Så mye bommet ekspertene på boligprisveksten: – Flyktningeffekten så jeg ikke i hele tatt

Bom, bom, bom. I januar 2016 spådde ekspertene hvordan de trodde boligprisen skulle utvikle seg i det nye året. Tallene viser at ekspertveldet var laaaangt unna å treffe.

STERKT 2016: Boligprisveksten i 2016 ser ut til å bli én av de sterkeste årene noensinne. Først i begynnelsen av januar presenterer Eiendom Norge helårsstatistikken.

Foto: Vegard Wivestad Grøtt NTB scanpix
Publisert:,

Ved inngangen til 2016 trodde de fleste ekspertene at boligprisveksten i det nye året skulle bli lavere enn de 7,2 prosentene man fikk i 2015.

Usikkerheten i norsk økonomi var stor, etter halvannet år med oljebrems, økende arbeidsledighet, fallende rente og høyere arbeidsledighet var faktorene som gjorde at ekspertisene spådde mindre vekst enn året før.

Selv de høyeste anslagene var ikke i nærheten av prisveksten man faktisk fikk.

De siste tilgjengelige tallene som omfatter november viser at 12-månedersveksten for landet som helhet er på 11,6 prosent.

I Oslo ble årsveksten på 22 prosent.

E24 har samlet boligprisanslagene som falt ved inngangen til 2016, og fått ekspertene i tale om avstanden mellom anslagene og den faktiske prisveksten.

Som du vil se var det de spådde i januar laaaangt unna det som ble fasit:

Les også

Verdens villeste vekst

Eiendom Norge: Spådde 3–5 prosent vekst

Eiendom Norges prognose for boligmarkedet i 2016 tilsa en oppgang på 3–5 prosent, målt i gjennomsnittlig årsvekst mot året før, altså bare et sted mellom halvparten og en tredjedel av det man faktisk endte opp med.

Christian Vammervold Dreyer, administrerende direktør i Eiendom Norge.

Foto: Håkon Mosvold Larsen NTB scanpix

Administrerende direktør Christian Vammervold Dreyer spådde 17. desember 2015 at «markedet utover året [vil] ha en mer moderat utvikling enn den vi hadde i 2015».

Da prognosen for 2016 ble satt, var det flere utfordringer i norsk økonomi som skapte stor usikkerhet om boligmarkedet, forteller Dreyer.

– Etter en lang periode med kraftig oljeprisfall og reduserte oljeinntekter ventet man en økning i arbeidsledigheten utover de oljesensitive fylkene. Man forventet en forverring over hele landet. I tillegg hadde vi en flyktningsituasjon som preget situasjonen, sier han til E24.

– Nå har norsk økonomi utviklet seg bedre enn man forutså. Arbeidsledigheten er marginalt endret, og har til og med gått ned i regioner.

– Oslo-markedet er markedet vi primært bommet på. Investorandelen med mange som kjøper sekundærbolig har preget markedet utover høsten 2016, og etterspørselen var vesentlig større enn det vi trodde den skulle bli, sier Dreyer.

Eiendom Norge drar på med prisprognosen for 2017, og spår 9–11 prosent prisvekst for bruktboliger på landsbasis.

Sjeføkonom Roger Bjørnstad i Samfunnsøkonomisk Analyse.

Foto: Stian Lysberg Solum NTB scanpix

– Spekulasjonsdrevet prisvekst

Sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk Analyse, Roger Bjørnstad, ventet prisvekst på 4,5 prosent i 2016, hvor mesteparten ville bli tatt ut i årets første måneder.

Han peker også på Oslo som den største overraskelsen i 2016.

– Jeg vil tippe at det forklarer mesteparten av avviket som er mellom faktisk prisvekst og vår prognose. Det er basert på ting som er umulige å spå. Det virker som det har vært en forventningsdrevet eller spekulasjonsdrevet prisvekst som har blitt selvforsterkende, sier han til E24.

– Vil dette bli en faktor som preger boligprisveksten i 2017 også?

– Det kan skje, det har ikke stoppet opp ennå. Vi vet ikke når det skjer. Dess høyere prisene går, jo mindre sannsynlig er det at det kan fortsette. Det er spørsmål om hvor mye lån husholdningene kan få før bankene sier «nei».

Samfunnsøkonomisk analyse tror prisveksten i 2017 vil lande et sted mellom 8 og 10 prosent.

Les også

Derfor tror storbanken at boligpris-modellen bommer

Andreassen: – Flyktningeffekten så jeg ikke i hele tatt

Da E24 tok ringerunden i fjor, opererte sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika med ett av de høyeste prisanslagene med forventning om 5 prosent prisvekst på landsbasis.

– En faktor som jeg av en eller annen grunn ikke klarer å forstå, og som overrasket, er at det er færre boliger til salgs i Oslo i år enn i fjor, sier Andreassen til E24.

– Så kom Oslo kommune inn og bød rått og brutalt over alle andre. Flyktningeffekten i boligmarkedet så jeg ikke i det hele tatt.

Andreassen sikter til at det kommunale foretaket Boligbygg Oslo KF har handlet 252 boliger for 869 millioner kroner i 2016 – hovedsakelig vest i Oslo. Flyktningstrømmen er hovedårsaken til at Oslo kommune satt av så mye som 900 millioner kroner til boligkjøp i 2016, ifølge DN.

– Jeg ble først obs på det i sommer, sier han, uten at situasjonen da vekket medieinteresse.

Sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika.

Foto: Lars Selvik E24

– De to tingene jeg ble mest overrasket over i 2016, er effekten av arveavgiften og at det kom så få boliger til salg. Det hadde jeg aldri regnet med, sier Andreassen.

Andreassens tror boligprisene kommer til å ende på 5–7 prosent på landsbasis i 2017, hvor Oslo får den sterkeste prisveksten på 11 prosent. Prisveksten i Rogaland blir negativ, mens prisveksten i Bergen blir svak, skal man tro Andreassen.

– Jeg er mest usikker på markedet i Bergen. Det blir mest spennende i 2017, sier Andreassen.

Sjeføkonom Øystein Dørum

Da E24 snakket med Øystein Dørum i fjor, var han sjeføkonom i DNB Markets og anslo svak boligprisvekst på et par prosent sammenlignet med 2015. Nå jobber han som sjeføkonom i arbeidsgiverorganisasjonen NHO.

Han begrunnet anslaget med fundamentale drivere i økonomien som også står seg godt i etterpåklokskapens lys. De skulle bremset boligprisveksten, og Dørum må skue blikket til faktorer som ikke fanges opp av fundamentale drivere for å finne svaret på den sterke boligprisveksten i 2016.

** Regionale forskjeller: – Åpenbart har tilbudssiden spilt inn i Oslo-markedet, men jeg er fortsatt ikke overbevist om at manglende nybygging påvirker tilgangen til boliger i markedet mer enn sterk prisveksten. Sterk prisvekst vil innebære at folk ønsker å kjøpe før de selger, og hvis alle vil kjøpe først, vil de holde tilbake boligen de bor i til de har kjøpt. Da vil tilbudet gå ned og prisene presses opp.

** Egenkapitalen brennes raskt: – Når prisveksten blir veldig sterk, ser både etableringsgenerasjonen og foreldregenerasjonen at egenkapitalen brennes raskt. Da blir det enda viktigere å komme seg inn på boligmarkedet tidlig, og det blir enda viktigere for foreldregenerasjonen å hjelpe dem med dette.

– Tilleggseffekten i en nullrenteverden er at boligmarkedet er ett av stedene man kan få avkastning på sparepengene. Fra familiens ståsted er det vinn-vinn i et generasjonsperspektiv, og det kan fremstå sterkere når prisveksten er høy.

Sjeføkonom i hovedorganisasjonen NHO, Øystein Dørum.

Foto: Terje Bendiksby NTB scanpix

Jokerne til Dørum slo til

Men Dørum tok i desember 2015 forbehold i anslaget, og trakk frem to jokere:

1. At Ola nordmann har troen på at Norge er så rik at staten kan pøse ut tilstrekkelig med penger til å forhindre en alvorlig nedtur.

– Det i seg selv vil holde boligprisene oppe, sa Dørum den gang.

Ett år etter ser Dørum at myndighetene har brukt handlingsrommet godt, og at budsjettpolitikken, sammen med lave renter, svak krone og moderat lønnsoppgjør, har bidratt til at oljebremsen ble en regional krise istedenfor en landeplage.

– Folk har hatt mindre grunn til å frykte for jobbene sine, og det er jeg ganske sikker på har hatt betydning, sier Dørum.

2. Den andre jokeren var hvor mye sparing som ville bli kanalisert inn i boligmarkedet, når det i takt med rentekuttene kunne bli mindre attraktivt å sette penger inn i banken.

– Nå har ikke renten blitt satt ned mye i året som gikk. Forventningene har vært lave renter over lengre tid, og boligmarkedet har levert høy avkastning gjennom mange år. Jeg har ikke gode tall på hvordan sparemidler er blitt vridd mot bolig, men det er liten tvil om at det er en del av effekten vi ser.

DNB Markets: – Litt euforisk stemning

Dørums tidligere arbeidsgiver, DNB Markets, trodde i desember 2015 at årsveksten ble 2,2 prosent, og viste til forventninger om lav inntektsvekst og ledighetsøkning.

– Jeg tenker at det også er fundamentale drivere som kan forklare dette. For det første hadde vi høyere ledighetsanslag, fordi vi ventet høyere asylstrømming og svakere utvikling i arbeidsmarkedet. Vi trodde også oljenedturen skulle smitte mer over til andre steder i landet. Det er den største fundamentale overraskelsen, sier makroøkonom Jeanette Strøm Fjære til E24.

– I tillegg er det effekten av den lave renten. Nå er det ikke slik at den er blitt lavere enn vi så for oss, men effekten har vært sterkere enn vi har tidligere har tenkt. Desember-prognosen fra i fjor baserte man på en boligpris-modell som ikke fungerer like godt i dag, som tidligere, fordi den er fundert på et høyere rentenivå enn det vi har.

Strøm Fjære ser også at forventningselementet har bidratt til prisvekst.

– Det er flere tegn som tyder på at man har det spesielt i Oslo. Det er en forventning om videre prisoppgang som driver prisene. Lav omløpshastighet er et tegn på det, og kan tyde på litt euforisk stemning. Det er flere ting som tyder på at det også er en investordrevet prisvekst, og vi har noen indikasjoner på at det er forventningsdrevet atferd, ettersom leieprisene ikke har økt, sier hun

Strøm Fjære legger vekt på indikasjoner om at det er sterke forventninger i markedet, er basert på anekdotiske bevis og at indikasjonene derfor er usikre.

Les også

Fant lokkeprising hos 10 meglerkjeder – nå har pipen en annen lyd

Les også

12 milliarder i eiendomsskatt til kommunene

Les også

Her har leilighetene blitt 17 prosent dyrere