Hvordan øke husleien når boligprisene stiger?: Så mye kan husleien økes
Leilighetsprisene stiger, men det betyr ikke at husleien alltid kan økes like mye. Les husleiekspertenes råd.
Må lønne seg. For å kunne drive med utleie over tid, er det grunnleggende med lønnsomhet.
Husk at etter hvert vil inflasjonen spise av husleien som er avtalt. Og nå stiger ligningsverdien på utleieboliger (sekundærboliger) til 60 prosent av markedsverdi. Det vil føre til noe høyere formuesskatt.
Derfor er det viktig at du som utleier regulerer opp husleien. Men pass på at du da forholder deg til husleieloven.
Prisen på leiligheter stiger. En problemstilling her er at prisveksten på leiligheter er mye høyere enn inflasjonen de siste tre år.
I grafen nedenfor kan du se at årsveksten i markedsprisene på leiligheter (den røde kurven) har ligget mellom 6-10 prosent de siste tre årene.
Når det gjelder årsveksten for inflasjonen (blå kurve), har den i samme periode ligget mye lavere - rundt 1-2 prosent.
Det betyr at du må øke leieprisene etterhvert for at avkastningen på utleien skal være den samme. Se regneeksempel lenger ned i saken.
Slik kan husleie endres. Du kan endre husleien på tre måter. Mens du har leieboere kan du indeksregulere leien, og hvert tredje år tilpasse den til gjengs leie.
Når du bytter leieboere kan du justere opp leien til markedsleie.
Gjengs leie er snittet av leien for etablerte leieforhold med lignende leievilkår i samme område.
Markedsleie er den leieprisen du kan få når du søker etter nye leieboere.
Les også:Slik blir utleieboligen lønnsom
Får du som utleier ny leieboer, kan du selvsagt regulere husleien til markedspris.
Bruker tidsbestemte kontrakter. Mette Wister har drevet med boligutleie i 12 år og eier fire utleie-leiligheter.
Slik regulerer den erfarne utleieren husleien:
For utleie i utleieboligene bruker Mette Wister tre-års kontrakter.
– Jeg følger vanlig indeksregulering hvert år. Og så regulerer jeg til markedsleie hvert tredje år i forbindelse ved signering av ny kontrakt, sier Mette Wister.
– Det er helt riktig at en utleier har anledning til å kreve markedsleie og ikke gjengs leie ved signering av ny kontrakt, bekrefter Anne Mette Hårdnes Skåret, advokat i Leieboerforeningen.
Reglene om gjengs leie gjelder kun i løpende leieforhold, altså løpende kontraktstid:
– Når den tidsbestemte kontrakten har utløpt på tid anses den kontrakten for opphørt, og dermed kan utleier kreve ny markedsleie om partene skal skrive ny kontrakt, forklarer advokat Anne Mette Hårdnes Skåret, (bildet øverst i saken).
Catherine Sand har også treårs kontrakter på utleieleilighetene sine. Men hun har ett-års kontrakter på hybler i egen bolig.
Les også:Hvor stor skal leien være?
Foretrekker stabilitet. Hun er veldig klar på at det er viktig å beholde gode leietakere fordi det gir stabile leieinntekter.
Siden det koster penger å annonsere, og det tar tid å velge ut riktig leietaker, er hun forsiktig med å justere opp leien til gode, stabile leietakere.
– Hvis leieforholdet fungerer greit, har jeg ikke indeksregulert husleien årlig. Og jeg hever ikke leieprisen mye når gode leietakere velger å fornye kontrakten etter tre år, sier Catherine Sand. Hun er daglig leder i Spesialtilpasset AS, et selskap som tar oppussingsprosjekter og leier ut boliger for sine kunder.
I Dine Pengers husleiekontrakt står det skrevet et eget punkt om regulering av husleien.
– Det er viktig at slikt står skrevet i kontrakten du benytter. Ellers kan det bli komplikasjoner, sier Mette Wister.
DP+:Last ned Dine Pengers husleiekontrakt
Slik justerer du leieprisene i praksis
1. Justering til markedsleie
Selv om du har samme leietaker over mange år, finnes det en mulighet for å regulere husleien til markedspris, og ikke bare til såkalt gjengs leie.
Sørg for å ha en tidsbestemt kontrakt.
Når kontrakten løper ut, endrer du husleien til markedsleie før du tilbyr ny kontrakt.
Markedsleie er det som oppnås for nye leiekontrakter. Markedsleien finnes du ved å orientere deg i det lokale leiemarkedet og ser på hva de andre leier ut for i samme område.
For å danne deg et bilde av hva som er markedsleie og hva som er gjengs leie, må du benytte flere kilder. Her kan du begynne og orientere deg i leiemarkedet på nett:
– FINN.no - Boliger til leie. Her finner du annonserte leiepriser. Disse kan avvike både fra markedsleie og gjengs leie.
– Statistisk sentralbyrå (SSB) - Leiemarkedsundersøkelsen (LMU). SSB opplyser at LMU skal gi informasjon om leieprisnivået. Det er uvisst om «leieprisnivået» betyr gjengs leie eller markedsleie eller noe annet.
Tips! Bruk den såkalte såkalte statistikkbanken ved å klikke på knappen «Lag tabeller og figurer».
–Boligbygg KF, Oslo Kommune. Oversikter over både markedsleie og gjengs leie i Oslo.
–Utleiemegleren - Prisstatistikk utleie av bolig. Viser snittpriser på inngåtte kontrakter mellom utleier og leietager gjennom Utleiemegleren. Kontraktene er inngått på kommersielle vilkår i markedet.
I tillegg bør du årlig indeksregulere husleien. Det betyr at du kan kreve leien oppregulert tilsvarende økningen i konsumprisindeksen de siste 12 måneder.
2. Indeksregulering av husleien
Husleien indeksreguleres vanligvis en gang i året.
Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger (Husleieloven § 4-2, indeksregulering):
For det første må endringen ikke være høyere enn endringen i konsumprisindeksen siden siste leiefastsettelse. Konsumprisindeksen er en indeks beregnet av Statistisk sentralbyrå (SSB) som er ment å måle økningen i det alminnelige prisnivået.
Det siste året, fra april 2012 til april 2013, har konsumprisindeksen steget med 1,9 prosent.
For det andre må endringen tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsettelse, det vil si etter kontraktsinngåelsen eller forrige justering av leien.
For det tredje må leieboer gis skriftlig varsel minst én måned før endringen kan settes i verk.
Les også:Bygg utleiebolig - få gratis lån
3. Tilpassing til gjengs leie
Hvert tredje år kan utleier og leieboer kreve at husleien reguleres til såkalt «gjengs leie». Dette kan være aktuelt i perioder der leiemarkedet ikke forandrer seg i takt med den generelle prisstigningen (leieprisen stiger markert mer eller mindre enn prisstigningen).
- Leieforholdet må ha vart i minst to år og seks måneder uten andre endringer enn indeksregulering før krav om tilpasning til «gjengs leie» kan fremme.
- Fra kravet fremmes og til husleien endres må det gå seks måneder.
- Kravet om tilpasning til «gjengs» leie må fremmes skriftlig og tidligst ett år etter at tidligere indeksregulering av leien er satt i verk.
- Får du som utleier ny leieboer, kan du selvsagt regulere husleien til markedspris, selv om det er mindre enn tre år siden forrige regulering.
- De formelle kravene for tilpasning til «gjengs leie» finner du i Husleieloven § 4-3.
- Husleieloven gjelder uansett om du skriver skriftlig kontrakt med leietaker eller ikke.
- Strøm eller annen oppvarming samt utgifter til vann og avløp kan komme i tillegg til selve husleien, men alle andre tilleggsutgifter må bakes inn i husleien.
- Som utleier kan du ikke øke leien grunnet for eksempel høye strømpriser.
Leieavtalen avgjør. Det er leieavtalen som avgjør om du kan belaste leietaker med ekstra strømkostnader eller ikke. Du kan ikke regulere husleien etter eget ønske.
Dersom leieavtalen inkluderer strøm, er høye strømregninger ditt problem som utleier.
Mange leieavtaler har imidlertid skilt ut strøm fra leieavtalen. Enten ved at leietakeren har en separat strømmåler, eller at det er avtalt at leietaker skal betale en viss andel av strømutgiftene.
Pass på avkastningen
De siste fem årene har markedsprisen på leiligheter økt fra 28.226 kroner per kvadratmeter i april 2008 til 38.559 kroner per kvadratmeter i april 2013. Dette viser grafen nedenfor.
Prisstigning på leiligheter siste fem år
Merk at når du skal vurdere lønnsomheten ved investeringen er det ikke nok å kun se på direkte avkastning. Alle inntekter og kostnader må med!
Derfor har vi utviklet en ny kalkulator som tar med alle transaksjonskostnader som kjøps- og salgskostnader i regnestykket. Kalkulatoren tar også høyde for at vedlikeholdsbehovet varierer for forskjellige utleieboliger.
Ny kalkulator:Beregn lønnsomheten ved investering i utleiebolig
Derfor er avkastningen viktig. Direkteavkastningen for utleieboligen blir lavere i takt med at boligprisene stiger, dersom du ikke justerer opp husleien etterhvert.
Markedsprisen på leiligheter har steget mye mer enn inflasjonen de siste årene. Derfor er det ikke nok å justere for inflasjon.
Et eksempel:
Du kjøper en utleieleilighet som koster 2.500.000 kroner.
Du leier den ut for 11.500 kroner per måned. Fellesutgifter er 2.300 kroner per måned og forsikring 1.600 kroner per år.
Da er direkteavkastningen år 1: = 4,35 %
Etter noen år har leiligheten økt i verdi til 3.000.000.
Uten økning i husleien vil da direkteavkastningen ha falt til = 3,63 %
Til sammenligning kan du for tiden enkelt og risikofritt få 3,6 prosent i flytende effektiv rente på bankinnskudd.
Det vil si at ved å selge leiligheten og sette pengene i banken, vil du få samme direktavkastning, men uten risiko.
For å sikre en fortsatt direkteavkastning på 4,35 prosent etter tre år, må husleien økes til 13.300 kroner.
