Tror leieprisene på bolig skal opp

Prisutviklingen vil være stigende, men ikke dramatisk, tror Krogsveen Boligutleie. Sommertrykket i leiemarkedet kan vare lenger enn normalt, tror Leie-bolig.

I juni steg utleieprisene i Oslo, der spesielt prishoppet på ettromsleiligheter var stort.

De minste leilighetene kostet i gjennomsnitt 9.500 kroner i måneden å leie, en økning på 7,5 prosent fra måneden før og 3,3 prosent mer enn i samme måned i fjor.

Krogsveen Boligutleie tror leieprisene skal videre opp i 2017, men ikke dramatisk.

– Boligprisene har økt kraftig, spesielt i Oslo de to siste årene, og det har gjort at kostnaden ved å eie bolig har gått opp. Gapet mellom utleieprisene og kjøpsprisene har aldri vært høyere – år mot år – og dette taler for at leieprisene vil stige fremover, sier administrerende direktør Andreas Villand i Krogsveen Boligutleie.

– Samtidig har renten holdt seg lav slik at kostnaden med å bo ikke har steget drastisk. Historisk sett er det veldig rimelig å låne penger. Ferdigstillelse av nybygde boliger er stigende og det har vært lav netto innflytting til Oslo i 2016, og det trekker prisene i motsatt retning, påpeker han.

– Utleie gir dårlig avkastning

Leiepriser henger sammen med både utviklingen i boligpriser og rente, forklarer daglig leder for utleiemegling Håvard Tverdal i Leie-bolig.

– Når man eier utleiebolig, skal man ha en viss avkastning, sier han, og forklarer at i et fungerende marked skal leieprisene reflektere verdien på boligen og finanskostnader

– Du kan si at utleie ikke gir veldig god avkastning mot dagens verdi, sier han. Avkastningen har vært verdiøkningen på boligene.

– Boligprisene har gått voldsomt, mens leieprisene har holdt seg stabile. Men samtidig har renten falt. Hadde leieprisene økt, samtidig med verdistigningen og fallende renter, ville avkastningen vært eksepsjonell.

Skulle boligprisene falle veldig, slik de for eksempel gjorde under finanskrisen mellom 2007 og 2009, vil forskjellen mellom boligpriser og leiepriser etter hvert jevne seg ut, ifølge Tverdal.

– Under finanskrisen så vi at leieprisene steg voldsomt, før de normaliserte seg, forteller han.

– Skulle det skje nå tror jeg vi først og fremst vil se et skifte i de som eier utleiebolig. Mange små investorer med høy belåningsgrad blir skremt av boligprisfall og vil ta gevinst, mens de som eier mye lar det blåse over, legger han til.

Mer fokus på avkastning

Når prisutviklingen i boligmarkedet nå har snudd i hovedstaden, påvirker også det fokus hos utleierne, mener Villand i Krogsveen:

– Det har vært få mørke skyer for dem som har kjøpt utleieobjekt og de har tjent godt med penger på prisutviklingen og dermed ikke tenkt på avkastning i like stor grad som man gjør på andre investeringer.

– Dette fokuset vil nok komme med et mer usikkert boligmarked hvor tanken om boligprisfall også tas med i beregningene, som igjen setter krav til avkastning på investert beløp.

Krogsveen merker at den nye boliglånsforskriften med krav om fem ganger inntekt påvirker andelen som nå tvinges ut i leiemarkedet fordi de ikke får kjøpt bolig.

– Dette påvirker også leieprisene noe på kort sikt, sier Villand.

Normalt for sommersesongen

Sommeren er tid for storinnrykk av studenter til byene. Tirsdag meldte Studentsamskipnaden i Oslo at det står rekordmange studenter i kø for å få studentbolig. 6.551 studenter står nå på venteliste for å få tildelt studentbolig.

Krogsveen merker godt økt press i leiemarkedet.

– Vi merker god etterspørsel på objektene vi har ute. Vi har hatt all time high i mai og igjen i juni. Vi har mange boliger inne som gjør at vi tror på en god sommer og august, sier Villand.

Økningen i etterspørsel bidrar til å presse prisene noe opp i sommermånedene, men det er også normalt for sesongen, forklarer han.

– Studentene vet ikke alltid hvor de skal studere før tett oppunder studiestart og for mange vil det derfor være vanskelig å finne noe nytt før man starter med forelesningene og den hektiske hverdagen kommer. Noen kan bli lei eller desperat og er villig til å legge på 500-1.000 kr. ekstra per måned bare for å få landet et sted å bo før skolen starter for fullt, sier Villand.

Markedet omvendt fra i fjor

Etter hvert som presset avtar utover høsten og det blir færre på jakt er det normalt at leieprisene faller litt igjen, forklarer Villand.

Tverdal i Leie-bolig tror imidlertid trykket vil vare lenger enn normalt denne høsten.

– Vi får en psykologisk effekt i boligmarkedet ved at flere er avventende til å kjøpe og i stedet velger å leie i en periode for å se hva som skjer, sier han.

Tverdal påpeker at markedet har snudd fra i fjor, hvor det var få boliger til salgs, men mange til leie. Nå er det omvendt.

– Det er normalt for sommeren at det er stor etterspørsel. Studentene legger ekstra press, og samtidig er det mange som flytter om sommeren generelt. Men i tillegg kommer de som nå tvinges over i leiemarkedet på grunn av nye forskrifter om egenkapitalkrav og maks fem ganger årsinntekt i lån, sier han.

Flere leietagere i markedet

Også Utleiemegleren opplever økt etterspørsel nå, forteller administrerende direktør Vibecke Lyse Augdal.

– Usikkerheten i salgsmarkedet hvor det er få på visning og fallende priser gjør at noen sitter på gjerdet og avventer prisutvikling for å se om de faller ytterligere. Noen velger å leie for en periode før de investerer, sier hun.

– Flere opplever å ikke få solgt boligen til forventet pris, hvilket gir flere utleieboliger på markedet for dem som velger å leie, men det er også økende antall leietagere, og vi ser derfor prisøkning.

I juni steg prisene mest på ettromsleiligheter i hovedstaden, men Utleiemegleren merker økt etterspørsel etter flere typer leiligheter, forteller Augdal. Det var også en økning i prisene på både to- og treromsleiligheter på i underkant av fem prosent fra samme måned i fjor.

– Andreårs studenter søker sammen i større leiligheter og hus når de har blitt kjent gjennom et studieår. De ser etter større boliger med plass til kollektiv og vi merker dermed god etterspørsel etter ulike typer av boliger, sier hun.