- Eiendomsmarkedet er et pyramidespill

28 prosent av befolkningen tror at Norge står overfor en boligboble. Seniorforsker Ole Røgeberg mener de har rett.

Grafen viser utviklingen i boligpriser, konsumpriser, byggekostnader for boliger og lønnsvekst fra 1992 frem til idag. *Lønnsvekst fra 1992 til 2002 er vekst i lønn per normalårsverk, 2003 til 2010 er vekst i årslønn påløpt. Begge fra nasjonalregnskapet. Kilde: Statistisk sentralbyrå

Publisert:,

Samfunnsøkonomen ved det uavhengige Frischsenteret taler andre eksperter midt imot. Han mener at eiendomsmarkedet er pumpet opp av kraftig gjeldsvekst.
- Jeg vil anslå at boligprisene skal ned 30 prosent, i hvert fall. Men når markedet snur og hvor bratt fallet blir, er vanskelig å si, sier seniorforsker Ole Røgeberg.
24 prosent tror ikke vi står overfor en boligboble, i en meningsmåling som InFact har utført for VG. Nær halvparten av de spurte føler seg usikre.

Kilde: Infact for VG, 1000 intervjuer 16. januar.

LES OGSÅ:

Frykter ghetto-tilstander i storbyene

Lov å være nervøs

- Jeg er overrasket over at så mange som 28 prosent tror på boligboble. Det er positivt, for det er grunn til å være nervøs med dagens prisnivå, sier Røgeberg.
Han mener det skal være en viss sammenheng mellom den langsiktige prisutviklingen på brukte boliger og byggekostnader, leiepriser og reallønnsutviklingen.
I dag ligger boligpriskurven høyt over de andre.
- Etter 20 års prisvekst synes folk det er uproblematisk å ta opp store lån, for å kjøpe så dyr bolig som mulig. Dess mer de låner, dess mer venter de å tjene.

- Vil ikke gå

Røgeberg påpeker at gjelden per voksen innbygger er doblet siden tidlig nittitall. Andelen husholdninger med mer enn tre ganger inntekten i gjeld er nesten tredoblet.

- Som i et pyramidespill har vi satset lånte penger på en bolig, i troen på at andre vil låne enda mer for å kjøpe den av oss om noen år, til priser enda lenger unna kostnaden ved å bygge nytt. Det går ikke på sikt, mener Røgeberg.

Han mener det er en risiko for at vi allerede er inne i en boble - at prisene driver oppover fordi folk tror at prisene skal oppover, uten forankring i underliggende verdier.
- Vi kan få en kontrollert utflating, men vi kan også få et prisras slik vi opplevde på slutten av åttitallet. Den gang falt boligprisene 30-35 prosent, sier Røgeberg.

LES OGSÅ:

- Boligprisene gjør et byks

Fall på 50 prosent

Hva skjedde før prisene begynte å rase vinteren 1988?
Prisreguleringen i borettslag ble opphevet. Bankene fikk lov til å låne ut mer penger. Boligprisene steg kraftig.
Så ble rentefradraget på selvangivelsen mindre verdt. Samtidig økte boliglånsrentene til over 16 prosent.
Børskrakket 19. oktober 1987 slo inn på boligmarkedet vinteren 1988. De neste årene raste boligprisene.

Prisfallet var over 50 prosent i Groruddalen i Oslo, hele 37 prosent i Trondheim. Mange leiligheter i borettslag gikk for en krone, mot at kjøper overtok høy fellesgjeld.

I 1991 oppga 300000 familier at de ikke kunne betale sine regninger ved absolutt siste forfall. Mange ble gjeldsofre.

Kilde: Eiendomsmeglerbransjens boligstatistikk for gjennomsnittsboligen på ca 100 kvm. Hedmark kom med i statistikken fra 1991, Møre og Romsdal fra 1993.

Flere blir sårbare

Slik beskriver Finanstilsynet tilstanden 20 år senere:
- Stadig flere har en gjeldsbelastning som gjør dem sårbare ved økte boliglånsrenter, bortfall av inntekt eller boligprisfall, skrev tilsynet i september i fjor.
28 prosent har en samlet gjeld som er høyere enn tre ganger samlet inntekt før skatt.
Hvert fjerde utlån har en belåningsgrad over 90 prosent av boligens verdi.
- Høy og økende gjeldsbelastning skaper en risiko for tilbakeslag i boligmarkedet, konstaterer Finanstilsynet.

LES OGSÅ:

Boliger selges skyhøyt over prisantydning

- Prisveksten kan forklares

Derfor stiger boligprisene:
*

Befolkningsveksten

er svært høy.
*

Flere og flere

vil flytte til storbyene.
*

Der bygges det

ikke nok nye boliger.
*

Det øker presset

på boligmarkedet.
*

Historisk lav rente

drar opp prisene.
- Disse faktorene forklarer hele prisveksten. Vi har ingen boble, sier sjeføkonom i Prognosesenteret, Kjell Senneset.
Om boligproduksjonen eller renten øker, mener han prisveksten vil avta.
Senneset tror ikke historien vil gjenta seg:
- I årene 1988-1993 hadde vi både dårlige tider og høye renter. Det kan ikke skje igjen. I dag har Norges Bank helt andre mål med rentesettingen.

LES OGSÅ:

Slik kommer du inn i boligmarkedet

Meglere: - Lær av krakket

Hva skjer hvis pessimistene får rett og boligboblen plutselig sprekker?
Eiendomsmeglere som var aktive under boligkrakket for 20 år siden, tror historien gjentar seg. Det kan du lære av, om du skal ut på markedet.
Men veteranene venter ikke prisras.
- I dag er det ingen redsel å spore. Hverken selgere eller kjøpere tror det går åt skogen, sier Torbjørn Ek.
Oslo-advokaten med egen meglerforretning mener det er lurest å kjøpe der erfaring tilsier at markedet faller minst.
- Hvis du er inne i en budrunde, er du i markedet. Er du alene på kjøpersiden, bør du være mer varsom. Da vet du ikke om prisforlangende er i takt med markedet, sier Ek.
Han råder kjøpere til å gå for praktiske planløsninger, minst mulig innsyn, mest mulig lys og luft - og nærhet til parker, butikker, kafeer og offentlig transport.
Per Ø. Nylander i Trondheim sier at også boligene som fikk mest juling på slutten av åttitallet, har steget i pris siden den gang. Han mener boligkjøp må ses i lengre perspektiv.

- Kom deg inn på markedet! Mange nykommere har angret på at de utsatte kjøp. Når du først er innenfor, kjøper og selger du i samme marked, sier Torbjørn Roth i Stavanger.

LES OGSÅ:

Så mye økte prisen på din bolig i 2011

Hvor er det tryggest å kjøpe bolig? Les ekspertenes betraktninger.

Eksperten om Oslo:

ADVOKAT OG EIENDOMSMEGLER TORBJØRN EK:

*

Prisfallet blir

minst der boliger er dyrest - på Oslo vest og i områder som Nordberg, Ullevål, Tåsen, dels også Grefsen og Kjelsås.
*

Risikoen for prisfall

er større på Grünerløkka og andre områder i indre øst. Leilighetene er mindre og ligger tettere, det er mer støy og boligstandarden er ikke så høy. Markedet i Groruddalen falt 50-60 prosent på slutten av åttitallet og er nok mest utsatt også i dag.

Eksperten om Trondheim:

PARTNER OG EIENDOMSMEGLER PER Ø. NYLANDER I NYLANDER:

*

Jo lenger fra

sentrum, jo mer faller prisene. Sist falt prisene mest på Tiller, Heimdal, Kolstad i sør og i grenselandet mot Malvik i nord.
*

Mindre følsomme

for konjunktursvingninger er de tradisjonelle villaområdene Singsaker, Berg, Tyholt, Nedre Byåsen og Øya, sentralt i Trondheim.
*

Jeg tror prisfallet

blir relativt likt fordelt på boligtyper. I randsonen er det mye eneboliger. De falt mest sist.

Eksperten om Stavanger:

EIENDOMSMEGLER TORMOD ROTH I EIENDOMSMEGLER 1:

*

Jo lenger unna

Stavanger sentrum, jo større blir prisfallet.
*

Leiligheter vil falle

mest, familieboliger vil holde seg bedre. Rekkehus er bankers.
*

Nye boliger

vil holde seg bedre i pris enn gamle. Særlig eldre leiligheter i horisontaldelte tomannsboliger er utsatt.
*

Stavanger-bydelene

Eiganes, Stokka og Våland vil holde seg bedre i pris enn deler av Storhaug og Lervig. Også Kvernevik kan være utsatt.

Eksperten om Bergen:

EIENDOMSMEGLER TROND LORENTZEN, EIENDOMSMEGLER VEST:

*

Sentrum vil alltid

være en vinner.Boliger av høy kvalitet og god beliggenhet, og nærhet til buss, bane og kjøpesenter, vil holde seg best.
*

Boliger med ukurant

beliggenhet på tomter med lite sol og utsikt og mye trafikkstøy, går det verre med.
*

Leiligheter med

høy kvadratmeterpris som ikke har god beliggenhet, vil nok falle mest.
*

Nye boligfelt

i Bergen Vest, Fana og Åsane fikk har medfart sist. De er ikke like utsatt i dag.

Her kan du lese mer om