av lovendringene som gjelder fra 1. januar er at boligselgere får et større dokumentasjonsansvar enn de har hatt frem til nå. Boligselgere kan ikke lenger fraskrive seg ansvar for eventuelle feil og mangler, siden «selges som den er»-forbeholdet forsvinner med det nye regelverket.
  • Samtidig blir kjøpers undersøkelsesplikt forsterket. Det blir med andre ord vanskeligere å komme etter et par år og klage på mangler i boligen du har kjøpt, dersom du ikke har satt deg godt nok inn i fremlagt dokumentasjon i forkant av kjøpet.

«Selges som den er»-prinsippet forsvinner

– Frem til nå har selger kunnet selge boligen «som den er», men det tillates ikke lenger etter 1. januar. I praksis betydde dette forbeholdet at selger ikke hadde incentiv til å oppgi mer enn høyst nødvendig – risiko var kjøpers. Nå må selger aktivt gå inn for å gi så mye opplysninger om boligen som mulig, samtidig som kjøper ikke kan reklamere på det som er opplyst om, forklarer administrerende direktør i Norsk Takst Daniel Ø. Helgesen.

Ny, standardisert tilstandsrapport

I denne artikkelen skal vi i hovedsak skal ta for oss den viktigste faktoren for at boligselgere skal være i stand til å utøve sin forsterkede informasjonsplikt overfor kjøper: Nemlig tilstandsrapporten.

Tidligere har disse rapportene variert mye innholdsmessig fra region til region, og delvis fra takstmann til takstmann, men nå innføres det nye og standardiserte krav til rapporten.

Takstmann Frode Mauren har selv vært delaktig i den omkring tre år lange prosessen med å standardisere boligtilstandsrapporten i Norge.

– Utgangspunktet vårt har vært å lage en rapport som er standardisert, ansvarlig og forståelig for forbrukeren, sier Mauren.

Allerede i begynnelsen av november 2021 hadde takstbransjen testet et par tusen nye boligtilstandsrapporter ute i boligmarkedet.

– Blant det forbrukerne er mest fornøyd med så langt, er kostnadsestimatet. Ved hjelp av disse får kjøper vite omtrent hvor mye det vil koste å utbedre eventuelle feil og mangler i boligen, sier Mauren.

Les mer om kostnadsestimatene under spørsmål 3.

Under får dere svar på ni spørsmål om ny tilstandsrapport og nye boligsalgsregler som mange nå har.

1. Hva blir den reelle forskjellen på «gammel» og «ny» tilstandsrapport?

– I og med at det ikke har vært stilt konkrete krav til rapporten, har det vært for stor variasjon i innhold og kontrollpunkter. Nå blir det mer uniformt, og takstingeniørene må bruke samme fremgangsmåte i alle boliger, sier Helgesen.

Det stilles blant annet krav til at takstingeniørene gjør grundigere undersøkelser. Blant annet skal det – så langt det er mulig – bores hull i vegg bak våtsoner i våtrom og i kjellervegger for å sjekke om det er fukt.

– Det har vært noe skepsis til denne hulltakingen, men det er utelukkende en fordel for både kjøper og selger. Dersom takstmannen ikke finner fukt er det en trygghet for kjøper, og skulle han finne en fuktskade, er dette noe som kan hindre en fremtidig konflikt, påpeker Helgesen.

Dersom selger nekter å bore hull, vil det kunne gjøre at rapporten anses som ugyldig, noe som vil være uheldig for selger.

Tidligere har det også vært en mer skjønnsmessig vurdering av avvik, men også her blir det nå innført faste standarder for vurdering. Les mer om dette i neste punkt.

GAMMEL RAPPORT: Dette er et eksempel på hvordan takstmannen typisk kunne beskrive et bad i den gamle tilstandsrapporten.
NY RAPPORT: Og slik ser det ut i den nye rapporten – målet er at det skal være lettere for kjøper både å se hva faremomentene er, hva som konkret må utbedres og hvor mye dette vil kunne koste. Her er også et eksempel på at hulltaking ikke kunne gjøres på dette badet.

2. Hvordan kategoriseres avvik i ny rapport?

– Tidligere har takstmenn beskrevet avvik forskjellig fra takstmann til takstmann, og fra område til område. Nå skal det samme avviket vurderes på den samme måten, enten boligen er i Tromsø, Oslo eller Drammen, sier takstmann Mauren.

Han nevner som eksempel at man tidligere har kunnet skrive ting i retning av at et 30 år gammelt bad er «utidsmessig, men det kan fungere hvis man gjør dette tiltaket».

– Nå kan ikke lenger avvikene «pakkes inn», slik at kjøper tror det er ok. Nå må takstmennene bruke standardsetninger – det må oppgis at badet har passert forventet brukstid, og takstmannen må automatisk sette TG3, sier Mauren.

Tidligere kunne takstmannen i praksis – ved funn av avvik – altså ha satt en lavere tilstandsgrad, så lenge det ble nevnt at det var en usikkerhet.

3. Hvordan fungerer kostnadsestimatene – og hvor nøyaktige er de?

Som nevnt er noe av det forbrukerne ser ut til å sette mest pris på med den nye tilstandsrapporten at takstmennene setter opp kostnadsestimater for de ulike tiltakene som det er oppgitt at må gjøres noe med.

Foreløpig er kostnadsestimater kun forskriftsfestet ved TG 3, kan takstmann Mauren informere om. Det er imidlertid en mulighet for at kostnadsestimater også ved TG 2 blir en bransjestandard.

For forbruker er det verdt å merke seg at det ikke er snakk om eksakte summer, men ganske runde summer.

Eksempel kostnadsestimat:

Tre av vinduene i boligen har fått TG 3, noe som altså betyr at takstmann har vurdert det dit hen at disse må skiftes. Da vil det informeres om at dette tiltaket – altså utskifting av vinduene til nye, tilsvarende vinduer – vil koste mellom 10.000 og 50.000. Da skal både materialer og arbeid være medregnet.

Andre eksempler på kostnadsestimater som vil kunne stå i de nye tilstandsrapportene:

  • 50.000 til 100.000 kroner – skifte ytterkledning på deler av en bygning
  • 100.000 til 300.000 kroner – utbedre/renovere et helt bad som har store skader eller slitasje
  • Over 300.000 kroner – utbedre store og dyre våtrom med store skader/lekkasjer /skifte store og dyre taktekkinger.

Ifølge Norsk Takst vil tilstandsrapporten dele inn anslag på utbedringskostnader i intervaller etter hva det kan komme til å koste å utbedre ting.

  • Ingen umiddelbare kostnader
  • Under 10 000 kroner
  • Fra 10 000 til 50 000 kroner
  • 50 000 til 100 000 kroner
  • 100 000 til 300 000 kroner
  • Over 300 000 kroner.
ESTIMATER: Kjøper får presentert estimatene i intervaller i den nye rapporten.

Norsk Takst opplyser at kostnadsintervallene i hovedsak er utarbeidet fra det som bygningssakkyndige kaller erfaringstall, som er tall man kommer frem til ved å se på hva ulike typer utbedringer av skader har kostet tidligere.

Det understrekes at estimatene kun er en pekepinn på hva det vil koste å fikse på feil og mangler, og at det ikke må forveksles med pristilbud fra en håndverker. Merk også at det ikke er beregnet inn en standardheving i disse kostnadsestimatene.

– Dersom det for eksempel er snakk om et vaskerom med vinyl og malte vegger, så viser kostnadsestimatet hvor mye du må ut for å utbedre rommet til den standarden rommet hadde da takstmannen vurderte det. Estimatet viser altså ikke kostnadene ved å gjøre rommet om til et moderne, flislagt rom, forklarer Mauren.

4. Blir den nye boligtilstandsrapporten dyrere enn den gamle?

Ifølge administrerende direktør Daniel Ø. Helgesen er ikke prisene for de nye rapportene endelig fastsatt, men det antas at noe større arbeidsomfang også vil medføre noe økte priser. Helgesen legger imidlertid til at en grundig rapport også fungerer som en billig forsikring for selger.

Takstmann Frode Mauren er noe mer konkret når det gjelder pris.

– På en gjennomsnittlig størrelse enebolig bør kostnaden ligge på rundt 15.000 kroner pluss moms for den nye tilstandsrapporten, det er i alle fall på det prisnivået vi ser at mange har lagt seg på. Frem til nå har de ligget på rundt 10.000 pluss moms. Noen steder har det også vært veldig enkle rapporter som har kostet under 10.000 kroner.

5. Blir det noen overgangsperiode for de nye reglene og tilstandsrapport?

Nei, fra 1. januar må du forholde deg til de nye reglene – det blir ingen overgangsregler. Det betyr blant annet at du må forsikre deg om at tilstandsrapporten du selger med er av ny type, og du som kjøper må sette deg svært godt inn i rapport og egenerklæringsskjema.

OPPSUMMERING: I den nye tilstandsrapporten skal kjøperen allerede på en av de innledende sidene få en oversikt som viser avvik (med tilstandsgrad), hvilke utbedringer som er nødvendige å gjøre og kostnadsestimat for disse.

6. Kan du selge med gammel tilstandsrapport etter 1. januar 2021?

– Dersom du har en gammel tilstandsrapport når de nye reglene trer i kraft, anbefaler vi på det sterkeste at du skaffer deg en ny rapport. Dersom du selger med en rapport som ikke tilfredsstiller de nye reglene, mister du beskyttelsen som loven gir deg. Det blir i praksis som å selge uten rapport, og da vil du som boligselger stille svakt i en eventuell konflikt, advarer Helgesen i Norsk Takst.

Skal du legge ut bolig nå like før jul, er det stor sannsynlighet for at takstmannen allerede tilbyr en ny takstrapport, da mange takstmenn allerede har tilbudt ny rapport denne høsten. Frode Mauren legger til at han forventer at de fleste takstmenn nå vil være ganske fleksible, og at dersom du allerede har en «gammel» rapport, kan du trolig få en oppdatert rapport uten å betale full pris.

7. Hvilket ansvar har du som selger?

  • Sørg for en godkjent tilstandsrapport og les grundig gjennom den ferdige rapporten.
  • Fyll ut egenerklæringsskjema etter «beste evne» som det heter.
  • Er det noe du lurer på om du bør opplyse om, må du spørre eiendomsmegler og takstmann.

8. Hva skal og bør du som kjøper gjøre?

  • Du må lese tilstandsrapport, eiendomsmeglers beskrivelse i salgsprospektet og selgers egenerklæring nøye.
  • Se på tilstandsgrad og anslått utbedringskostnad for å danne deg et bilde av hva du må regne med av kostnader og eventuelle arbeider på boligen fremover.

9. Hva er konsekvensene av å ikke gjøre det man er pliktig til som kjøper eller selger med de nye boligsalgsreglene?

  • Kjøper kan ikke klage på forhold som han eller hun har fått opplysninger om i tilstandsrapporten, i salgsoppgaven eller på andre måter.
  • Selger som ikke har dokumentert boligens med en godkjent tilstandsrapport risikerer å miste rettigheter ved en eventuell konflikt. Dersom egenerklæringen er feil eller mangelfullt utfylt, kan det medføre ansvar for deg i form av regress (at man har krav på å få dekket et pengebeløp man har betalt på vegne av en annen. Red. journ.) eller avkorting av eventuell boligselgerforsikring.
Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Boligsalg
  2. Eiendom
  3. Forbrukerrådet

Flere artikler

  1. Betalt innhold

    Nye lover og regler for 2022: Dette betyr det for din økonomi

  2. Nye regler fra nyttår: Meglertopp advarer mot å ta lettere på boligkjøp

  3. Betalt innhold

    Stor guide: Slik bygger du drømmeboligen

  4. Betalt innhold

    Stor guide til gratis advokat og juridisk hjelp

  5. Betalt innhold

    Region for region: Ekspertene om boligprisene 2022