Etterlyser forsikring mot boligprisfall

Husholdningenes høye boliglån er en av de største risikoelementene i norsk økonomi. Slik ser ekspertene for seg at låntagerne kunne sikret seg mot mulig prisfall.

– Dette er kjempespennende, og det er mange som har snakket om det og forsøkt å få til sånne ting, sier sjeføkonom Jan Ludvig Andreassen i Eika på E24s spørsmål om sikring mot boligprisfall.

Tidvis svært sterk prisvekst over en lengre periode har bidratt til at mange nordmenn sitter med tungt belånte og uforholdsmessig store posisjoner i boligmarkedet.

Tidligere denne uken kom det tall som viser at boligprisene falt i mai, og flere venter nå at prisveksten flater ut.

Men hva om nedgangen i mai utarter til en større korreksjon?

Den som tror på et slikt scenario, har i dag få muligheter til å sikre seg på forhånd.

– Den største risikoen folk har

Hvordan kunne så et slikt sikkerhetsnett ha sett ut?

Ser man til finansmarkedene, vil det være naturlig å vurdere en form for verdipapirer basert på en underliggende indeks. Tilsvarende finner man i andre investeringsklasser:

Tror du at aksjemarkedet skal kollapse, kan du for eksempel kjøpe en salgsopsjon. Slik kunne også boligeiere, enten direkte eller indirekte, ta en motsatt posisjon av den de sitter på via boligen.

Jan Ludvig Andreassen mener også at det mest nærliggende er å få et finanskonsern til å utstede kjøps- og salgsopsjoner i stor mengde på en av de velrenommerte boligprisindeksene.

– Dette er den største risikoen folk har, både i Norge og flere land. Man har lett med lys og lykte etter måter å utvikle slike markeder, sier han.

Andreassen viser til at tilsvarende er forsøkt på Case/Shillers boligprisindekser i USA.

– Problemet er at man må ha et stort antall finansielle investorer som vedder på både opptur og nedtur, og de må være store nok til å ta unna volumene fra husholdningene, sier Andreassen.

Slet med garantiene

Dette er faktisk forsøkt å skape slike markeder også i Norden, blant av annet av svenske Valueguard. De ønsket å etablere en indeks der boligaktører kunne ta kjøps- eller salgsposisjoner, men ideen viste seg å være vanskelig å realisere.

– Å etablere et finansielt marked for derivater krever mye. Man må få med store banker som kan være prissettere, sette kapital bak og skape volumer i markedet, sier Anders Lund.

Han har tidligere vært Market Risk Manager i Valueguard, og jobber i dag i Eiendomsverdi AS – selskapet som utarbeider eiendomsmeglerbransjens boligprisstatistikk.

Lund har også skrevet masteroppgave om nettopp boligderivater ved Norges Handelshøyskole.

– Vi kom langt i å skape volumer fra scratch gjennom forsikringsprodukter for privatpersoner. Typisk kan det være en førstegangskjøper som ser for seg å flytte etter fem år, men er usikker på hvor markedet vil bevege seg innen den tid. Da kunne vedkommende ha tegnet en forsikring mot et generelt markedsfall. Men vi slet med å få noen til å garantere for risikoen, sier han.

Han forteller at en stor del av utfordringen var at det ikke finnes noe underliggende marked der man kan ta motsatte posisjoner.

– Dermed blir prissettingen vanskelig. Dessuten drar fort alle kreftene i samme retning – for et år siden ville for eksempel ingen vært interessert i en shortposisjon, sier Lund.

Han er kjent med at lignende ordninger er forsøkt internasjonalt, men med begrenset suksess.

– Dette har vært diskutert i Norge, og det er noen interesse for det. Men det er nok ikke noe man kan forvente med det første. Internasjonalt er det gjort mange forsøk, og de fleste har strandet, sier Lund.

Kunne gitt dempende effekt

Økonom Eirik Romstad tar til orde for etablering av en mer tradisjonell form for «boligprisforsikring», først og fremst i form av en forsikring på boliglånetagernes egenkapital.

Tanken bak er som følger: Dersom boligmarkedet faller, vil bankene kunne komme til å kreve høyere rente i takt med at deres utlån blir mer risikofylte. Dette vil kunne motvirkes av en rimelig forsikringsløsning.

– Den billigste forsikringen vi ser for oss garanterer for egenkapitalen til låntager. Når banken ringer kan du si at du har forsikret egenkapitalen. Dermed er ikke bankens risiko økt, og deres rasjonale for å øke renten har falt bort, sier Romstad, som til daglig er førsteamanuensis og underviser i makroøkonomi ved Handelshøyskolen ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet.

Romstad foreslår ellers en dyrere variant der man forsikrer seg mot å tape egenkapitalen ved et tvunget salg. Han mener imidlertid at begge forsikringsløsningene kan bli aktuarisk rettferdige, ved at forsikringspremien justeres i forhold til kjøpspris og en ekstra prisvurdering av den aktuelle boligen.

– Da får boligkjøperen også en tredjepartsoppfatning av om han eller hun har kjøpt dyrt eller ikke så dyrt, ved en vurdering av risikoen fra forsikringsselskapet. Vi mener at dette vil kunne ha en dempende effekt på boligmarkedet, sier Romstad.

Romstad har tidligere luftet sine ideer i et innlegg hos Dagens Næringsliv og i en artikkel på forskning.no, forfattet sammen med kollegaen Roger Loen. Han tror at de kan få større gjennomslagskraft dersom det vi nå ser i boligmarkedet viser seg å være en større korreksjon.

– Det har ikke vært noen etterspørsel etter dette, og det er nok årsaken til at det ikke finnes. Boligmarkedet har stort sett gått oppover, og da er ikke dette noen problemstilling for de fleste, sier han.