Sikre samlivet og spar avgift: Slik kjøper du deg inn i samboerens bolig

Har dere lyst til å eie bolig sammen, men lurer på hvordan dere løser det i praksis? Sjekk hvordan du kan kjøpe deg inn og samtidig spare titusener i dokumentavgift.

DYRT. Samboerparet satte hele boligkjøpet på vent da de fant ut at staten krevde 45.000 kroner i dokumentavgift for at Marianne Beate Flister (40) skulle kjøpe seg inn i boligen til Stein-Ove Adriansen (40).
  • Ida Aamodt-Hansen
Publisert:

På tide. – Vi har vært samboere et par år, og tenkte at det var på tide at Marianne fikk kjøpe seg inn i boligen som vi bor i og jeg eier i dag, sier Stein-Ove Adriansen, som bor i Os utenfor Bergen.

De søkte litt rundt og undersøkte hvordan de kunne gjøre det, men fant fort ut at dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen ville utgjøre rundt 45.000 kroner.

Les også: Sjekk om du bør gifte deg

Dokumentavgift. I motsetning til ektefeller, som fritt kan overføre fast eiendom mellom seg, må nemlig samboere i utgangspunktet betale dokumentavgift for å kjøpe seg inn i den andres bolig.

– Jeg synes det er helt idiotisk å skulle betale så mye penger rett til staten, så da la vi hele prosessen på vent. Det skulle ikke vært avgift på slike ting i det hele tatt, i hvert fall ikke i dag når stadig flere lever som samboere her i landet, mener Adriansen.

Les også:Slik fører samboere lånerentene og får fradrag

En utvei. Det finnes alternative måter å sikre seg på, som ikke utløser dokumentavgift, men dette passer ikke for alle. Les mer om hvordan lenger ned i saken.

Advokat Birgitte Schjøtt Christensen i Help forsikring.

Hvordan kjøpe seg inn?Mange samboere ønsker at den ene parten skal kjøpe seg inn i den andres bolig.

Men hvordan gjør man det for at det skal bli mest mulig rettferdig?

Advokat i Help, Birgitte Schjøtt Christensen forteller at dette er noe de får spørsmål om stadig vekk.

– Ofte kommer par til oss når de går fra hverandre og finner ut at de ikke har godt nok grunnlag for å si hvem som brakte hva inn i samboerskapet og ikke har hatt gode nok avtaler, sier Christensen.

Les også:– Samboere tror de er bedre stilt enn de er

Slik går dere fram:

1. Først finner dere markedsverdien for boligen og avklarer boliggjelden.

2. Det neste spørsmål er hva den som kjøper seg inn skal betale og hvordan kjøpet finansieres.

3. Hvordan skal dere dele på lånekostnadene.

Samboereksperten er klar på at eierandelen skal følge hvor mye man betaler på lånet.

– Hvis den ene skal betjene en større andel av lånet enn den andre, foreslår jeg som utgangspunkt at vanlige formuesrettslige prinsipper gjelder. Den som betaler mer på lånet, får større eierandel tilsvarende det lånet en betjener, sier Christensen.

Husk samboerkontrakt! Om dere har planer om at den ene skal kjøpe seg inn i den andres bolig, bør dere absolutt skrive en samboeravtale. Denne kan regulere alt dere eier, ikke bare bolig, men bil, båt, hytte, innbo, bankkontoer og hvem som er ansvarlig for hvilken gjeld.

– Vi opplever at særlig kvinner, etter to barn og 10 års samboerskap, tror de har krav på halvparten ved et samlivsbrudd. Slik er det altså ikke. Har du ikke noen form for avtale,er det vanskelig å godtgjøre medeierskap, sierChristensen.

Her finner dumal for samboerkontrakt

Under ser du fire ulike måter å regne ut eierandel på:

Eksempel: Ny samboer Siri skal kjøpe seg inn. Boligen er verdt 2 mill. Eier Erik har 1,5 mill. i boliglån, og nettoverdien med kr 500.000 er mannens egenkapital.

1) Med lik egenkapital kan dere eie halvparten av boligen hvre. For eksempel - hvis Siri har lik egenkapital som Erik med kr 500.000, kan de avtale at hun bruker dette til å betale ned på hans boliglån.

Da blir begge er ansvarlig for gjelden med like deler. Begge eier en halvpart av boligen hver. Kjøpesummen er her kr 1.000.000 (= dokumentavgiftsgrunnlaget). Det avtales at ved oppløsning av sameiet mottar hver part salgsverdi minus boliglån delt på to.

2) Ulike egenkapital - dette er det hyppigst forekommende caset: Kvinnen og mannen har ulik egenkapital, men skal ha likt ansvar for gjelden:

Siri har en egenkapital kr 250.000. Denne går til nedbetalting på Eriks lån.

Erik egenkapital er 500.000 kroner.

Restlån som begge er ansvarlige for med like deler er da kr 1.250.000 / 2 = 625.000.

Siri finansierer kr 250.000 pluss lån kr 625.000 = 875.000. Dette blir kjøpesummen og dokumentavgiftsgrunnlaget. Det utgjør 43,75% som blir hennes sameieandel.

Erik finansierer kr 500.000 pluss lån kr 625.000 = 1.375.000 kroner. Dette utgjør 56,25% som er hans sameieandel.

Det avtales at ved oppløsning av sameiet skal Siri motta 43,75% av boligens markedsverdi minus halve boliglånet. Erik skal motta 56,25% av salgsverdi minus halve boliglånet.

3)Hun har ikke egenkapital: Hvis Siri har null i egenkapital men skal være med å betjene lånet likt, overtar hun halvparten av gjelden (750.000) som tilsvarer 37,5% eierandel.

Mannens eierandel reduseres til (100 – 37,5 =) 62,5%. I så fall er kjøpesummen 750.000 kroner (dokumentavgiftsgrunnlag). Samme oppgjør ved oppløsning av sameiet som i 2).

4) Hvis Siri har null i egenkapital men høy inntekt og bedre betalingsevne enn mannen, kan hun ”finansiere” mer ved å overta større andel av lånet, både ved faktisk ansvar og reell betjening av renter og avdrag.

Da avtales en intern deling av gjeldsansvaret med 2/3 (1 million) på henne og 1/3 på ham (500.000 kroner). I noen tilfeller vil man ha hvert sitt lån, uten at det gjør noe for beregningene.

Da blir hun sameier med en halvpart. Det avtales at ved oppløsning av sameiet skal Siri motta halve boligens markedsverdi minus 2/3 av boliglånet. Likeledes skal Erik motta halve markedsverdien minus 1/3 av boliglånet.

Les også:Slik kan samboere dele boutgiftene

Slik kan dere unngå dokumentavgift:

Som nevnt over, må samboere i utgangspunktet betale dokumentavgift når man kjøper seg inn i den andres bolig.

NB: Dette gjelder bare selveierbolig. Borettslagsleiligheter og aksjeleiligheter er fritatt for dokumentavgift.

Denne er på 2,5 prosent av kjøpesummen og kan lett utgjøre 50.000 kroner. Man kan imidlertid unngå dette ved at man lar være å tinglyse skjøte og i stedet tinglyser et pantedokument med en "urådighetserklæring".

Før dere velger en slik metode, bør dere være klar over du da ikke har et like godt vern mot samboerens eventuelle kreditorer som om man selv har tinglyst sin eierandel . Ved for eksempel et tvangssalg, kan din andel dermed gå med i dragsuget.

– Å skrive et pantedokument med urådighetserklæring fra samboer, er greit nok for folk som ikke har et problem med kreditorer. Før jeg hadde gått inn på en slik avtale, ville jeg tenkt meg om litt, sier Christensen.

Les også:Samboere bør ha livsforsikring

Slik gjør dere det:

1. Kontakt: Bli enige om en kjøpesum og skriv en samboeravtale som omhandler kjøpet og låneansvaret.

2. Skjøte: Skriv deretter et nytt skjøte med deres respektive eierandeler (for eksempel at dere eier en ideell halvpart hver). Oppbevarer skjøtet på et svært trygt sted som for eksempel i en bankboks. Det er tinglysning av skjøte som utløser dokumentavgift. Dere dropper derfor det, men du kan tinglyse det hvis det blir behov for det.

3. Urådighetsklausul: Få tinglyst et pantedokument med urådighetserklæring i eiendomsregisteret (grunnboken) hos Statens Kartverk.

Om nødvendig kan dere kjøpe et pantedokument i en bokhandel eller på AdvokatOnline.no for 250 kroner, og skrive inn «urådighetsklausulen» i den. I klausulen skal det stå at din samboer, som står som reell eier av boligen, kan bo i eiendommen, men ikke kan selge, pantsette, leie ut, gi bort, låne bort eller på annen måte disponere eiendommen uten ditt samtykke.

Å tinglyse en pantobligasjon koster 1060 kroner, men det er langt mindre enn dokumentavgiften som er 2,5 % av markedsverdien av din andel av boligen.

4. Overfør penger: Overfør pengene for kjøpet til din samboer.

5. Begge må være låntagere: Få begges navn oppført som ansvarlige på felles lån.

6. Snarvei. Om dere synes det blir for komplisert kan dere tinglyse skjøtet i punkt 2 og betale dokumentavgift. Det er det aller tryggeste i forhold til samlivsbrudd og sikrer også arven om en av dere dør. I utgangspunktet anbefaler vi ikke fremgangsmåten over for samboere. Den passer best mellom nære familiemedlemmer. Ønsker dere likevel å unngå dokumentavgiften har dere imidlertid oppskriften over.

Les også:Blir det skattekrøll om vi ikke tinglyser?

Publisert:
Gå til e24.no

Her kan du lese mer om

  1. Eiendom

Flere artikler

  1. Ekspertenes 10 viktige råd: Samboere: Slik kjøper dere bolig sammen

  2. Bruk kvinnedagen til å sikre det økonomiske samlivet: Sjekk om du bør gifte deg

  3. Hvordan bør vi føre opp hunden i samboeravtalen?

  4. Samboere likere ektepar etter forslaget til statsbudsjett: Fortsatt arvefelle for samboere

  5. Slik bør samboere dele utgiftene