Kjøp en treroms, lei ut til barnet i studietiden, la barnet overta senere: Bolig er et kinderegg

Med riktige grep kan du spare over 150.000 kroner i skatt og avgift, gi barna billig og bra leilighet i studietiden og en god start i boligmarkedet.

FORNØYD: Siviløkonom-studenten Sebastian Bentzen (23) og en kamerat leier en treroms leilighet på Tøyen i Oslo av Sebastians far.

FORNØYD: Siviløkonom-studenten Sebastian Bentzen (23) og en kamerat leier en treroms leilighet på Tøyen i Oslo av Sebastians far.

Foto: Jan Petter Lynau
Publisert:

Tre ting på en gang - det er kinderegget for foreldre med store barn:
Du låner til en treroms, som barnet og en medstudent leier av deg. Når barnet får jobb, kjøper han leiligheten. Da kan du unngå gevinstskatt, om du følger Dine Pengers råd.
Asbjørn Bentzen fra Åsgårdstrand har tatt første steget.
51-åringen kjøpte ny treroms på Nedre Grünerløkka/Tøyen i Oslo i september 2009. Prisen på den 59 kvadratmeter store leiligheten var 2,5 millioner kroner.
- Jeg lånte hele beløpet med sikkerhet i leiligheten og egen bolig. Hensikten var å leie ut til sønnen min, som skulle studere, og kameraten hans, sier Bentzen.

Kjøpe bolig?Les Boligkjøperskolen
Verdistigning. Sønnen Sebastian (23) er fornøyd:
- Jeg har fått en veldig fin, sentral leilighet som jeg kan dele med en god kamerat, for samme leie som rom i et kollektiv eller en liten studenthybel, sier BI-studenten.
De to ungdommene betaler 10.500 kroner i måneden. Det dekker renter av hele kjøpesummen, strømregningen og faste utgifter på 2600 kroner måneden.
- Jeg får dekket alle utgifter og har en leietaker jeg kan stole på. Ettersom verdistigningen har vært betydelig, har jeg gjort en god investering, sier Bentzen.
Kvadratmeterprisen på leiligheter på Grünerløkka har økt med 26 prosent siden september 2009. Det tilsvarer en avkastning på 650.000 kroner for Bentzens leilighet.


Men han skal ikke selge - ennå. Dine Penger har kalkulert hva du kan tjene på å gjøre det samme som ham i fem år fremover, om boligprisene stiger 2, 4 eller 8 prosent i året - eller tape, om de skulle falle.
Stiger boligprisene 4 prosent årlig, er gevinsten etter skatt ca. 300.000 kroner. 8 prosent gir 740.000 kroner netto. Statistisk Sentralbyrå tror på 7 prosent årlig ut 2015.
- Prisøkning er mest sannsynlig de nærmeste årene. Men det er hele tiden en reell risiko for at boligprisene kan flate ut eller falle, sier redaksjonssjef Geir Ormseth.

Les også: Så mye er boligen din verdt
Øker verdien av leiligheten mer enn prisstigningen, tjener du på investeringen. Ved et salg må du betale 28 prosent skatt av gevinsten, etter at utgifter er trukket fra.
- Men gevinstbeskatning kan unngås, hvis barnet overtar leiligheten til underpris og bor i den i mer enn ett år etter overtagelsen, sier Øyvind Røst i Dine Penger.


Selg til barnet. Tenk at foreldrene kjøpte leiligheten for noen år siden for 2,5 millioner kroner. På markedet kunne de kanskje fått 3 millioner i dag, men ville måttet skatte av gevinsten.
- I stedet kan de selge til sitt eget barn for 2,5 millioner. De får igjen hva de ga, kan innfri lånet og har ingen gevinst som skal beskattes. Men underprisen må innberettes.

- Hva betyr det?

Annonsørinnhold

- Underpris er forskjellen mellom hva leiligheten ble solgt for og markedsprisen. Underprisen skal rapporteres til skattemyndighetene, som forskudd på arv.
- I dette tilfellet er underprisen en halv million?
- Ikke nødvendigvis. På en god dag 500.000 kroner, på en regnværsdag halvparten. Det er lov å ta utgangspunkt i et forsiktig anslag for markedspris, sier Røst.
Barnet - som er i sin første jobb og klarer å betjene gjelden på 2,5 millioner - låner med sikkerhet i sin nye leilighet og kausjon fra foreldrene.
- Når han har bodd der mer enn ett år etter overtagelse, kan han selge med skattefri gevinst. I beste fall kan han ha fått flere hundre tusen i egenkapital, sier Røst.

Les også:Her får du billigst boliglån

Han understreker forutsetningen om at foreldrene ikke selv trenger pengene. Det er heller ikke tatt hensyn til andre søsken som bør likebehandles.
Han forutsetter også at barnet har eller klarer å skaffe nok egenkapital. Men underprisen kan i dette tilfellet oppfylle egenkapitalkravet på minst 15 prosent.

Spar avgift. Hvis overdragelsen fra foreldre til barn tinglyses, skal staten ha 2,5 prosent av verdien i dokumentavgift. Det blir fort titusener – men de pengene kan familien spare.

Røst forklarer, skritt for skritt:

  • Foreldre og barn skriver et åpent skjøte, der feltet for eier står åpent. Verdipapiret legges i barnets bankboks.
  • Så skriver dere kjøpekontrakt og melder underpris til skattefogden, som forskudd på arv.
  • Til sist tinglyser dere en panteobligasjon med urådighetsklausul, hvor det fremgår at foreldrene ikke kan selge, leie ut, gi bort, pantsette, bruke eller disponere leiligheten uten samtykke fra barnet.
  • Når leiligheten så i fremtiden blir solgt til tredjepart, fylles hans navn inn i det åpne skjøtet, som tinglyses på ham. Den nye kjøperen må betale dokumentavgift.


– Kan skattemyndighetene innvende at foreldrene formelt har eid leiligheten og skal gevinstbeskattes?
– De kan hevde at skjøte og kontrakt er tilbakedatert. Men arvemelding om underpris og tinglyst panteobligasjon vil sannsynliggjøre at boligen reelt skiftet eier.
– Vil barnet få lån, uten at overdragelsen er tinglyst?
– Løsningen er at foreldre og barn i fellesskap oppsøker banken og forklarer overføringen og at foreldrene skriver under på panteheftelsen, sier Dine Pengers Øyvind Røst.

Les også:

Drahjelp hjemmefra pumper boligprisene


Boligprisene stiger fortsatt:

Kilde: NEF, EFF, Finn.no og Pöyry

Fakta om VGs boligpuls: Boligene er plukket ut av VGs journalister blant objektene som ligger til salgs på Finn.no. Boligene er formidlet av DNB Eiendom, Eiendomsmegler 1 og Terra Eiendomsmegling. Antall dager boligen har vært annonsert, er oppgitt av Finn. Status for kjøp og salg ble gjort opp fredag.

Her kan du lese mer om

Annonsørinnhold