Fjernet verditakst, langt mindre «lokkepris-tendenser»

Ønsket om å kutte verditakst på boliger i Oslo kritiseres. I Trondheim har de hatt ordningen en stund - og tallene viser at det er langt mindre «lokkepris-tendenser» i trønderhovedstaden, enn i Oslo.

HAR KUTTET VERDITAKSTEN: Trondheim er en av byene der man har benyttet seg av boligtilstandsrapport fremfor verditakst lenge. Nå kommer Oslo etter.

Foto: Colourbox
Publisert:,

For en drøy uke siden, skrev E24 at Oslo-meglerne nå har bestemt seg for å vrake verditaksten, altså takstmanns vurdering av selve boligens verdi.

Noe som blant annet har fått Forbrukerrådets fagdirektør for bolig til å se rødt.

Det samme rådet har imidlertid - ved flere anledninger - advart mot såkalte lokkepristendenser i hovedstaden.

Det vil si at boliger legges ut for kunstig lave beløp, for å få interessenter på besøk, og så selges de for langt over det de opprinnelig ble lagt ut for. Det har den siste tiden vært mange eksempler på at boliger har blitt solgt for flere millioner over takst.

I Trondheim har de lenge operert med grundige boligsalgsrapporter fremfor verditakster.

Tall E24 har fått fra Eiendom Norge (se lenger ned) viser at de siste tre årene har det vært langt større avvik mellom satt prisantydning og endelig salgssum i Oslo – hvor de har operert med verditakst – enn i Trondheim.

Med andre ord: I Trondheim, hvor man ikke har verditakst, treffer man mye bedre når man setter pris, enn i Oslo.

Håper på positiv effekt

– Vi ser at de to markedene som har hatt størst avvik over tid, er Oslo og Bergen, sier administrerende direktør i Eiendom Norge, Christian V. Dreyer, som påpeker at meglerbransjen ikke ønsker store avvik.

– Her har det vært et stort press, men jeg tror også at når megler setter prisantydning, vil man justere seg raskere etter markedet.

Han tror derfor at det vil få en positiv effekt for Oslo at de nå dropper verditaksten.

– Praksisen i Oslo og Bergen er et særfenomen vi hverken har sett i andre deler av landet eller i andre land. Jeg tror megler i mye større grad vil ansvarliggjøres når verditaksten kuttes, sier Dreyer.

STORE FORSKJELLER: Som du ser av grafen, har prisavvikene blitt stadig større i Oslo. Grafen viser utviklingen kvartal for kvartal (måned og årstall nederst), og siste kvartal var det gjennomsnittlige avviket i Oslo på over 11 prosent - over dobbelt så stort som i Trondheim.

Statistikk: Eiendom Norge/Eiendomsverdi, graf: Erling Johansen

– Selger som bestemmer

Markedssjef og eiendomsmegler MNEF i Meglerhuset Nylander, Erlenn Stavnås Ingebrigtsen

Foto: Meglerhuset Nylander

Praksisen de har i Trondheim fungerer godt, mener markedssjef og eiendomsmegler MNEF i Meglerhuset Nylander, Erlenn Stavnås Ingebrigtsen:

– Eiendomsmegler må bruke enda mer av sin markedskompetanse, samtidig som han må legge til grunn det takstmannen har skrevet i rapporten. For eksempel må megler være klar over at store mangler knyttet til dreneringen, kan ha større betydning for markedet – og dermed betalingsviljen – enn de reelle kostnadene med å utbedre forholdet.

Ingebrigtsen forteller videre at før prisantydningen settes, skal den tekniske tilstandsrapporten være foretatt. Deretter har megler en samtale med selger, hvor man – med bakgrunn i takstrapport og meglers markedskunnskap – får satt de riktige forventningene.

– Det er også selger som til slutt bestemmer hva prisantydningen blir, sier Ingebrigtsen.

Les også

Melder om spinnvilt Oslo-marked: Snittboligen ble én million dyrere

Også i Bergen har mange meglere fra nyttår valgt å droppe verditakstene.

Daglig leder i Privatmegleren Vikebø og Jørgensen, Tom Jørgensen, mener dette er en mer naturlig rollefordeling, fordi meglerne er tettere på markedet:

– Vi vet mer enn takstmannen om hvorfor prisen for en tilsvarende bolig ble slik eller slik, for eksempel om det bare var én budgiver eller om det var en heftig budrunde.

– Bør være en uavhengig part

Én som er av en ganske annen oppfatning, er administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Are Andenæs Huser. Han mener det er større fare for blant annet lokkeprising, dersom markedsverdien kun skal settes av eiendomsmegler.

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbunde, Are Andenæs Huser.

Foto: Nicolas Tourrenc/ Norges Takseringsforbund

– Forbrukerne har nytte av at en uavhengig og kompetent part sier noe om verdi. Det forutsetter også en reell uavhengighet mellom takstmann og megler, sier Huser, og påpeker at megleren har en egeninteresse av boligtransaksjonens utfall.

Huser mener også det er en feilslutning å si at eiendomsmeglerne er best kvalifisert til å sette pris, bare fordi de følger markedet tettest.

– Forsøker å trygge egen posisjon

Han peker blant annet på at boligtakstmenn har en bedre takseringsfaglig utdanning, også at takstmennene ser flere boliger fordi det er langt færre av dem enn av meglere.

Videre peker han på at takstmenns tekniske innsikt gjør dem mer kvalifiserte til si noe om utbedringskostnader og potensial – og dermed også verdi på boligen.

Eiendomsmegler, advokat og førstelektor ved BI, Paul Henning Fjeldheim:

Foto: BI

Huser er heller ikke med på argumentasjonen om man har sett at det har fungert godt å droppe verditaksten i andre deler av landet.

– I disse områdene er det ingen som korrigerer meglerne og nær sagt umulig å belyse problemstillingene rundt strategisk prissetting, sier Huser.

Han mener at dette er et grep fra eiendomsmeglerbransjen i en tid hvor digitalisering utfordrer mange av oppgavene som meglerne tradisjonelt har hatt.

– Meglerforetakene kaller det å ta «eierskap til pris». De forsøker å trygge sin egen posisjon på bekostning av boligkjøpere og selgere, ved å frata dem muligheten til informasjon det er allment kjent at forbrukerne forventer å få.

– Eiendomsmeglerne er godt skolert

Eiendomsmeglere som har gjennomført en bachelor på eiendomsmeglerstudiet ved BI er godt skolert til å kunne vurdere prisen på en eiendom, mener eiendomsmegler, advokat og førstelektor ved BI, Paul Henning Fjeldheim:

Les også

Satte ny rekord: Løkka-leilighet til 131.594 per kvadrat!

– Studentene våre har markedsføringsfag, økonomifag og jusfag, og i tillegg får de gjennom alle tre studieårene tilgang til analyseverktøyet Eiendomsverdi.

Dette er det eneste verktøy for analyse av boligpriser, og kun banker, takstmenn og eiendomsmeglere har tilgang til det.

Fjeldheim mener at verdi- og lånetaksten – som vi er vant til at takstmennene produserer – har liten verdi, og at bankene er vel så fornøyde med eiendomsmeglers vurdering.

– Dumt å gjøre det til en profesjonskamp

– Det som er viktig å merke seg er at meglere opererer i et begrenset geografisk område, mens takstmennene er over hele byen. Eiendomsmeglerne er således mye tettere på markedet, sier Fjeldheim.

Han tror derfor ikke det er noen grunn til å frykte at prisantydningene skal bli mer feil, når man flere steder nå kutter ut verditaksten som følge av boligsalgsrapportenes inntog på markedet.

Fjeldheim mener at myndighetene har vært for slappe med reguleringen på eiendomsmarkedet. Han merner at man – i tillegg til å innføre obligatorisk boligstilstandsrapport og bachelorutdanning for takstmenn – burde endre lovverket blant annet for å fjerne identifikasjon mellom takstmann og selger (som i dag gjør at selger blir ansvarlig for takstmannens feil).

– Jeg synes det blir for dumt at man gjør dette til en profesjonskamp mellom eiendomsmeglere og takstmenn. Riktignok er ikke takstmann en beskyttet tittel, men de fleste takstmenn er stort sett bygningsteknisk svært kyndige, og eiendomsmeglerne er gode på markedet. Så sammen er vi dynamitt, mener Fjeldheim.

Les også

Eiendomsmegler legger seg paddeflat etter denne annonsen

Les også

Ap ut mot regjeringens boligpolitikk: – På tide å få ut fingeren

Les også

2005: Kjøpt ny for 2 millioner | 2016: Solgt for 4,25 millioner

Her kan du lese mer om