Styr unna utleiefelle for boligkjøpere

Akkurat nå er det flere boliger er til salgs med ikke godkjent utleieenhet. En utleieleilighet i boligen gir skattefrie tusenlapper. Men du risikerer 10.000 - 200.000 kroner i gebyr om du leier ut ulovlig.

SJEKKET FØR KJØP: - Jeg sjekket at boligens utleiedel var godkjent til det formålet før kjøp, sier Øyvind Jensen (34) i Tromsø. Her med samboer Monica Øksnes (36) og barna Vilde (6) og Ask (4). Det var nødvendig å kjøpe en bolig med utleiedel for å finansiere en stor nok bolig, forklarer Jensen. Foto: Audun Andreassen

  • Kari Flottorp
Publisert:,

- Kjøper du bolig med utleiedel må du sjekke med kommunen om den er godkjent, sier bygningsinspektør i Larvik kommune Tom Mangelrød.
Utleieenheten skal blant annet oppfylle krav til lys og rømningsveier.
- Vi legger mest vekt på brannsikkerheten. Rømningsveier som oppfyller kravene, er det aller viktigste å få i orden, opplyser Mangelrød.

KOSTER SKJORTA: - Kjøper du en bolig med ikke godkjent utleieenhet blir det fort titusenvis i søknadsgebyrer. Kostnadene ved å gjøre nødvendige byggtekniske endringer kommer i tillegg, påpeker bygningsinspektør Tom Mangelrød i Larvik kommune. Foto: Anne Lise Stranden, Dine Penger

Dine Penger har gjort et enkelt søk på finn.no og funnet mange boliger som selges med ikke godkjente utleieenheter.

Vi har vært i kontakt med flere av meglerne, men ingen av dem vil at bilder av boligene de selger skal brukes i denne artikkelen.

Ingen fordel for salget

- Det er ingen fordel for salget at utleieenheten ikke er godkjent, innrømmer Jard Berg, fagansvarlig eiendomsmegler hos Krogsveen i Bergen. - Jeg er veldig forsiktig med å opplyse om mulige leieinntekter, jeg vil ikke gi forhåpninger om inntekter for kjøper, sier han videre.
Les også:

Advarer boligkjøpere mot kontraktsfelle

Kjøper overtar risikoen

Som kjøper overtar du all risiko rundt det som måtte være ulovlig ved boligen. Dette gjelder også endringer som ikke er byggemeldt, slik som utvidelser og ikke godkjente garasjer.
Og det spiller egentlig liten rolle om selger har informert om ulovlighetene eller ikke.
Får du bøter fra kommunen, må du ta kampen med selger og eventuelt eierforsikringsselskapet i etterkant.
- Det er vanskelig å gå tilbake til megler for å klage. Megler dekker sin rygg ved å informere. Du må eventuelt gå via eierskifteforsikringen, hvis det blir en sak. Det er ingen enkel prosess, opplyser Mangelrød.
Les også:

Kjøpe eller leie bolig?

Mange bryr seg ikke

Megler Ørjan Espevoll hos Eiendomsmegler Vest selger også en enebolig med ikke godkjent utleieenhet.
Det kommer tydelig frem i annonsen, samtidig som det står at enheten i dag leies ut for 6500 kroner i måneden.
- Min oppfatning er at veldig mange ikke bryr seg om det er godkjent eller ikke. Akkurat dette huset er gammelt og det er flere slike hus i området. Det er nok en del leieforhold her som ikke er lovlige, sier han.
Megleren gjør likevel det han kan for å opplyse mulige kjøpere.
- Vi ønsker å gjøre kjøper klar over hva han kjøper. Det ligger i sakens natur at hvis det ikke er godkjent, så har du et ansvar hvis du leier ut boligen videre med mindre du gjør tiltak som gjør boligen godkjent, sier Espevoll.

LES OGSÅ:

Enklere å klage på håndverkere

Sjekk selv

Bygningsinspektør Tom Mangelrød ber folk undersøke grundig på egenhånd om det de kjøper er godkjent eller ikke.
- Det er lett å tro at ting er godkjent hvis den leies ut på salgstidspunktet, men du må sjekke dette nøye. Ta kontakt med kommunen. Huset skal være veldig gammelt før du ikke finner informasjon om det. En bygningskontrollør kan også reise ut og uttale seg om saken, råder Mangelrød.

Risikerer titusenvis i gebyrer

Finner han ulovlig utleide boenheter påløper det raskt titusenvis i gebyrer for huseier.
I Larvik koster det over 10.000 kroner bare å søke om oppdeling til en boenhet til. I tillegg kommer eventuelle ulovlighetsgebyrer og andre søknadsgebyrer.
- Det blir fort 20.000 kroner bare i søknadsgebyrer. Deretter kommer alle kostnadene ved å få et foretak til å gjøre de nødvendige endringene rent byggeteknisk, sier Mangelrød.
I verste fall kan det komme et overtredelsesgebyr på opptil 200.000 kroner. Det er dersom bruken har ført til, eller kunne ført til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet.

LES OGSÅ:

Tetter utleieskattehull

Kontrolløren kommer

Kommuner landet rundt kunne altså tjent gode penger på å følge med på hva som selges av ikke-godkjente utleieboliger på finn.no, men det har ikke Larvik kommune tid til.
Det betyr ikke at du sitter trygt hvis du leier ut ulovlig.
- En eller annen dag er tilsynet på plass hos deg. Vi har tips og lister å gå etter. Og når vi først står der, da er det for seint, advarer Mangelrød.

Må si opp leietager

Det er lov å si opp leietakere med en måneds varsel hvis du oppdager at du leier ut ulovlig. Inntil du har fått leieforholdet i lovlige former, bør du si opp leietager.
Leier du ut før søknaden er godkjent påløper det ulovlighetsgebyr på 4300 kroner.
Mange leietakere kan få bostøtte, men det gis ikke bostøtte til utleieenheter som ikke er godkjent. Det gjør at du som utleier mister den sikkerheten som leietaker med bostøtte gir.
Husk også at du risikerer avkortning i forsikringen dersom du leier ut en ikke godkjent utleieenhet og får skader på boligen.

De viktigste kravene for utleie

A + B = minimum 1,5 meter. Grafikk: Dine Penger

Vindusstørrelse:

Et vindu må, for å oppfylle krav til rømningsvei, ha en åpning som er minst 1,5 meter når du legger sammen bredde og høyde (ikke multipliserer). Merk at det er åpningen, ikke vindusflaten, som teller.

Vindushøyde:

Et vindu som er rømningsvei, skal ikke stå høyere oppe på veggen enn 1 meter. Hvis du ikke kan flytte det lenger ned på grunn av bakken utenfor, så installer et fast trinn eller trapp på veggen i tilsvarende høyde.

Rømningsvei:

Annethvert rom skal ha rømningsmulighet, dør eller vindu som er stort nok.

Lys:

Vindusflater i boligrom skal utgjøre 10 prosent av gulvarealet.

Andre krav:

Det er også en rekke andre krav til utleie-leiligheter. Det skal være nok parkeringsplasser til leietakers biler, og uteplass som leietakeren kan bruke.

Kilde:

Byggtekniske forskrifter til Plan- og bygningsloven, Lovdata.

Her kan du lese mer om

  1. Eiendom
  2. Bolig
mail
E24

Start dagen med

Morgengryn Logo

Hold deg oppdatert på de viktigste nyhetene, de siste nøkkeltallene, og dagens kalender. Tilbudet er gratis.

Flere artikler

  1. Oslo kommune tapte mot leietaker i retten: Krevde 34.200 kroner for vannskade dekket av fattig leietaker

  2. Leieboerforeningen: Kontrakten har ulovlig innhold

  3. Skattefri utleie på 100.000 kroner i året: Bygg utleiebolig - få gratis lån

  4. Annonsørinnhold

  5. Mener strenge krav til standard knebler utleiemarkedet: - Studenter klarer seg uten sportsbod og utsikt

  6. Stadig flere krangler om husleie