Forbrukerrådet: – Sjansespill å kjøpe bolig uten tilstandsrapport

I dag selges altfor mange boliger i de dyreste boligområdene med en vanlig verditakst, mener Thomas Bartholdsen i Forbrukerrådet. Erlend Rekkebo (31) ser det som en selvfølge å selge boligen sin med boligsalgsrapport.

I Trondheim selges omtrent alle boliger med gammel versjon av boligsalgsrapport, og i Oslo og Bergen oftest kun med verditakst. Den nye boligsalgsrapporten som skulle innføres fra nyttår, men som Eiendom Norge sa opp avtalen om, brukes lite tross mange års forberedelser.

Verditakst er en økonomisk vurdering som i svært liten grad sier noe om tilstanden til boligen.

Fra Drammens-området til Stavanger selges de fleste boligene med den gamle boligsalgsrapporten.

Nord for Oslo og Akershus, og på Hedmark og i Oppland er det vanlig at takstmannen skriver opplysninger om tilstanden i verditaksten.

I Trondheim omsettes de fleste bruktboliger med den gamle boligsalgsrapporten.

Skeptisk

Det er visning i Trondheim. Interesserte kjøpere går rundt i leiligheten til Erlend Rekkebo og leser boligsalgsrapporten. I rapporten er den tekniske tilstanden til boligen dokumentert, og det er for eksempel trekk for at badet er gammelt, men dette bekymrer ikke boligselgeren.

– Slik god dokumentasjon på tilstanden fører sikkert til mindre problemer i ettertid av salget, sier Rekkebo.

Han har betalt 5.000 kroner for rapporten.

– Det er liten utgift i forbindelse med bolighandelen, sier Rekkebo.

Han har allerede kjøpt en ny bolig, også den med boligsalgsrapport. Rekkebo er skeptisk til at boliger selges med kun verditakst i hovedstaden.

– Jeg ville ha blitt skeptisk til en bolig som selges uten boligsalgsrapport, sier Rekkebo.

Siden han har vært på boligjakt i Trondheim, har han ikke vært borti noen bolig som ikke har boligsalgsrapport.

– Det er snakk om mye penger ved en bolighandel, og da er det greit å få vite mest mulig. Boligsalgsrapporten gjør at jeg føler meg tryggere, sier Rekkebo.

Sjansespill

Fagdirektør for bolig i Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen, mener at det kan være et sjansespill for forbruker å kjøpe bolig uten en tilstandsrapport.

– I dag selges altfor mange boliger i de dyreste boligområdene med en vanlig verditakst med masse forbehold og hint, eller så brukes gjerne en utdatert versjon av boligsalgsrapport som også har mange svakheter. Det gjør at boligkjøpere risikerer å by for høyt på boliger med store svakheter i tilstanden, sier Bartholdsen.

Han peker på at det kan for eksempel dreie seg om fuktskader som er meget kostbare å utbedre, og som fører til stor risiko for boligkjøper. I Forbrukerrådets store undersøkelse blant boligkjøpere 2009–2014 som ble presentert i vinter, oppga hele 17 prosent at tilstanden viste seg å være dårligere enn de antok da de la inn bud.

– Det betyr at salgssummen i hver sjette bolighandel er altfor høyt, sier Bartholdsen.

Den gamle boligsalgsrapporten har fått masse kritikk opp igjennom.
– Mange boliger med gamle boligsalgsrapporten ender opp med klager likevel, sier Bartholdsen.

Han mener at den gamle boligsalgsrapporten er enkel, og det kan være snakk om forbehold som «takstmannen har ikke kompetanse» eller kun «besiktiget». I tillegg blir det ikke foretatt hulltaking for å undersøke for fukt, sopp og råte med den gamle boligsalgsrapporten.

Urettferdig

Han fremhever også at når det mangler dokumentasjon på den tekniske tilstanden til en bolig, fører dette til at også boligselgere taper.

Bartholdsen har blitt kontaktet av boligselgere som har vært veldig frustrert av at den reelle tilstanden til boligen har lite å si for salgssummen som oppnås.

Han mener at det er en stor urettferdighet i boligmarkedet at boligselgere som har velholdte boliger ikke oppnår noe særlig bedre pris enn boligselgere som selger en bolig der det er manglende vedlikehold.

– Alt fremstår som like lekkert når det kjøres gjennom markedsføringskvernen, sier Bartholdsen.

Uforståelig

Administrerende direktør og eiendomsmegler Per Ø. Nylander i Meglerhuset Nylander i Trondheim synes det er uforståelig at boliger selges kun med verditakst i Norges største byer, Oslo og Bergen.

– At man i 2015 fortsatt ikke bruker en tilstandsrapport i Oslo og Bergen er svært overraskende. Her i Trondheim er det i praksis umulig å selge bolig uten boligsalgsrapport i dag, sier Nylander.

Nylander har jobbet som eiendomsmegler siden 80-tallet, og i Trondheim som er hans hjemmemarked, har de brukt boligsalgsrapport i 15 år. Den erfarne megleren stiller seg hoderystende til at takstmenn setter prisen på boliger i de største byene.

– I Trondheim er det ikke noen takstmenn som setter prisen på boligene, sier Nylander.

Takstmennene i Trondheim lager en boligsalgsrapport, en dokumentasjon på den tekniske tilstanden til boligen. Dette er noe annet enn den overfladiske verditaksten. Det er megler som setter prisen ut ifra funn i teknisk rapport fra takstmann.

Nylander mener at dette bidrar til at man går ut med en pris som er riktig i forhold til kjøpers forventninger. Dette gir kundene trygghet om teknisk tilstand. Han mener også at ved å legge frem god dokumentasjon, dempes konfliktnivået.

Godt vedlikehold lønner seg

– Den som har vedlikeholdt boligen sin godt, får betalt for det, og den som ikke har vedlikeholdt boligen sin like godt, oppnår en lavere pris siden dette blir synliggjort i boligsalgsrapporten, sier Nylander.

På 80– og 90–tallet fikk Nylander mange spørsmål fra boligkjøpere om boligenes tekniske tilstand. Han mener at dette er ting som han som megler ikke har kompetanse på. Derfor så han tidlig behovet for en bedre dokumentasjon av teknisk tilstand av boliger.

Nylander forteller at han var med på å finne frem til en god måte for samarbeid og ansvarsfordeling mellom takstmenn og meglere i Trondheim på slutten av 90-tallet, og i begynnelsen av 2000-tallet.

– Til å begynne med var dette nybrottsarbeid. Vi reagerte på at det var vanlig med NAF-test for biler, og at noe tilsvarende for boliger ikke var vanlig. I dag selges så å si alle boliger i Trondheim med boligsalgsrapport, sier Nylander.

Derfor varierer bruken av takster og rapporter

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund (NTF), Are Andenæs Huser, mener at årsaken til at man har forskjellige typer rapporter på forskjellige steder er at det ikke har vært noen lovregulering når det gjelder standardisering av rapporter i forbindelse med boligsalg.
– Det har utviklet seg forskjellige skikker i lokale markeder. De mange og store regionale forskjellene er et problem i seg selv. Man må få opp bruken av en standardisert rapport, sier Andenæs Huser.
Det siste tilskuddet er den nye boligsalgsrapporten basert på en norsk standard. Tilstandsrapporten er blitt utviklet i samarbeid med en rekke organisasjoner og interessegrupper innen bruktboligomsetning.
Andenæs Huser mener at den nye boligsalgsrapporten fikk en god standard, men ble i noen deler av landet oppfattet som litt for omfattende i forhold til det man har benyttet tidligere.
– Det har vist seg å være vanskelig å innføre den uten lovendring. Vi trenger hjelp fra myndighetene med å innføre den, og derfor er det positivt at Finansministeren sa at hun vil vurdere nye reguleringer dersom bruken av rapporter i markedet ikke øker med dagens regelverk da hun la frem den nye boligstrategien, sier Andenæs Huser.
Han påpeker at folk ønsker å bruke penger på det de tror de tjener penger på, og noen tenker at jo mindre negativt som kommer frem om boligen jo høyere pris kan de oppnå. Men undersøkelser viser at når boligkjøpere kjenner til mer om boligen – da er de villige til å by mer.
– Jeg synes det er rart at folk er villige å bruke 30.000 kroner på boligstyling, men kvier seg for å bruke 10.000 kroner på en ordentlig tilstandsrapport, sier Andenæs Huser.
– Vi leverer de produktene som er etterspurt så lenge vi ikke har en lovregulering på dette, når det er sagt mener vi at det beste for både selger og kjøper ville være om man benytter boligsalgsrapport, og at denne inneholder vurdering av markedsverdi, sier Andenæs Huser.

Dette gjør myndighetene nå

I boligpakken som finansminister Siv Jensen la frem 15. juni, er et av punktene tilstandsrapport og kvalitet på takstmenn. Finanstilsynet skal nå vurdere om det bør innføres regler om hvordan eiendomsmegleren gir råd rundt tilstandsrapporter.

Regjeringen vil følge utviklingen i bruken av tilstandsrapporter før det vurderes å følge opp forslagene i en NOU – som i flere år har ligget hos Justisdepartementet.

I NOU-en ble det fremmet forslag til lovendringer som hadde til formål å øke bruken av tilstandsrapporter ved salg av bolig. Målet var å gjøre det tryggere å omsette boliger og å begrense kjøperens risiko og antallet tvister ved bolighandel. Forslagene i utredningen er ennå ikke fulgt opp med lovendringer.

18. juni sendte Finansdepartementet brev til Finanstilsynet om tilstandsrapport. Departementet ber Finanstilsynet vurdere hvordan regler om
rådgivning knyttet til bruken av tilstandsrapporter, kan inntas i eiendomsmeglingsloven eller forskrift, slik at eiendomsmeglere får plikt til å ta opp spørsmålet om tilstandsrapport bør innhentes med selger.

Departementet ber også tilsynet om å vurdere hvordan interessenter til eiendommen skal få informasjon om hvorvidt tilstandsrapport er innhentet, også eventuelt opplysninger om årsaken til at tilstandsrapport ikke er innhentet.