Handelsbanken: Derfor er det ingen boligboble

Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken Capital Markets slår tilbake mot spekulasjoner om boligboble i hovedstaden.

DET BYGGES: Heisekraner på området bak operaen i Bjørvika i Oslo. Hovedstaden har de siste par årene sett en voldsom prisvekst i boliger, som i det siste har dempet seg noe. Boligbyggingen har tatt seg opp, men det er samtidig også andre grunner til at prisveksten nå dempes, mener ekspertene.

Foto: Vidar Ruud NTB scanpix
  • Ingvild Sagmoen
  • Marius Lorentzen
Publisert:

Onsdag formiddag slapp Eiendom Norge boligpristallene for juni. De viste det kraftigste juni-fallet noensinne, med en prisnedgang på 1,6 prosent, sesongjustert ned 0,7 prosent. Den svakeste prisutviklingen kom i Oslo, med en nedgang på 3,1 prosent.

Juni-fallet følger en avtagende prisvekst gjennom hele våren, noe som har fått flere sjeføkonomer til å snakke om et skifte i markedet. Over de to siste årene har boligprisene i Oslo steget med 40 prosent.

Da boligveksten var på sitt største i hovedstaden for rundt ett år siden sa sjeføkonom i Eika, Jan Ludvig Andreassen, dette til E24.

– Faren er at dette blir en boble. Den sterke prisveksten frister spekulanter. I «boblebyer» som Hong Kong, Vancouver og Sydney, ser vi at investorer kjøper 100 leiligheter og lar de stå tomme. Det kan bli en selvforsterkende, spekulativ boble, sa Andreassen.

Den siste tiden har stadig flere tatt til orde for at boligprisfesten i hovedstaden er over.

– Spekuleres

Det finnes imidlertid gode argumenter for at det vi nå ser ikke er en boligboble som sprekker, mener Handelsbanken Capital Markets:

– Vi ser at det stadig spekuleres i boligboble og at prisene skal falle mye, men skal man argumentere for det synet, må man argumentere for at prisene steg kunstig mye i fjor, sier seniorøkonom Marius Gonsholt Hov.

– Vi synes ikke det var det som skjedde.

Det vi så i 2016 var et kraftig skifte i etterspørsel, og ikke noe kollaps på tilbudssiden, påpeker Gonsholt Hov.

– I et boligmarked er det til enhver tid en viss andel av eksisterende boligmasse som skifter hender. Det som driver prisene på kort sikt, si innenfor et år, er etterspørselen, så derfor må vi se på hva som driver etterspørselen. Boligbyggingen, enten høy eller lav, utgjør en liten del av totalvolumet i boligmarkedet, forklarer seniorøkonomen.

To hovedgrunner til dempede priser

Ifølge Handelsbanken er det hovedsakelig to grunner til at boligprisene demper seg i 2017:

ARGUMENTERER MOT BOLIGBOBLE: Seniorøkonom Marius Gonsholt Hov i Handelsbanken Capital Markets.

Foto:

– For det første hang den stigende etterspørselen gjennom fjoråret sammen med lavere renter, men vi kan ikke regne med den effekten igjen. Lavere rente har gitt høyere boligpriser og gjort oss mer sårbare, men det er ikke det samme som en boble. Norges Bank har signalisert at rentebunnen nå er nådd, sier Gonsholt Hov.

– I tillegg har vi innstrammingene i bankenes utlånspraksis, hvor spesielt kravet om maks fem ganger inntekten har hatt en effekt. Disse to forholdene har dempet etterspørselen, sier han.

De samme grunnene vil føre til at vi på lengre sikt vil få en utflating i boligprisene nå, i stedet for et voldsomt fall, mener Handelsbanken.

– Vi synes det er greit å argumentere for en gjennom-året-betraktning, sier Gonsholt Hov.

Les også

Han mener prisfesten i Oslo er over: Åpner for prisfall på 20 til 30 prosent

– På kort sikt kan vi se at prisene faller en del, spesielt i Oslo. Usikkerheten på kort sikt er større nå. Men at det i seg selv skal utløse et større fall – i størrelsen 30–40 prosent – dit føler vi at det fortsatt er et stykke igjen til, sier han.

En forsinket effekt

Også DNB Markets mener boligprisfallet vi har sett de siste månedene er en korreksjon utløst av innstramminger i utlånspraksis.

– Prisnedgangen som vi ser nå kommer etter en periode med en veldig sterk prisoppgang, og dette er en korreksjon vi mener primært er utløst av de innstrammingene i regelverket som myndighetene innførte fra nyttår, sier DNB Markets' sjeføkonom Kjersti Haugland.

Les også

Økonomi-nestor frykter boligboble – dette mener han myndighetene bør gjøre

Hun påpeker at effekten ble litt forsinket fordi flere satt med finansieringsbevis en stund etter nyttår basert på det gamle regelverket som fortsatt var gyldige, men som nå er gått ut.

– Den reduserte kredittilgangen har hatt en effekt på prisene, så dette handler ikke bare om at psykologien i markedet har endret seg, sier hun.

Haugland peker også på at en nedkjøling i markedet er positivt for mange, blant annet førstegangskjøpere som skal inn på markedet.

Tror på lavere gjeldsvekst

Sjeføkonomen i Norges største bank peker på at andre indikatorer, som forbrukertillitstallene for juni, viser at det er god stemning blant norske forbrukere, og dermed liten grunn til å bekymre seg for et økonomisk omslag per i dag.

– Jeg tror ikke utviklingen slik den er nå gir noen uro hos Norges Bank, men snarere enn lettelse, sier Haugland.

Vil innstrammingen i regelverket på boliglån også slå ut i nordmenns gjeldsvekst?

– Ja, vi tror en nedgang i boligprisene, og den utflatingen vi ser for oss de neste tre årene, vil føre til en lavere gjeldsvekst enn i dag, men vi tror ikke på en umiddelbar effekt fordi det ofte er en forsinkelse fra det strammes inn til det slår ut i gjeldsveksten, sier Haugland.

Les også

Største juni-fall noensinne

Les også

Ekspertenes råd til boligkjøpere

Les også

Færre visninger av boligannonser i Oslo

Her kan du lese mer om

  1. Boligmarkedet
  2. Bolig
  3. Eiendom
  4. Eiendom Norge
  5. Bank
  6. Oslo
  7. Økonomi

Flere artikler

  1. IMF: Boligmarkedet i Norge er overpriset

  2. Handelsbanken: – Ikke starten på et krakk

  3. Største juni-fall noensinne

  4. Annonsørinnhold

  5. Sverige mot nytt boligrep – tross prisfall

  6. Ekspertene er uenige om forskriftsforslaget: - Selvskading som vi kunne unngått