Fem ekspertprognoser: Denne veien tar boligprisene

Den norske boligprisgaloppen bremser opp kraftig i år, skal vi tro fem ekspertmiljøer. Og i 2018 varsles prisfall.

E24 har samlet inn de ferskeste prognosene for boligprisvekst fra Statistisk sentralbyrå, analysemiljøene i tre av landets største banker, og meglerforeningen Eiendom Norge.

Prognosene varierer, men de fem ekspertmiljøene er enige om ett utviklingstrekk – som bør være beroligende for alle som venter på å kjøpe sin første bolig:

De tror boligprisveksten vil bremse opp betydelig fremover, sammenlignet med det siste årets bonanzatilstander:

• Samtlige eksperter anslår at de nasjonale boligprisene stiger mellom fire og åtte prosent gjennom 2017 (1. januar til 31. desember). Til sammenligning steg boligprisene med bratte 12,8 prosent gjennom 2016, viser meglerbransjens statistikk.
  
• For utviklingen videre er ekspertene mindre samstemte: Statistisk sentralbyrå og DNB Markets tror norske boligpriser vil falle i 2018. Danske Bank Markets og Nordea Markets tror prisene vokser videre, men mer moderat.
  

Så hvorfor skal boligprisveksten flate ut? Ekspertene gir fem årsaker:

1. Den nye boliglånsforskriften som ble innført 1. januar er strengere, og betyr låneavslag til flere. Det tilsier færre kjøpere, og mindre prispress. Det er særlig den nye regelen om at du ikke kan låne over fem ganger bruttoinntekten som vil bremse bankenes lånevilje, mener Nordea Markets.

2. I fjor ble boligprisene dels fyret opp av rentekutt, siden lavere rente betyr at du har råd til å betjene høyere lån. I år er det ikke utsikter til enda lavere renter, og dermed er denne effekten trolig tatt ut, påpeker DNB Markets.

3. Det har vært en kraftig økning i nyboligbyggingen det siste året. Tilbudssiden vil derfor styrke seg fremover, med ferdigstilling av flere store nyboligprosjekter senere i år, fremholder Danske Bank.

4. Befolkningsveksten i Norge er avtagende – et tegn på mindre press om objektene fremover, bemerker Eiendom Norge.

5. Nordmenns reallønnsvekst har stått bom stille, og også i år vil inntektsveksten være svak, ifølge Statistisk sentralbyrå.

E24 har samlet inn ekspertenes ferskeste prognoser for prisvekst fremover, og spurt hvorfor de tror boligmarkedet vil utvikle seg slik.

Eiendom Norge

Spår boligprisene i Norge opp 6–8 prosent i 2017 (mot 12,8 prosent opp i 2016), målt i nominell vekst fra 1. januar til 31. desember.

– Vi forventer en forsiktig prisvekst de førstkommende månedene, før boligprisene flater ut frem mot sommeren, og så går forsiktig tilbake i siste kvartal, sier Eiendom Norge-sjef Christian Dreyer.

Oslo er den store «jokeren» i meglerforeningens prognose. Hovedstaden har i flere år dratt de nasjonale prisene opp, men nå ser meglerne tegn til et trendskifte, med kraftig tilbudsøkning og roligere budrunder i mars.

– Om denne trenden fortsetter i Oslo, kan en nasjonal utflating i prisene komme raskere, sier Dreyer.

Nordea Markets

Spår boligprisene opp 5,1 prosent i 2017, altså langt mindre enn i fjor. Og fremover vil prisveksten gå enda tregere, tror Nordea-analytikerne.

De tror boligprisene vokser 3,5 prosent i 2018 og 3,7 prosent i 2009.

– Vi forventer at boligmarkedet roer seg noe ned. Den strengere boligforskriften vil bremse låneetterspørselsiden, og imens sørger høy nyboligbygging for at tilbudssiden styrker seg fremover, sier makrostrateg Joachim Bernhardsen.

Men: De spår altså prisene videre opp, om enn ikke like mye.

– Det er fordi de underliggende driverne fortsatt taler for prisvekst. Nordmenn får sterkere reallønnsvekst i år enn i fjor. Renten holder seg lav, og arbeidsledigheten har falt, sier Bernhardsen.

Danske Bank Markets

Venter at boligprisene stiger cirka 4 prosent gjennom 2017, og cirka 2 prosent i 2018.

Sjeføkonom Frank Jullum sier spådommen innebærer en kraftig prisbrems fra dagens vekst. I andre halvår av 2017 forventer de at prisene ikke stiger noe mer, og kanskje til og med vil falle.

– Det er fordi innstrammingene på boliglån da vil begynne å virke. Bankene sier nei til flere boliglånssøknader, slik at det er færre som får kreditt. Det andre er boligbyggingen nå virkelig tar seg opp.

Jullum viser til at boligbyggingen i Oslo i fjerde kvartal i fjor var større enn befolkningsveksten for første gang siden 2006.

– Det er et etterslep, selvfølgelig, men nå har kurvene krysset hverandre. Da vil du få en mye bedre balanse i boligmarkedet i andre halvår. Sammen med innstrammingene som er gjort på kreditt, særlig i Oslo-området, vil det bidra til å dempe prisene i boligmarkedet.

DNB Markets

Når nyttårsrakettene sendes opp tror DNB Markets at boligprisene vil ha steget 4,6 prosent gjennom året.

I likhet med SSB tror DNB-analytikerne på negativ prisvekst i 2018. De tror imidlertid prisfallet blir moderat, ned minus 0,9 prosent.

Grunnen er boligbyggeboomen som nå pågår, som ventes å få en forsinket prisdempende effekt, forklarer makroøkonom Jeanette Strøm Fjære.

– Derfor tror vi markedet kan få svakt fallende boligpriser i 2018. Men vi venter også en avmatning i prisene i år: Rentene har slutten å falle, slik at effekten av stadig lavere renter er tømt ut. Det er dempende i seg selv, og i tillegg kommer svak inntektsvekst i husholdningene og den nye boligforskriften, sier Fjære.

I 2019 tror DNB Markets at boligprisene igjen går opp med 2,4 prosent.

Statistisk sentralbyrå

SSB tror boligprisene stiger «nær» 6,5 prosent igjennom hele 2017. Men deretter kommer et brått skifte, tror statistikkbyrået:

De spår at boligprisene vil falle i både 2018 og 2019, med henholdsvis minus 1,5 og to prosent.

I sin økonomiske analyse publisert tidligere i mars skriver SSB at innstrammingen av boliglånsforskriften fra nyttår vil «gjøre det litt vanskeligere å få boliglån».

– Husholdningenes disponible inntekter vil vise lav vekst også i 2017, og vi venter at dette – sammen med økt boligtilbud – vil gi en klar demping av veksten i boligprisene utover i inneværende år når vi justerer for normale sesongvariasjoner, skriver SSB.