Risikerer et boligkrakk?

Alle er i jobb, alle kan regne med å forbli i jobb og alle har fått en pen lønnsøkning.
Samtidig skulle en stigende rente minne folk om at intet tre vokser inn i himmelen, ei heller boligpriser. Alt lå til rette for en myk oppbremsing i boligmarkedet. Likevel er et realt boligprisfall blitt mer sannsynlig. Hvorfor det?
I 2006, altså for to år siden, skrev vi i Dine Penger følgende i vår boligprisanalyse: «Derfor vil boligprisene først stige mye,

og så falle

». Vi trodde på prisoppgang i 2007 og 2008, men boligprisfall i 2009 og 2010. Vi bommet med ett år. Prisfallet ser ut til å komme allerede nå i 2008.

Les også: Boligprisene falt i august

Doping

Vi fulgte opp denne spådommen da vi i slutten av 2006 og begynnelsen av 2007 påpekte at det foregikk en utstrakt doping blant boligkjøpere. Prisveksten i boligmarkedet var på 10 til opp mot 20% i året i enkelte perioder. Det var ingen annen forklaring på denne voldsomme økningen enn den massive overgangen fra ordinære lån med avdragsplan, til avdragsfrihet.
Siden ingen ville betale avdrag, kunne man bruke avdragspengene til rentebetaling, og dermed pumpe opp lånebeløpet. Vi kalte det doping. Akkurat som idrettsutøvere må trene for å bli bedre, må boligkjøpere tjene mer for å kunne by mer. Men budene økte mye mer enn den økte reallønnen skulle tilsi.
Vi advarte mot dopingkontroll i form av litt svakere økonomisk utvikling og en rente som gradvis ville nå et nivå der den bet godt fra seg. Og vi trodde noen ville bli avslørt og kanskje miste sine medaljer (hus, båt og bil).

Positiv A-prøve?

Nå virker det som alle tror de er tatt i doping, og det før A-prøven er analysert. Folk tør ikke engang delta fordi de frykter dopingkontrollen. Deltagerne har satt seg på gjerdet og venter på at noen andre skal test seg først.
Vi frykter at det vi trodde skulle bli en litt forsiktig tilbakegang, nå blir en bråbrems. Det mener Dine Penger er å overdrive. Særlig overdriver en alt for ivrig sentralbanksjef, og like ivrige journalister fyrer oppunder folkets frykt.

For lav rente for lenge

Jeg mener sentralbanksjefen har fokusert for mye på den faktiske inflasjonsutviklingen. Etter å ha holdt renten for lav for lenge i perioden 2003-2006, synes det som han styrer rett over i grøfta på den andre siden av veien.
At renten nå er kommet for høyt og kanskje blir liggende der for lenge, vil påføre mange mye mer smerte enn nødvendig er. Å bremse gjeldsveksten til både personkunder og næringslivskunder, har vært nødvendig. Inflasjonen måtte stagges før den fikk slå rot i økonomien. Men det er fortsatt forskjell på å klippe negler og å skjære av seg hele fingeren.

Større plass, ny jobb

Veldig mye av den boligomsetning som skjer, skjer ut fra rasjonelle behov som for eksempel for å få plass til et nytt familiemedlem, for å flytte til ny jobb, for å flytte ut eller inn til byene avhengig av familiesituasjon, for å flytte fra enebolig til mer lettstelt leilighet osv. Når all omsetning stopper opp, rammer det folks mulighet til å gjøre nødvendige endringer.
Men når det ikke går en dag uten at man blir bombardert med kollaps, krise, frykt og krakk i mediene, er det ikke rart at etterspørselssiden er blitt tømt for folk. Alle potensielle kjøpere vil først selge egen bolig, før de blir kjøpere.
Og dermed blir det færre omsetninger og prisene har falt litt det siste året. Selv om vi fortsatt er langt unna noe som kan kalles et krakk, er det betimelig å spørre om krakket kan komme?

Økt lønn = større bolig

Mitt svar er ja, men det er fortsatt ikke det mest sannsynlige utfallet. Motoren i boligmarkedet er økt reallønn. Når du og jeg blir rikere, ønsker vi å putte mer av vår økte rikdom inn i boligmarkedet. Beregninger Dine Penger har gjort, viser at en reallønnsøkning på gjennomsnittet av de siste 20 årene, forsvarer en årlig prisstigning i boligmarkedet på 4-5%.
I noen perioder vil prisveksten være høyere, i andre vil den være lavere og kanskje negativ.

Her har du tre mulige utfall i boligmarkedet de neste 2-3 årene:

1. Vi får en høyst nødvendig utflating før prisene igjen begynner å stige forsiktig.

Det betyr 0-8% prisfall totalt for 2008, kanskje også et prisfall på inntil 5% totalt for 2009, før markedet kan stige forsiktig med 4-5% i 2010. Men dette krever at befolkningen gradvis kommer ut av granatsjokket de er i og at mange nok stoler på at det er mulig å få solgt gammel bolig til en anstendig pris.
For hvis man rasjonelt vurderer sin egen økonomi, har ikke de økonomiske musklene i norsk privatøkonomi blitt nevneverdig forverret siden 2006 og 2007. Og med en stat som verker etter å bruke mer penger og ansette folk i offentlig sektor, bør arbeidsledigheten ikke komme ut av kontroll.
Dermed kan folk forvente reallønnsøkning om lag på snittet og økt rikdom kan «ta igjen» boligpriser som steg for mye frem til 2007. Men det forutsetter at rentehauken i Norges Bank roer seg ned. For hvis han overdriver nå, slik han meget vel allerede kan være i gang med, kan han unødvendig sende økonomien inn i en nedgangskonjunktur som likevel etter hvert også rammer arbeidsplasser. Da skjer dette:

2. Prisene faller, og fallet eskaleres.

Det fører igjen med seg den totale frykt, og mange som i desperasjon kvitter seg med boligen til svært lave priser. Mange tvinges til å selge for mindre enn størrelsen på gjelden, hvilket effektivt fjerner dem fra eiemarkedet og tvinger dem over i leiemarkedet. Det reduserer etterspørselen i boligmarkedet ytterligere. Da snakker vi kanskje om at prisene i boligmarkedet skal ned med inntil 30% de nærmeste årene.

3. Folket kommer på likt ut av den overdrevne negative psykologien.

Sentralbanksjefen endrer oppfatning og setter renten ned. I tillegg kommer det litt mer positive signaler fra verdensøkonomien, særlig fra USA og eurosonen. Siden omsetningen i boligmarkedet har vært lav i en lengre periode, er det et oppdemmet boligbehov der ute.
Alle disse kommer ut i markedet samtidig i 2009. Og plutselig er det trangt på visning igjen. Etter et 2008 hvor prisene falt med inntil 8%, fører den kraftige etterspørselsøkningen til at boligprisene sendes opp med 10% i 2009 og noe mindre i 2010.
Jeg håper og tror mest på nummer 1, men nummer 2 er mer sannsynlig enn nummer 3.
Som man forstår er det ikke enkelt å være boligkjøper, boligselger, sentralbanksjef eller kommentator i disse dager.