Mener Oslo-prisfall mangler logisk forklaring: – En overreaksjon

De siste månedenes boligprisfall i Oslo kan umulig tilskrives strengere boliglånsregler alene, mener meglertopp Carl O. Geving.

NEGATIV SPIRAL? – Oslo-prisene faller raskere enn de fundamentale forhold tilsier, mener NEF-direktør Carl O. Geving.

Foto: Kyrre Lien VG
  • Karl Wig
Publisert:

– Negativ psykologi råder i Oslo-markedet. Korreksjonen vi nå ser, er trolig en overreaksjon, sier Geving til E24.

Klokken 10 torsdag – én time før meglerbransjen meldte om det sterkeste juli-prisfallet som hittil er registrert i Oslo – mener han vi fikk servert en god grunn til å revurdere hvordan vi forklarer korreksjonen.

Da slapp Norges Bank sin nyeste undersøkelse om nordmenns lånehunger og hvordan bankene låner ut penger.

Etter stupbratt vekst over flere år begynte Oslo-prisene omsider å falle i mai, en korreksjon som har fortsatt i sommermånedene.

Les også

Tredje måned med fall i Oslo-prisene: – Spekulantene er borte

Til sammen er prisene ned vel syv prosent siden pilene snudde, og flere mener vi ser en forsinket effekt av de strengere boliglånsreglene som finansminister Siv Jensen innførte over nyttår. Når færre får låne pengene de trenger til boligkjøpet, vil naturlig nok også budrundene bli roligere.

Men Geving, som er direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), klarer ikke helt å få regnestykket til å gå opp.

– EN OVERREAKSJON: Direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven

– Oslo-prisene faller raskere enn de fundamentale forhold tilsier, sier han.

Overrasket over effekten

Han viser til at Norges Bank, etter å ha forhørt seg med bankene, kun rapporterer om mindre innstramminger i andre kvartal – og at kredittpraksisen fremover anslås å bli uendret.

– Jeg hadde forventet at undersøkelsen ville vise en annen trend, siden prisene har falt såpass de siste månedene, sier Geving, og fortsetter:

– Men på bankenes tilbakemeldinger er det ganske tydelig at innstrammingene i utlån til husholdninger er beskjedne. Det er særlig overraskende at den nye regelen for gjeldsgrad (maks fem ganger bruttoinntekten, red.amn.) ikke har hatt større effekt, sier han.

Han presiserer at han synes det er bra at boligprisene har falt.

– Vi trenger en priskorreksjon etter tidenes prisgalopp. Men spørsmålet er hvorfor de har falt så brått, og så mye, i månedene mai til juli. Det er ikke utløst av prispresset i seg selv, og det har heller ikke kommet veldig mange nye boliger i markedet, sier han.

– PESSIMISMEN FORSTERKET: Men Eiendom Norge-direktør Christian Dreyer mener både boligforskriften og andre fundamentale faktorer har veid tungt for Oslo-prisnedgangen.

Foto: Terje Pedersen NTB scanpix

Negativt momentum

Han mener én forklaring er at utlånsforskriften har hatt stor effekt, men på et psykologisk plan: Det har vært et enormt fokus på at forskriften skulle få prisene til å falle denne våren, og når beviset kom i form av prisfall i mai, forsterkes troen på virkningene og dermed forventningene om ytterligere prisfall. Markedet får et negativt momentum, og hvor mye bankene faktisk strammer inn på utlån, blir mer underordnet.

Les også

Nordmenns boligkostnader ned 4,6 prosent siden 2008

– En overreaksjon på utlånsforskriften har bidratt til usikkerhet og prisbrems, sier han, og utdyper:

– Når mange tror at den får relativt dramatiske virkninger, vil det skape usikkerhet i markedet. Boligkjøpere blir avventende og redde for å kjøpe på topp, færre kjøper for utleie, flere boliginvestorer vil ut, og bankenes risikovilje synker.

– Når selgerne ikke får solgt raskt, bygges det opp en større tilbudsside enn normalt. Når selgerne ser seg nødt til å senke prisene ser vi at kjøperne kommer tilbake, men med forventning om hyggeligere priset enn tidligere, resonnerer meglertoppen.

– Trendskiftet ville kommet uansett

Direktør Christian Dreyer i Eiendom Norge er kun delvis med på notene fra sin bransjekollega.

– Da vi gikk inn i 2017, forventet vi at markedet i Oslo ville oppleve et skifte i løpet av våren og sommeren. Det var fordi boligbyggingen over tid har kommet opp på mye høyere nivå, kombinert med at befolkningsveksten har avtatt. Når vi i tillegg har tilbakelagt en tid med veldig sterk prisvekst, har vi kommet til et punkt hvor det blir vanskelig for boligkjøpere å strekke seg mye lengre, sier Dreyer.

– Og én ting vi mener forskriften helt klart har bidratt til, er at en stor andel av sekundærkjøpere har forsvunnet. Det har gjort at etterspørselen på markedet for små leiligheter er betydelig redusert.

– Boliglånsforskriften har altså forsterket trendskifte vi forventet ville komme uansett, oppsummerer han.

– Samtidig er det riktig at når vi har slike trendskifter, kommer mange negative overskrifter som kan forsterke pessimismen.

– Tror du det har skjedd i oslo de siste månedene?

– Ja, jeg tror det har gjort veldig mange kjøpere pessimistiske. Men at boliglånsforskriften har hatt en effekt i Oslo, mener vi er helt klart.

Les også

– Spekulantene er borte

Les også

Studenter tar opp forbrukslån for å dekke månedlige utgifter

Her kan du lese mer om

  1. Bolig
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Megler-strid om Siv Jensens boligmedisin

  2. – Det sprer seg

  3. Tror Oslos korreksjonsbrems forplanter seg

  4. Annonsørinnhold

  5. Finanstilsynet ber Siv Jensen stramme inn boliglånskravene

  6. Rister på hodet av SSBs nye boligprognose