Her endres lånekravene med boligprisene

Danmark har strammet inn boliglån-kravene i områder med sterkest prispress. Bør Norge gjøre det samme?

ULIKT PRISPRESS: Danmark har innført regler for å møte ulik prisutvikling i boligmarkedet.

Foto: Paul Kleiven NTB scanpix
Publisert:

Boligmarkedet i Danmark har flere paralleller til det norske.

De regionale forskjellene er enorme. Mens utviklingen er moderat ute på landet, har boligprisene gått til himmels i hovedstaden.

Som i Oslo er forklaringen enkel nok: «Alle» vil bo i København, det bygges ikke nok – og det koster nada å låne penger med dagens rentesetting.

Men her er en viktig forskjell: Mens norske økonomer frykter at Oslo-prispresset ender i boligkrakk, har danskene nylig vært igjennom et.

Det startet i 2007 og ble forsterket da finanskrisen skylte innover det flate kongedømmet året etter. En rekke banker gikk tapt i dragsuget.

Den dyrekjøpte erfaringen er bakteppet for en ny forskrift som det danske Finanstilsynet omsider vedtok 29. januar i år.

Egne København-krav

Det er noe Norge ikke har: Nye, strengere boliglånskrav som kun gjelder områder med de dyreste boligene og den bratteste prisveksten – nærmere bestemt København og omegn, samt Århus.

Frykten for ny boligboble preger retningslinjene om «forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder».

Det kreves ikke bare at lånetakere tåler en solid renteøkning, men også et betydelig boligprisfall:

Låner du mellom fire og fem ganger inntekten, inntreffer for eksempel en hovedregel om at formuen skal forbli positiv selv om boligen faller 10 prosent i verdi.

Med belåning over fem ganger inntekten, må du være rustet til å tåle et boligprisfall på 25 prosent. Bankene har mulighet til å gjøre unntak for unge under utdanning med høy jobbsikkerhet.

Les også

Frykter tomme leiligheter vil gi boligprisspiral

Melder om mindre sentrumspress

– De er redde for en ny smell, og strammer inn utlånsreglene i markeder med sterk prisvekst og høyere risikoprofil. Det blir interessant å se hvilke effekter dette får i markedet, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, til E24.

NEF har hatt dialog med sine danske kolleger i Dank Ejendomsmæglerforening om deres erfaringer etter forskriftsinnføringen.

– Vi fikk forståelsen av at en viss effekt av de nye retningslinjene allerede kan spores i form av økt boligomsetning utenfor pressområdene, trolig fordi de skjerpede kredittkravene i pressområder gjør at færre får lån til boligkjøp i København og Århus, sier Geving.

SKEPTISK: Å forsøke å stagge prisutviklingen ved å stenge flere ute fra boligmarkedet bør ikke være på toppen av politikernes prioriteringsliste, mener sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse.

Foto: Stian Lysberg Solum NTB scanpix

Frykter prisspiraler

NEF har ikke selv tatt stilling til en eventuell norsk innføring. Geving sier det likevel er naturlig at regjeringen ser på erfaringene med slike markedstilpassede tiltak når de skal revurdere utlånsforskriften i høst.

I dag er det nemlig enorme prisforskjeller i Bolig-Norge. På ett år har snittprisene i Stavanger falt 7,3 prosent, mens Oslo-boliger har opplevd en bratt prisstigning på 13,4 prosent.

– FUNGERER IKKE OPTIMALT: Direktør Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) mener vi trenger en regulering som motvirker overoppheting i markedet med sterkt prispress.

Foto: CF Wesenberg/Kolonihaven

– Man kan diskutere om det er riktig å bruke samme medisin på helt forskjellige markeder. Samfunnet er avhengig av et velfungerende boligmarked med en rimelig balanse mellom tilbud og etterspørsel, sier Geving, og fortsetter:

– Jeg mener vi trenger en regulering som holder hjulene i gang i områder med svak utvikling, samtidig som vi motvirker en overoppheting i markeder med sterkt prispress.

– En fallitterklæring

– Og det gjør vi ikke i Norge i dag?

– Det fungerer ikke optimalt. I Stavanger ser vi at den svake prisutviklingen får bankene til å knipe igjen på utlån, mens det er sterk konkurranse blant bankene i Oslo, med relativt lav låneterskel. Det kan øke de regionale forskjellene og gi forsterkede prisspiraler, sier meglertoppen.

– Hvis vi får en boligboble som sprekker, er det Oslo-prisene som vil falle mest, sier sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk analyse til E24.

Han sier en lokal låneinnstramming rundt hovedstaden således kan gi mening i Norge, som et grep for å ta kontroll over prisutviklingen. Samtidig er det en lettvint løsning som ikke angriper det underliggende problemet, mener han:

– Jeg er skeptisk til å skape slike skjevheter i markedet. Det blir jo en fallitterklæring om at man ikke klarer å bygge nok boliger og møte etterspørselen i Oslo. I stedet for å ta nødvendige grep for å stabilisere prisene, hindrer man flere fra å kjøpe bolig. Jeg synes ikke det er den beste boligpolitikken, sier Bjørnstad.

RESERVELØSNING: Eika-sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen mener strengere boliglånskrav i Oslo kan være «løsningen på et problem man ikke gidder å løse på andre måter».

Foto: Lars Fredriksson Selvik E24

– Gidder ikke å løse på andre måter

Eika-sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen sier han ikke blir overrasket om Norge ender med å følge etter danskene.

– I den grad vi trenger strengere reguleringer av boligkreditt, så er det i Oslo – for i resten av landet går prisutviklingen i rolig tempo. Og det kan godt hende slike grep vil komme på den politiske agendaen, dersom man ikke klarer å gripe fatt i kjernen av problemet, sier Andreassen til E24.

– Hva er det?

– Vi frigjør ikke nok arealer til boligbygging i Oslo, har en samferdselspolitikk som ikke holder tritt med befolkningsveksten, og vi vil ikke røre markagrensen. Når vi på toppen av dette ikke vil bygge høyhus, er det jo ingen bombe at det blir så hett rundt Oslo-leiligheter.

– Da blir løsningen å diskutere strengere reguleringer. Men alle slike reguleringer blir et forsøk på å løse et underliggende problem man ikke gidder å løse på andre måter, sier sjeføkonomen.

Les også

Ny utlånsundersøkelse: Nordmenns låneetterspørsel øker

Bankene strammet inn selv

NEF-direktøren sier bankene selv kan bidra med en bedre tilpasset utlånspraksis som tar hensyn til regionale forskjeller.

Som eksempel viser han til Sparebank 1 SMN i Oslo, som nylig har strammet inn på utlånspraksis i hovedstaden. Banken krever at kjøpere som byr mer enn ti prosent over prisantydning må finansiere det overskytende beløpet med høyere egenkapital.

I Sverige har Danske Bank strammet inn sin utlånspraksis i innerstaden i Stockholm, hvor prisnivået er ekstremt høyt. Her krever banken forhøyet egenkapital ved kjøp av dyre objekter.

Her kan du lese mer om