Pengefelle ved samlivsbrudd: Takstene på samme bolig sprikte med 800.000 kroner

Takstene på en bolig i Akershus sprikte nylig med nesten 800.000 kroner. Ved å klage til takstmannen, fikk en boligselger 100.000 mer.

ADVARER MOT FELLE: – Det er kritikkverdig at boligtakstene kan variere så mye som 750.000 kroner på en og samme bolig. Det påvirker størrelsen på skifteoppgjør, sier kvinnen som nå bor i Oslo. Hun skulle selge seg ut av en bolig som hun eide sammen med en annen, og tjente 100.000 kroner på å klage på den ene taksten.

Foto: Privat
Publisert:,

Motsatte interesser. Når samboerforhold eller ekteskap ryker, vil markedet avgjøre boligverdien om man selger felles bolig. Men dersom den ene kan overta boligen, er det duket for diskusjoner. Dersom takstene spriker, vil partene ofte ha motsatte interesser:

Den som skal kjøpe den andre ut, er interessert i å få en lav takst. Den andre parten vil ha høy takst for å få nok egenkapital til å kjøpe seg noe annet.

Les også:Vil forby korte tidsfrister i budrundene

800.000 kr i forskjell. Nylig opplevde en kvinne som skulle selge sin andel i en bolig, at spriket mellom takstene var ekstra stort.

Sameierforholdet fungerte ikke i lengden. Hun ville flytte, og hennes medeier skulle kjøpe henne ut. De skaffet hver sin takst.

– Taksten jeg fikk var på 4,8 millioner kroner. Min sameier fikk en takst på så vidt over 4 millioner kroner, forteller kvinnen, som ikke ønsker å stille opp med navn, til Dine Penger.

SPRIK PÅ 800.000: Takstene på et av rekkehusene i dette området sprikte med 775.000 kroner mellom to takstmenn. – Det er kritikkverdig fordi det påvirker størrelsen på oppgjør sameiere imellom, sier kvinnen.

Foto: PRIVAT

Om «hennes» takst ble lagt til grunn, ville hun få utbetalt 2,4 millioner. Ifølge medeierens takst hadde hun bare krav på 2 millioner kroner. Da var gode råd dyre.

Les også:Flere samboere kan få arverett

Muntlig avtale. Da de kjøpte boligen, hadde de avtalt muntlig at dersom samlivet ikke gikk bra, skulle den ene få mulighet til å kjøpe ut den andre fra boligen, til mellomtakst.

Hvis ikke skulle de selge boligen på markedet og dele gevinsten.

Gjennomsnittet av takstene ble 4,4 millioner. Hun ville da fått 2,2 millioner kroner i oppgjør, siden de eide halvparten hver. Men kvinnen syntes den laveste taksten skurret i forhold til boligprisutviklingen. Boligen ligger i en kommune i Akershus.

Les også:– Samboerbrudd er ofte svært uryddige

Hun hadde i tillegg fått en verdivurdering fra en eiendomsmegler på 4.650.000 kroner.

– Denne ble ikke brukt i oppgjøret, men viser at «min» takst var i riktig område, sier hun.

Hun oppfattet taksten som var skaffet av hennes medeier, som veldig påvirket av oppdragsgiveren – både når det gjaldt formulereringer og innhold.

Les også:Siv Jensen: - Kan være forsvarlig med 10% egenkapital

Tomteverdien hadde «falt». I boligtakster står det som regel oppgitt hvor mye tomteverdien utgjør.

– I den laveste taksten var tomteverdien faktisk lavere enn i taksten da vi kjøpte boligen i 2009. Tomteverdien var da 1.250.000 kroner.

– Det ville være veldig merkelig om tomteverdien skulle ha sunket på disse årene.

Les også:Her har boligene blitt dobbelt så dyre

Kontaktet meglere. Kvinnen tok kontakt med eiendomsmeglere i området, og sendte e-post til sin samboers takstmann, der hun påpekte fall i tomteverdien som underlig:

Hun viste til at flere lokale meglere bekreftet dette.

«Det er helt umulig at dere har hatt en markedsnedgang på tomteverdien siden dere kjøpte boligen. Siden overtagelsen har prisutviklingen vært positiv. Enkeltmåneder på høsten har vist nedgang (som siste 2 måneder med nedgang på rundt 1% pr. måned), men det spises lett opp av oppgangen i 1. og 2. kvartal.

Dere skal ha hatt samlet positiv markedsutvikling i 2010, 2011 og 2012. Fasiten for 2013 er ikke klar ennå. Det ligger an til et helt flatt år, men tviler på om det samlet blir nedgang. Har solgt boliger i denne kommunen nå i 15 år og kan med en gang si at en tomtebelastning i denne adressen på kr. 860.000,- er feil. », skrev eiendomsmegleren.

Les også: Disse boligtypene steg mest i pris

Fikk ny takst. Etter mailutvekslingen satte takstmannen opp sin takst til 4,4 millioner kroner. Det vil si 400.000 kroner mer enn tidligere. Han svarte i en epost:

«Har sjekket dette med tomteverdien litt nærmere og funnet at jeg beklageligvis har ligger for lavt.»

– Selv om hans takst isolert sett fortsatt var noe lav, tror jeg dette samsvarer mer med markedet, sier hun.

Dermed ble snittet 4,6 millioner kroner, og utkjøpsprisen endte dermed på 2,3 millioner kroner. Hun fikk dermed 100.000 kroner mer enn om hun hadde akseptert den laveste taksten som grunnlag.

- Blandet sammen. Til Dine Penger skriver takstmannen i en e-post:

– Den ene taksten er en ren feilvurdering da jeg hadde regnet for lav tomteverdi og for høy teknisk verdi. Årsaken kom av at jeg satt med to takster samtidig med denne og en tilsvarende bolig og beklageligvis blandet disse verdiene i taksten over».

Ifølge ham var taksten på 4.400.000 kroner den rette verdien.

– Jeg fikk et hint om dette, og ga dem beskjed om å slette taksten på 4.050.000 kr som skulle vært slettet, avslutter han. Mannen er medlem i Norges Takseringsforbund.

- Utfordrende for takstmenn

UTFORDRENDE: - Taksten er avhengig av hvilke opplysninger oppdragsgiver gir takstmannen, sier administrerende direktør Are Andenæs Huser i Norges Taksteringsforbund. Foto: Norges Takseringsforbund/Nicolas Tourrenc

Ifølge administrerende direktør Are Andenæs Huser i Norges Takseringsforbund kan slike oppdrag som har med skifte å gjøre, være utfordrende.

– Takseringsoppdrag som har med skifte ved arv, skilsmisse og samlivsbrudd kan være svært utfordrende for takstmenn, sier Huser.

- Hvordan kan takster sprike så mye?

Opplysninger spiller inn. Ifølge ham tar takstmenn utgangspunkt i hva sammenliknbare boliger er solgt for i samme område.

– Her benytter de fleste de samme statistikkverktøyene. Takstmannen gjør en rekke egne observasjoner, men oppdragsgivers opplysninger spiller også en viktig rolle, sier Huser.

– Taksten er også avhengig av hvilke opplysninger oppdragsgiveren gir takstmannen. Ved samlivsbrudd ser vi nok ofte eksempler på at den som skal flytte vil snakke boligen opp, mens den som skal overta gjerne vil trekke frem mangler. Der takstmannen ikke blir gjort oppmerksom på den faktiske situasjonen kan det bli uenighet i ettertid.

Felles oppdrag. Takstmenn mottar en del henvendelser fra mennesker som ønsker råd om hvordan de skal forholde seg til verdisetting i en slik situasjon.

– Da forsøker vi å gi veiledning og gode råd som kan gjøre prosessen litt enklere, og vi har laget noen råd til boligeiere i slike tilfeller, sier han.

– Vi mener at begge parter bør enes om et mandat for taksten. Da sikrer man at takstmennene legger de samme forutsetningene til grunn for oppdraget. På befaring er det best om begge takstmenn bør møte samtidig, da har man sett og hørt det samme.

Det kan være forskjell på lys og lydforhold, trafikk som spiller inn. For å få til en prosess som begge parter har tillit til, bør både selger og kjøper være tilstede eller ingen av dem, sier Huser.

Norges Takseringsforbund mener å følge disse rådene dette kan redusere både takstsprik og senke konfliktnivået i slike saker.

Les også:Prisoppgang på OBOS -leiligheter i januar

Ha detaljert avtale. Kvinnen råder andre til å skrive en detaljert avtale for hva man skal gjøre i slike tilfeller.

– Jeg forutsatte at dette ville bli gjort på en fair måte, altså uten forsøk på å påvirke takstmannen, sier hun.

Selv gikk hun inn for å opptre ryddig, og gjorde «sin» takstmann oppmerksom på den andre partens innspill om hva som var mangler ved boligen før han satte taksten. Hun har nå lært hva hun skal gjøre neste gang hun eventuelt flytter sammen med noen.

– Man bør lage en detaljert, skriftlig avtale. Det blir for vilkårlig å bare avtale at man legger snittet av takstene til grunn. Avtalen bør omfatte hva man skal gjøre hvis takstene spriker mer enn for eksempel 10 prosent, råder hun.

I dette tilfellet sprikte takstene med 16 prosent.

Les også:Unngå disse oppussingstabbene

Slik kan du unngå usikker takst:

Advokat Ramborg Elvebakk i advokatfirmaet Hjort har lang erfaring med skifteoppgjør. Hun bekrefter at verdsettelse av fast eiendom er et tema på de aller fleste skifter.

RISIKABELT: – Uenighet om verdifastsettelse er vanlig i skifteoppgjør. Det kan være risikabelt å avtale et snitt av to takster, sier advokat Ramborg Elvebakk.

Foto: Taral Jansen/E24 Dine Penger

– I mange tilfeller er verdsettelse av eiendeler det eneste partene er uenige om på et skifte, i de tilfeller der det er enighet om at alt skal deles likt. Dette gjelder både ved skilsmisse og arveoppgjør, sier Elvebakk.

Les også:Får ikke kreve salg av bolig etter skilsmisse

Risiko. Hennes erfaring er at det er ganske utbredt at takstene kan variere ganske mye.

Advokaten mener at det kan være forbundet med en viss risiko å avtale at man tar to takster, og legger gjennomsnittet til grunn, selv om dette er ganske vanlig å gjøre.

To løsninger. Den eneste måten å unngå denne usikkerheten på, er at man legger eiendommen ut for salg, og så kan den som ønsker å kjøpe den andre ut, tre inn i høyeste bud.

Alternativt kan man ta en skiftetakst ved tingretten. Denne er bindende, men det er en kostbar løsning.

– Det kan også ta lang tid, fordi den også kan ankes, avslutter Elvebakk.

Les også:Krogsveen brøt god meglerskikk

Følg oss på Facebook!

Her kan du lese mer om